Как переписать квартиру на другого человека

«Переписать квартиру» означает переоформить ее на другое лицо. Но недвижимое имущество регистрируется на его владельцев (п. 1 ст. 131 ГК РФ). То есть чтобы переписать жилье на кого-либо нужно сначала передать ему право собственности на недвижимость (п. 4 ч. 4 ст. 14 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Для этого обычно заключают договор купли-продажи или дарения.

Если нужно переписать квартиру на мужа или жену, то можно оформить брачный договор. Но об этом мы рассказали отдельно. В этой статье поговорим о перерегистрации квартиры на других родственников.

Как можно переписать квартиру на ребенка, если он совершеннолетний

Детям зачастую квартиры не продают, а дарят, для чего оформляют договор дарения в простой письменной форме (ст. 574 ГК РФ). В общем случае нотариальное заверение не требуется (правда, есть исключения). Но в зависимости от вида собственности на квартиру возникают свои нюансы (ст. 244 ГК РФ).

Если родитель, в единоличной собственности которого есть жилье, решил подарить его своему взрослому сыну или дочери, то достаточно будет просто заключить договор дарения. Если квартира находится в совместной собственности обоих родителей и они оба указаны как собственники в ЕГРН, то в качестве дарителей в договоре также должны будут выступать оба родителя. Если квартира оформлена на одного из родителей, но приобреталась в браке (в отсутствие брачного договора), то помимо договора дарения понадобится согласие на дарение от другого родителя, удостоверенное нотариально (п. 2 ст. 576 ГК РФ, п. 1 ст. 34, п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если же при совместной собственности один из родителей не хочет делать такой подарок ребенку, то прежде родителям нужно будет оформить раздел имущества и уже после этого родитель, желающий передать свою долю ребенку, сможет ее подарить. Причем этот договор дарения нужно будет удостоверить у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Кстати, в случае дарения доли собственник не должен предупреждать о запланированной сделке других долевых собственников. Поскольку такая обязанность предусмотрена только для возмездных сделок (п. 2 ст. 246 ГК РФ).

Как подарить квартиру несовершеннолетнему

Если ребенок еще не достиг возраста 18 лет, то удобнее заключить договор дарения. Поскольку у несовершеннолетнего, как правило, просто нет денег, чтобы купить квартиру или иную недвижимость. Если ребенку (п. 1 ст. 26, п. 1, 2 ст. 28 ГК РФ):

• нет еще 14 лет, то он считается малолетним, и от его имени должен действовать законный представитель (родитель, усыновитель, попечитель). Он же подписывает вместо ребенка договор дарения;
• от 14 до 18 лет, то ребенок вправе сам совершать сделки, но с согласия своего законного представителя. Поэтому ребенок старше 14 лет, имеющий паспорт, может быть стороной договора дарения и самостоятельно в нем расписаться.

При этом может сложиться, на первый взгляд странная ситуация, когда родитель – единственный собственник жилья, дарит свою квартиру ребенку до 14 лет, и, соответственно, в договоре дарения выступает за себя, как за дарителя, и одновременно за ребенка, как за одаряемого. Но как разъяснили в Федеральной нотариальной палате, такой договор дарения вполне может быть оформлен (Письмо ФНП от 21.06.2017 N 2664/06-08).

Как переписать квартиру без налогов при дарении

Если основанием для перехода права собственности является договор дарения квартиры между членами семьи или близкими родственниками, то одаряемому платить НДФЛ не придется. То есть если сторонами договора были супруги, родители и дети, дедушка, бабушка и внуки, полнородные и неполнородне братья и сестры (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Если же квартиру троюродному племяннику подарит тетя, например, то он должен будет уплатить налог со стоимости полученной в дар квартиры (Письмо Минфина от 30.04.2021 N 03-04-05/33966). Поскольку близкими родственниками стороны сделки не являются.

Налог нужно будет исчислить с кадастровой стоимости жилья, установленной на 1 января года, в котором произошел переход права собственности. Если на указанную дату кадастровая стоимость не определена, одаряемый может обратиться в органы технической инвентаризации за инвентаризационной стоимостью и посчитать НДФЛ исходя из нее (п. 6 Обзора, утв. Президиумом ВС РФ 21.10.2015). В любом случае НК РФ не обязывает лицо, получившее в дар недвижимость, устанавливать ее рыночную стоимость.

