Как рассчитать рыночную стоимость квартиры
БУХГАЛТЕРСКИЕ Новости Форумы Консультации Формы Калькуляторы
Статьи Справочники Семинары Календари Тесты
БУХГАЛТЕРСКИЕ
БУХГАЛТЕРСКИЕ

Обновление: 20 октября 2017 г.

Как определить рыночную стоимость квартиры

Свободное функционирование рынка недвижимости и квартирного рынка как его части подразумевает независимость в принятии решений продавцом и покупателем при заключении ими сделок, что в масштабах всего рынка означает формирование цены конкретной сделки на основании общих законов спроса и предложения. Когда и продавец, и покупатель никем не принуждаются, а желают заключить сделку, ключевым является вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры на конкретный момент времени, не продешевить при продаже и не переплатить при покупке недвижимого имущества.

Что такое рыночная стоимость квартиры

Под рыночной стоимостью квартиры понимается денежная сумма, которую в данный момент времени целесообразно покупателю заплатить, а продавцу получить за конкретный объект недвижимости, исходя из свободы в намерениях продавца и покупателя совершить эту сделку, при наличии у сторон достаточно полной информации об объекте сделки и сведений об общей ценовой ситуации на рынке.

Методы определения рыночной стоимости квартиры

К методам определения рыночной стоимости квартиры относятся следующие:

  • сравнительный;
  • затратный;
  • доходный.

Сравнительный метод определения рыночной стоимости базируется на анализе рынка и осуществляемых на нем сделок.

Для достоверного определения цены при сравнительном методе оценки рыночной стоимости необходимо наличие достаточно большого объема информации по совершающимся сделкам. Учитываться должны сделки по квартирам, параметры которых аналогичны или близко совпадают с оцениваемой квартирой.

Важно не путать информацию о предложении на рынке и цену сделок, так как они могут существенно различаться. Ориентироваться на ожидания продавцов (цену предложения) в качестве индикатора конъюнктуры рынка можно, но конечная сумма сделки зачастую отличается от той цены, которую изначально выставляет продавец.

При сравнительном анализе должны в обязательном порядке отбрасываться пограничные значения — наибольшие и наименьшие цены сделок, так как за ними могут стоять особые условия и обязательства, то есть нерыночные механизмы, повлиявшие на конечную цену подобных квартир.

Сравнительный метод имеет ряд ограничений, в том числе при оценке уникальных расположенных в престижных районах объектов.

Затратный метод предполагает оценку недвижимости с учетом понесенных ее продавцом затрат. Это могут быть как затраты на строительство объекта (на первичном рынке), так и затраты на совершенную ранее покупку квартиры и проведенный ремонт и отделку жилья продавцом (для вторичного рынка).

Затратный метод также не является универсальным, понесенные издержки на свободном рынке отнюдь не означают обязательств кого-либо за них платить. В рыночной экономике существует понятие морального износа избыточности, то есть снижения стоимости объекта за счет внесения избыточных изменений, как, например, качественный с использованием дорогостоящих технологий и материалов ремонт в ветхом фонде.

Доходный метод определения стоимости квартиры предполагает ее оценку как объекта инвестиций, когда квартира оценивается исходя из предполагаемых сумм получаемого от нее дохода и требуемых вложений.

Если приобретенное жилье будет сдаваться покупателем в наём для компенсации затрат на выплату кредита, на стоимость значительно повлияет доход, который можно будет извлечь из сдачи жилья. Объекты, сдача которых будет проблематичней, а получаемый доход ниже, будут иметь рыночную стоимость ниже более ликвидных в этом отношении объектов.

Задача адекватной оценки квартиры сводится к тому, как рассчитать рыночную стоимость квартиры с учетом элементов всех имеющихся методов и их важности.

Параметры, влияющие на рыночную стоимость квартиры

Все параметры, учет которых в виде наценок и скидок к конечной стоимости жилья будет влиять на стоимость, можно подразделить на существенные и второстепенные, общие и индивидуальные.

К общим критериям оценки можно отнести следующие:

  • конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
  • типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
  • расположение жилья;
  • транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
  • экологическая обстановка;
  • городская инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.

Cущественными факторами, влияющими на то, как будет рассчитана рыночная стоимость квартиры, являются:

  • площадь квартиры, количество комнат;
  • этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
  • наличие лифта/лифтов;
  • стандартная или индивидуальная планировка;
  • техническое состояние, наличие современного ремонта;
  • соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
  • наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.

Второстепенными факторами принято считать наличие или отсутствие балкона или лоджии, высоту потолков, вид из окон дома. Все эти критерии, естественно, могут иметь большее индивидуальное значение для конкретного покупателя, чем некоторые из более существенных.

Вопрос, как определить рыночную стоимость квартиры, сводится к тому, как с учетом всех критериев приблизительно оценить и сделать выводы о целесообразности приобретения или продажи данной квартиры по данной цене в настоящий момент.

Профессиональная оценка

В Российской Федерации существует законодательно разрешенная и регулируемая деятельность по независимой оценке объектов недвижимости. В этом случае определение стоимости проводят профессиональные оценщики, имеющие квалификационный сертификат и принадлежащие к одной из саморегулируемых организаций оценщиков. По итогам оценки клиенту на руки выдается документ, официально подтверждающий выводы оценки и определенную в ее ходе рыночную стоимость.

Поделиться:  
Подписывайтесь на наш канал в Яндекс. Дзен
НЕ ПРОПУСТИТЕ
НУЖНОЕ
ОПРОС
Вы уже применяете онлайн-ККТ?
Да, мы используем кассу уже больше года
Да, мы применяем ККТ с 1 июля 2019 г.
Нет, мы работаем только по безналу с юрлицами/ИП
Нет, мы торгуем через посредников
Нет, я ИП без работников и у меня отсрочка до 1 июля 2021 г.
Нет, мы вообще освобождены от применения ККТ
ИНДЕКСЫ
Москва Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.15%
июль 2019 г.
45000000
МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

19 351

Примечание

История


Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

7.25%

История

ЕЖЕДНЕВНАЯ
НОВОСТНАЯ
РАССЫЛКА
РАБОЧИЙ СТОЛ БУХГАЛТЕРА

«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
осенний конгресс ТАКСКОМПодписка на ГК
БЛИЖАЙШИЕ БУХГАЛТЕРСКИЕ МЕРОПРИЯТИЯ
24.05.2019

РЕЙТИНГ ПРОФЕССИОНАЛЫ МСФО 2019, Компания "Prof-Arena"