Дарственная на долю в квартире: что нужно учесть прежде, чем дарить
У квартиры, как и у любого другого объекта недвижимости, может быть несколько владельцев. Это значит, что она оформлена (п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ):
- в общую совместную собственность, которая не предполагает выделения долей. Такой вид собственности возникает у супругов, купивших недвижимость в браке на их общие средства в отсутствие брачного договора. Соответственно, квартирой или иным жильем в таком случае они оба владеют полностью (ст. 33, п. 1, 2 ст. 34, п. 1 ст. 42 СК РФ);
- в общую долевую собственность (п. 3 ст. 244 ГК РФ). Владеть долями в имуществе может кто угодно: родственники и не родственники, физические и юридические лица.
Если у человека в собственности есть доля в недвижимости, то он может ее подарить. В целом по тем же правилам, по которым происходит дарение целого объекта – квартиры, дома и т.д. Однако свои особенности у сделок по дарению долей все же есть.
Требования к доле в квартире
Нельзя подарить долю в квартире, если в результате дарения на каждого из сособственников будет приходиться менее 6 кв. м общей площади жилья (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ). Соответственно, подарить долю размером менее 6 кв. м тоже нельзя. Исключения предусмотрены для случаев, когда право собственности на долю возникло в результате:
- наследования;
- приватизации;
- использования материнского капитала на улучшение жилищных условий в период до 01.09.2022. Это дата, с которой условие о 6 кв. м вообще появилось в Жилищном кодексе (ст. 2, ч. 3 ст. 4 Закона от 14.07.2022 N 310-ФЗ).
Сухой остаток: сделки по дарению долей, пропорционально которым площадь получается менее 6 кв. м, признаются ничтожными.
Кому можно подарить долю в квартире
Закон ограничивает вручение дорогих подарков лицам отдельных категорий. К примеру, государственным и муниципальным, а также гражданским служащим подарки стоимостью более 3 тыс. руб. делать нельзя. Об этом мы уже рассказывали в нашей консультации.
В остальном даритель полностью свободен в своем решении – кому именно дарить имущество. При этом у дарителя не возникает обязанности уведомлять других собственников помещения о дарении. Да, если право собственности на долю переходит на основании возмездной сделки, сособственник может сослаться на преимущественное право выкупа и потребовать продать эту долю именно ему (п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ). Но в случае дарения доля переходит к другому лицу безвозмездно. Так что преимущественное право тут не работает.
Кто не может принять долю в квартире по договору дарения
Кроме лиц, находящихся на госслужбе, а также работающих в образовательных, медицинских и т.д. организациях, которые не вправе принимать подарки стоимостью более 3 тыс. руб. от своих учеников, пациентов, клиентов и их родственников, не могут получать подарки и коммерческие компании от других коммерческих организаций (п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Также никто не может принять подарок в виде доли в жилье (или любой другой подарок) от имени малолетнего ребенка, которому еще нет 14 лет, или от имени недееспособного. В том числе если дарителем выступают их законные представители. Поскольку такого рода сделки прямо запрещены законом.
Договор дарения доли: что учесть
Есть несколько факторов, которые нужно учитывать до заключения договора дарения, в том числе если речь идет о дарении доли в жилой недвижимости. Значение имеет:
- факт приобретения доли в браке или вне брака. Если доля в квартире, которую теперь собственник хочет подарить, была приобретена в браке, то понадобится согласие другого супруга на дарение (п. 3 ст. 35 СК РФ). Исключение составляют случаи, когда супруг-даритель сам получил долю в дар от другого лица или унаследовал ее (п. 1 ст. 36 СК РФ). Если доля была приобретена до вступления в брак, то супруг собственника прав на нее не имеет. Соответственно, владелец вправе распоряжаться долей самостоятельно без учета мнения жены или мужа;
- возраст собственника доли. Если таковым является несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет, то сделку можно будет провести только при наличии письменного согласия родителей (иных законных представителей), которое в свою очередь может быть оформлено только после разрешения органа опеки (п. 1 ст. 26, ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Очевидно, что получить такое разрешение будет непросто. Ведь дарение означает безвозмездную передачу, а это значит, что в результате заключения такого договора произойдет уменьшение имущества несовершеннолетнего. Что вряд ли в интересах подростка.
Как оформить дарственную на долю и всегда ли нужен нотариус
Напомним, что дарственная и договор дарения – это одно и то же.
Закон требует, чтобы сделки по отчуждению долей в недвижимом имуществе заключались в письменной форме и удостоверялись нотариально (п. 1 ст. 160, 163 ГК РФ, ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Это значит, что в общем случае у дарителя и одаряемого есть только один вариант оформления договора дарения – путем обращения к нотариусу. Он и составит договор, и проверит законность сделки, и сможет направить документы в электронном виде в Росреестр, чтобы в итоге право собственности на долю было оформлено именно на одаряемого.
