Договор аренды квартиры: как составить и что важно учесть

Если договор аренды квартиры заключается между физическими лицами, то оформляют договор найма жилого помещения. А вот если арендатором по договору является организация (юридическое лицо), то заключают договор аренды квартиры (ст. 671 ГК РФ). В этой консультации поговорим как раз о таких договорах, где арендодателем является физлицо, а арендатором – организация. В конце консультации вы сможете скачать образец договора аренды квартиры.

Суть договора аренды квартиры 2023

По договору аренды квартира предоставляется за плату во временное владение и пользование (ст. 606 ГК РФ). Стороны договора аренды:

• арендодатель (как правило, собственник квартиры);
• арендатор – юрлицо.

Перед заключением договора аренды имеет смысл попросить у собственника выписку из ЕГРН, подтверждающие его права на квартиру.

Использование помещения по договору аренды

В Гражданском кодексе прямо прописано, что организация может использовать жилое помещение только по назначению, то есть для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ). К примеру, организация может снимать квартиру:

• для временного проживания своих иногородних работников;
• для временного размещения командированных работников или представителей контрагентов.

Форма договора аренды квартиры

Договор аренды квартиры должен быть заключен в письменной форме, поскольку одной из сторон договора является юрлицо (подп. 1 п. 1 ст. 161 ГК РФ).

Договор длительной аренды квартиры

Договор аренды подлежит государственной регистрации в Росреестре, если срок такого договора один год и более (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Для регистрации арендодатель или арендатор должны подать в Росреестр заявление по утвержденной форме и приложить к нему копию договора (ч. 1 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Договор считается зарегистрированным со дня внесения записи в ЕГРН (ч. 2 ст. 16 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).

Несоблюдение процедуры госрегистрации влечет довольно ощутимые штрафы для организаций (ст. 19.21 КоАП РФ).

На практике при долгосрочной аренде, чтобы не тратить время и деньги на госрегистрацию, заключают договор на срок менее года, например на 11 месяцев или на 360 дней. А ближе к концу срока действия договора просто заключают новый договор на такой же срок.

Договор сдачи квартиры в аренду: существенные условия

В договоре обязательно должны быть указаны данные, позволяющие однозначно идентифицировать объект аренды: адрес, площадь, кадастровый номер жилья. Иначе договор аренды будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Кроме того, в договоре следует предусмотреть:

• срок аренды (см. ниже);
• размер арендной платы. В общем случае сумму арендной платы можно менять по соглашению сторон не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ);
• порядок внесения арендной платы;
• список движимого имущества (мебель, техника), если квартира передается в пользование арендатора с мебелью и с техникой;
• распределение обязанностей по текущему и капитальному ремонту квартиры. Если в договоре ничего не прописать, то капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, а текущий ремонт – арендатора (ст. 616 ГК РФ).

Срок договора аренды квартиры

Договора аренды квартиры можно заключить на любой срок (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Но помним про рассмотренное выше правило о госрегистрации договора, заключенного на срок год и более.

Если срок аренды в договоре не определен, то любая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за 3 месяца или в срок, определенный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Договор посуточной аренды квартиры

При необходимости краткосрочной аренды стороны могут заключить договор посуточной аренды квартиры, который предусматривает нахождение в квартире жильцов в течение нескольких суток и оплату строго за дни проживания. То есть в этом случае важно прописать:

• дату и время начала пользования квартирой;
• дату и время окончания пользования квартирой;
• размер посуточной оплаты.

Договор аренды квартиры с залогом

В интересах собственника жилья предусмотреть уплату обеспечительного платежа по договору аренды квартиры. Это платеж, который вносится, как правило, сразу после заключения договора и призван обеспечить исполнение арендатором своих обязательств, в частности, возместить убытки или уплатить неустойку. То есть если арендатор допустит нарушение обязательств, обеспечительный платеж будет зачтен в счет исполнения обязательств. Если же нарушений не будет, обеспечительный платеж надо будет вернуть по окончании действия договора или его можно будет засчитать в счет оплаты последнего месяца аренды (п. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ).

Отметим, что такой платеж на практике называют залогом, говоря, что заключается договор аренды квартиры с залогом. Но это, конечно же, неверно. Залог – это совсем другой вид обеспечения обязательства (ст. 334 ГК РФ).

