Дарственная на долю в квартире: что нужно учесть прежде, чем дарить 7234

У квартиры, как и у любого другого объекта недвижимости, может быть несколько владельцев. Это значит, что она оформлена (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ):

- в общую совместную собственность, которая не предполагает выделения долей. Такой вид собственности возникает у супругов, купивших недвижимость в браке на их общие средства в отсутствие брачного договора. Соответственно, квартирой или иным жильем в таком случае они оба владеют полностью (ст. 33, п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ);

- в общую долевую собственность (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Владеть долями в имуществе может кто угодно: родственники и не родственники, физические и юридические лица.

Если у человека в собственности есть доля в недвижимости, то он может ее подарить. В целом по тем же правилам, по которым происходит дарение целого объекта – квартиры, дома и т.д. Однако свои особенности у сделок по дарению долей все же есть.

Требования к доле в квартире

Нельзя подарить долю в квартире, если в результате дарения на каждого из сособственников будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилья (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Соответственно, подарить долю размером менее 6 кв. м тоже нельзя. Исключения предусмотрены для случаев, когда право собственности на долю возникло в результате:

• наследования;
• приватизации;
• использования материнского капитала на улучшение жилищных условий в период до 01.09.2022. Это дата, с которой условие о 6 кв. м вообще появилось в Жилищном кодексе (ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона от 14.07.2022 N 310-ФЗ).

Сухой остаток: сделки по дарению долей, пропорционально которым площадь получается менее 6 кв. м, признаются ничтожными.

Кому можно подарить долю в квартире

Закон ограничивает вручение дорогих подарков лицам отдельных категорий. К примеру, государственным и муниципальным, а также гражданским служащим подарки стоимостью более 3 тыс. руб. делать нельзя. Об этом мы уже рассказывали в нашей консультации.

В остальном даритель полностью свободен в своем решении – кому именно дарить имущество. При этом у дарителя не возникает обязанности уведомлять других собственников помещения о дарении. Да, если право собственности на долю переходит на основании возмездной сделки, сособственник может сослаться на преимущественное право выкупа и потребовать продать эту долю именно ему (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ). Но в случае дарения доля переходит к другому лицу безвозмездно. Так что преимущественное право тут не работает.

Кто не может принять долю в квартире по договору дарения

Кроме лиц, находящихся на госслужбе, а также работающих в образовательных, медицинских и т.д. организациях, которые не вправе принимать подарки стоимостью более 3 тыс. руб. от своих учеников, пациентов, клиентов и их родственников, не могут получать подарки и коммерческие компании от других коммерческих организаций (п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Также никто не может принять подарок в виде доли в жилье (или любой другой подарок) от имени малолетнего ребенка, которому еще нет 14 лет, или от имени недееспособного. В том числе если дарителем выступают их законные представители. Поскольку такого рода сделки прямо запрещены законом.

Договор дарения доли: что учесть

Есть несколько факторов, которые нужно учитывать до заключения договора дарения, в том числе если речь идет о дарении доли в жилой недвижимости. Значение имеет:

• факт приобретения доли в браке или вне брака. Если доля в квартире, которую теперь собственник хочет подарить, была приобретена в браке, то понадобится согласие другого супруга на дарение (п. 3 ст. 35 СК РФ). Исключение составляют случаи, когда супруг-даритель сам получил долю в дар от другого лица или унаследовал ее (п. 1 ст. 36 СК РФ). Если доля была приобретена до вступления в брак, то супруг собственника прав на нее не имеет. Соответственно, владелец вправе распоряжаться долей самостоятельно без учета мнения жены или мужа;
• возраст собственника доли. Если таковым является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то сделку можно будет провести только при наличии письменного согласия родителей (иных законных представителей), которое в свою очередь может быть оформлено только после разрешения органа опеки (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Очевидно, что получить такое разрешение будет непросто. Ведь дарение означает безвозмездную передачу, а это значит, что в результате заключения такого договора произойдет уменьшение имущества несовершеннолетнего. Что вряд ли в интересах подростка.

Как оформить дарственную на долю и всегда ли нужен нотариус

Напомним, что дарственная и договор дарения – это одно и то же.