Вместе с тем, обойтись без нотариуса можно, если:
- в результате сделки все собственники дарят свои доли одному лицу (п. 1 ч. 1.1 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). К примеру, мама и бабушка владеют долями по ½ квартиры каждая. Они решили подарить свои доли: мама сыну, бабушка внуку, т. е. одному и тому же лицу. В этом случае заверять сделку у нотариуса не нужно;
- в ходе сделки единоличный собственник выделяет доли в имуществе и дарит их. Допустим, отец – собственник земельного участка, выделяет 3 доли – по 1/3 каждая. Две из них дарит сыну и дочери, одну долю оставляет себе. Поскольку отец является единственным владельцем земли (на момент заключения договоров дарения сособственников нет), то обращаться к нотариусу необязательно.
Кроме того, по мнению ВС, удостоверять сделку у нотариуса не нужно, если в результате дарения один из сособственников становится единоличным собственником (Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам ВС РФ от 21.12.2022 N 88-КАД22-6-К8). В рассмотренном судом деле квартира принадлежала двум лицам на праве долевой собственности. Один решил подарить свою долю другому, в связи с чем другой становился единственным владельцем квартиры. ВС пришел к выводу, что в такой ситуации привлекать нотариуса не нужно.
Вместе с тем, с данной точкой зрения не согласен Росреестр. И указывает, что пока в Закон «О государственной регистрации недвижимости» не будут внесены соответствующие поправки, ведомство не будет регистрировать такие договоры (когда дарение оформляют сособственники и в результате сделки один из них становится единоличным владельцем имущества), если они заключены в простой письменной форме без нотариального удостоверения (Письмо Росреестра от 02.02.2023 N 13-0823-АБ/23). Так что пока лучше не рисковать и пользоваться услугами нотариуса. Либо быть готовым отстаивать свою правоту в суде.
Кстати, составление договора и отправка документов на регистрацию нотариусом – платные услуги.
Дарение доли в квартире: сколько стоит работа нотариуса
Сумма, которую надо будет уплатить нотариусу, складывается из нотариального тарифа и услуг технического характера. Причем тарифы установлены разные в зависимости от обязательности нотариального удостоверения сделки.
Подробнее о тарифах за совершение обязательных и необязательных нотариальных действий читайте в нашей статье.
Если обращение к нотариусу при дарении доли обязательно (иначе Росреестр не примет документы). В этом случае пошлина за совершение нотариальных действий составит 0,5% от стоимости доли, но не более 20 000 руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Для граждан отдельных категорий предусмотрены «скидки». Так, инвалиды I и II группы, дети-инвалиды, инвалиды с детства уплачивают нотариусам 50% от установленного тарифа (п. 2 ст. 333.38 НК РФ).
Если обращение к нотариусу при дарении доли необязательно (участники сделки вправе прибегнуть к услугам нотариуса по своему желанию, когда необходимости в удостоверении договора дарения нет). Тогда размер тарифа считается по общим правилам, как при дарении любого иного объекта недвижимости (см. нашу консультацию), к примеру, квартиры или дома. И будет зависит от стоимости доли, а также от того, является ли одаряемый родственником дарителю (пп. 1 ч. 1 ст. 22.1 «Основ законодательства РФ о нотариате», утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1). Так, при дарении доли стоимостью до 1 млн руб. сыну тариф составит 3000 руб. + 0,2% от стоимости доли.
Если же нотариус помимо удостоверения сделки будет, например, составлять для вас договор дарения, то такие услуги оплачиваются отдельно, дополнительно к нотариальному тарифу.
Дарение доли в квартире: оформление и прилагаемые документы
Сам договор дарения составляется в общем порядке, см. нашу консультацию. В нем обязательно указывается предмет договора, все сведения о сторонах договора, позволяющих однозначно идентифицировать лиц и т.д.
Что касается документов, которые понадобятся для регистрации перехода права собственности, то набор их будет таким же, как и при отчуждении любых объектов недвижимости. Нужны будут паспорта дарителя и одаряемого, документы, на основании которых даритель еще пока является собственником доли, согласие супруга(-и), если доля приобретена в браке и т.д. Если доля в объекте недвижимости выделена в натуре, может понадобиться также технический паспорт (схема расположения участка на кадастровом плане и т.д.).
Бланк договора дарения в системе КонсультантПлюс
Госпошлина при дарении доли за регистрацию в Росреестре
Любое отчуждение недвижимого имущества должно быть зарегистрировано в органах Росреестра. До этого момента одаряемый не будет собственником доли.
Пошлина за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц в общем случае составляет 2000 руб. (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Но если по договору дарения, к примеру, у квартиры появляется несколько долевых собственников, то каждый из них должен уплатить пошлину пропорционально полученной в дар доле (п. 2 ст. 333.18 НК РФ, Письмо ФНП от 19.09.2016 N 3329/03-16-3). Допустим, бабушка решила подарить квартиру сыну и внуку – по ½ квартиры каждому. Тогда и сын, и внук должны будут при регистрации уплатить госпошлину в размере 1000 руб. (2000 руб. х ½).
Однако если в результате сделки не происходит возникновения доли, то одаряемый должен перечислить пошлину в полной сумме – 2000 руб. То есть когда подарком уже выступает доля, она не образуется в результате дарения (Письмо Минфина от 24.07.2019 N 03-05-06-03/55184). Допустим, брат, владеющий долей в размере ½ дома, решил подарить эту долю своей сестре. Тогда ей нужно будет уплатить общеустановленную пошлину, не уменьшая ее в соответствии с размером доли.