Передача квартиры по акту

Момент передачи квартиру арендатору имеет смысл зафиксировать в акте приема-передачи недвижимого имущества. Такой акт составляется в произвольной форме. В нем отражается, какое имущество (квартира, мебель, техника и т.д.) переданы, в каком состоянии. Можно зафиксировать показания счетчиков электричества, воды, газа.

Обратную передачу имущества от арендатора арендодателю также надо зафиксировать актом.

Налоговые последствия договора аренды квартиры для арендодателя

У арендодателя-физлица есть 2 основных варианта уплаты налогов с доходов по договору аренды.

1. Самый выгодный – зарегистрироваться как самозанятый и платить 6% с дохода в виде арендной платы. Это оптимальный вариант, поскольку регистрация в качестве плательщика НПД происходит очень быстро, никакую отчетность сдавать не придется, платить налог можно через специальное приложение «Мой налог» в 2 клика.

Отметим, что сдавать в аренду нежилое помещение (например офис) и быть самозанятым не получится – это прямо запрещено законом (п. 3 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ).

1. Менее выгодный вариант – остаться в статусе обычного физлица и платить с дохода НДФЛ по ставке в общем случае 13%. Правда, налог с дохода будет удерживать и перечислять в бюджет организация-арендодатель. То есть физлицу не придется самостоятельно уплачивать налог в бюджет, а также не придется подавать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ, поскольку все налоговые обязанности за физлицо исполнит организация (п. 4 ст. 229 НК РФ).

Но в этом случае важно понимать, что налог в размере 13% арендодатель будет удерживать из суммы арендной платы, указанной в договоре. То есть сумму платы нужно назначать уже с учетом того, что на руки физлицо получит меньшую сумму.

Мы не рассматриваем вариант регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты налога при УСН или покупки патента, поскольку это непростые ситуации с точки зрения ведения учета, самостоятельного перечисления налогов в бюджет и подачи необходимой отчетности.

Налоговые последствия договора аренды квартиры для арендодателя

Если арендатором является российская компания, а физлицо не имеет статуса самозанятого или ИП, то организация признается налоговым агентом по отношению к физлицу. То есть она удерживает из выплачиваемого физлицу дохода НДФЛ (в общем случае по ставке 13%) и перечисляет его в бюджет (ст. 226 НК РФ).

Кроме того, организация сообщает в ИФНС о выплаченном доходе и удержанном налоге, отражая нужные суммы в расчете 6-НДФЛ.

Если же арендодатель – самозанятый, то удерживать НДФЛ не нужно. Арендодатель заплатит все необходимые налоги сам.

Если аренда квартиры необходима организации для целей ведения коммерческой деятельности, такая аренда обоснована и документально подтверждена, то организация может включить арендную плату в расходы для целей налога на прибыль или УСН.

Платить страховые взносы с суммы арендной платы не нужно – объекта обложения не возникает (п. 4 ст. 420 НК РФ).

Возмещение стоимости коммунальных услуг по договору аренды квартиры

Порой в договоре аренды прописывают обязанность арендатора возмещать арендодателю стоимость всех или отдельных коммунальных услуг – электричества, потребленной воды, тепла, газа и т.д.

Минфин неоднократно разъяснял, что если арендатор возмещает расходы на те виды коммунальных услуг, которые зависят от фактического потребления и фиксируются на основании показаний индивидуальных приборов учета, то такое возмещение не образует экономической выгоды (дохода) для арендодателя. Следовательно, эти суммы не будут облагаться НДФЛ либо НПД (Письмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733).

А вот если арендатор будет возмещать полную сумму коммуналки, включая суммы, размер которых не зависит от фактического потребления ресурсов, то возмещение постоянных затрат образует у арендодателя облагаемый налогом доход.

Расторжение договора аренды квартиры

Гражданский кодекс предусматривает несколько оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора через суд, если (ст. 619 ГК РФ):

• арендатор пользуется квартирой с существенным нарушением условий договора или назначения имущества;
• арендатор существенно ухудшает имущество;
• арендатор более 2 раз подряд просрочил внесение арендной платы и т.д.

Арендатор может потребовать расторжения договора, если (ст. 620 ГК РФ):

• арендодатель создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора;
• переданное имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора;
• арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки и т.д.

Договор аренды квартиры: скачать образец

Типового договора аренды квартиры, безусловно, не бывает. Ведь в зависимости от ситуации стороны могут предусмотреть в договоре те или иные условия. Но правильный образец договора аренды квартиры мы все же приведем, чтобы вы могли использовать его за основу, переписав под себя нужные положения.