Закон требует, чтобы сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе заключались в письменной форме и удостоверялись нотариально (п. 1 ст. 160, 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Это значит, что в общем случае у дарителя и одаряемого есть только один вариант оформления договора дарения – путем обращения к нотариусу. Он и составит договор, и проверит законность сделки, и сможет направить документы в электронном виде в Росреестр, чтобы в итоге право собственности на долю было оформлено именно на одаряемого.

До 13.01.2025 обойтись без нотариуса можно было, если:

• в результате сделки все собственники дарили свои доли одному лицу (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). К примеру, мама и бабушка владели долями по ½ квартиры каждая. Они решили подарить свои доли: мама сыну, бабушка внуку, т. е. одному и тому же лицу. В этом случае заверять сделку у нотариуса было не нужно;
• в ходе сделки единоличный собственник выделял доли в имуществе и дарил их. Допустим, отец – собственник земельного участка, выделил 3 доли – по 1/3 каждая. Две из них подарил сыну и дочери, одну долю оставил себе. Поскольку отец являлся единственным владельцем земли (на момент заключения договоров дарения сособственников нет), то обращаться к нотариусу ему было необязательно.

Все изменилось 13 января 2025 года, когда были внесены поправки в ГК РФ. С указанной даты все договоры дарения подлежат нотариальному удостоверению (п. 3 ст. 574 ГК РФ). 

Кстати, составление договора дарения и отправка документов на регистрацию нотариусом – платные услуги.

Дарение доли в квартире: сколько стоит работа нотариуса

Сумма, которую надо будет уплатить нотариусу, складывается из нотариального тарифа и услуг технического характера. 

Как уже было отмечено, обращение к нотариусу при дарении доли обязательно, иначе Росреестр не примет документы. Пошлина за совершение нотариальных действий составит 0,5% от стоимости доли, но не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Для граждан отдельных категорий предусмотрены «скидки». Так, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают нотариусам 50% от установленного тарифа (п. 2 ст. 333.38 НК РФ).

Если же нотариус помимо удостоверения сделки будет, например, составлять для вас договор дарения, то такие услуги оплачиваются отдельно, дополнительно к нотариальному тарифу.

Дарение доли в квартире: оформление и прилагаемые документы

Сам договор дарения составляется в общем порядке, см. нашу консультацию. В нем обязательно указывается предмет договора, все сведения о сторонах договора, позволяющих однозначно идентифицировать лиц и т.д.

Что касается документов, которые понадобятся для регистрации перехода права собственности, то набор их будет таким же, как и при отчуждении любых объектов недвижимости. Нужны будут паспорта дарителя и одаряемого, документы, на основании которых даритель еще пока является собственником доли, согласие супруга(-и), если доля приобретена в браке и т.д. Если доля в объекте недвижимости выделена в натуре, может понадобиться также технический паспорт (схема расположения участка на кадастровом плане и т.д.).

Госпошлина при дарении доли за регистрацию в Росреестре

Любое отчуждение недвижимого имущества должно быть зарегистрировано в органах Росреестра. До этого момента одаряемый не будет собственником доли.

Пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц составляет (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ):

• 4000 руб., если кадастровая стоимость объекта не превышает 20 000 000 руб.;
• 0,02% кадастровой стоимости объекта, но не более 500 000 руб., если кадастровая стоимость превышает 20 000 000 руб.

Если же по договору дарения, к примеру, у квартиры появляется несколько долевых собственников, то каждый из них должен уплатить пошлину пропорционально полученной в дар доле (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, Письмо ФНП от 19.09.2016 N 3329/03-16-3). Допустим, бабушка решила подарить квартиру стоимостью 10 млн руб. сыну и внуку – по ½ квартиры каждому. Тогда и сын, и внук должны будут при регистрации уплатить госпошлину в размере 2000 руб. (4000 руб. х ½).

Однако если в результате сделки не происходит возникновения доли, то одаряемый должен перечислить пошлину в полной сумме – 4000 руб. То есть когда подарком уже выступает доля, она не образуется в результате дарения (Письмо Минфина от 24.07.2019 N 03-05-06-03/55184). Допустим, брат, владеющий долей в размере ½ дома, решил подарить эту долю своей сестре. Тогда ей нужно будет уплатить общеустановленную пошлину, не уменьшая ее в соответствии с размером доли.