Как переписать квартиру на другого родственника и что с НДФЛ

С учетом выше приведенных требований подарить недвижимое имущество можно любым родственникам и даже малознакомым людям. Хотя дальним родственникам квартиры дарят довольно редко, скорее уж передают по наследству. Либо просто продают.

Продажа квартиры родственнику по существу мало чем отличается от продажи совершенно незнакомому до сделки человеку. Для этого нужно заключить договор купли-продажи и затем в общем порядке представить документы в Росреестр для регистрации перехода права собственности. При этом у родственника-продавца после получения оплаты за квартиру появится доход, который в общем случае облагается НДФЛ. Но платить налог нужно не всегда. Если, к примеру, минимальный срок владения квартирой уже истек, то обязанности перечислить налог у продавца не будет (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Что касается покупателя, то если квартиру он приобретет у близкого родственника, то не сможет воспользоваться имущественным вычетом. То есть вычет не положен, если жилье куплено у супруга(-ги), родителей, детей, брата или сестры. Поскольку такие лица признаются взаимозависимыми (п. 5 ст. 220, п. 1, пп. 11 п. 2 ст. 105.1 НК РФ). При этом не имеет значения, что в договоре фигурирует рыночная цена недвижимости, а факт перечисления денег подтверждают банковские документы.

А вот если, например, невестка купит квартиру у свекра, то право на имущественный вычет у нее будет (Письмо ФНС от 16.07.2015 N БС-4-11/12517).

Как переписать квартиру в ипотеке

Если квартира была куплена с использованием ипотечного кредита и этот кредит еще не погашен, значит, квартира находится в залоге. Залогодержателем при этом является банк, предоставивший кредит. По Закону собственник квартиры не может ее продать или подарить без согласия залогодержателя (п. 1 ст. 37 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Условие о том, что согласие банка получать не нужно, теоретически может быть прописано в договоре об ипотеке, но на практике такое не встречается. Поскольку банкам это невыгодно.

Как следствие, есть несколько вариантов развития событий (выбор одного из них зависит от того, будет ли погашен кредит до перехода права собственности на квартиру, и если да, то кем).

1. Досрочное погашение кредита за счет средств продавца. После этого снимается обременение с квартиры и впоследствии продать/подарить ее можно в общем порядке. Технически это самый простой вариант, но возможный только при наличии свободных денежных средств – собственных или опять же заемных.
2. Досрочное погашение кредита за счет средств покупателя (говорить о дарении здесь не приходится, т.к. у получателя квартиры в любом случае будут расходы). Сначала заключается предварительный договор купли-продажи квартиры. Затем родственник-покупатель гасит ипотечный кредит продавца. После этого продавец или сам банк подает документы на снятие обременения (ст. 13, 17 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). При этом покупатель вносит разницу между ценой квартиры и суммой погашенного кредита наличными в банковскую ячейку или оформляет на эту разницу аккредитив, условием для раскрытия которого является переход права собственности к покупателю. Остается заключить основной договор купли-продажи квартиры, уже не находящейся в залоге, и зарегистрировать переход права собственности на нее. Этот вариант сложнее и в общем случае не безопасен для покупателя. Но если сторонами договора выступают родственники, которые друг другу доверяют, то описанная схема может подойти.
3. Перевод долга на покупателя (опять же о дарении речь не идет). В этом случае кредит не погашается, на место продавца фактически становится покупатель, который в дальнейшем должен нести все обязательства по кредиту (п. 1 ст. 38 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). То есть в первую очередь покупатель должен будет подтвердить банку свою платежеспособность (по сути так же, как это происходит при подаче заявки на получение обычного ипотечного кредита).

Условно схема такая: банк, продавец и покупатель заключают соглашение о переводе долга, банк и покупатель заключают кредитный договор, а продавец и покупатель – договор купли-продажи. Обременение с квартиры не снимается, но меняется залогодатель. В Росреестре регистрируется переход права собственности на квартиру и смена залогодателя (п. 1 ст. 353 ГК РФ). Разница между ценой квартиры и суммой долга по ипотеке опять же либо закладывается в ячейку, либо оформляется через аккредитив.

Как видим, это еще более сложный вариант, но тоже имеющий право на существование.