Рента и пожизненное содержание гражданина с иждивением: что это такое, как оформить договор

Иногда имущество передается от одного лица другому путем заключения договора ренты. Что такое рента, в чем ее особенности и когда может заключаться договор ренты – рассмотрим в консультации. В конце приведем ссылки на образцы договора ренты, которые можно будет бесплатно скачать.

Что такое рента

В договоре ренты участвует 2 стороны:

• получатель ренты;
• плательщик ренты.

Получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту.

Рента – это определенная денежная сумма либо предоставление средств на содержание получателя ренты в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

При этом в договоре можно прописать, что имущество, которое передается в собственность плательщику ренты под выплату ренты, передается (ст. 585 ГК РФ):

• за плату. То есть кроме периодических платежей или предоставления содержания (об этом расскажем ниже), плательщик ренты должен выплатить получателю ренты определенную договором денежную сумму. К отношениям сторон в этом случае применяются правила о купле-продаже;
• бесплатно. Тогда к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения.

При передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

Нельзя передать по договору ренты имущество, обремененное правами третьих лиц, например квартиру в ипотеке.

Кто может быть стороной договора ренты

В общем случае получателями ренты и плательщиками ренты могут быть как граждане, так и юрлица. Правда, для разных видов договора ренты есть ограничения, о которых мы скажем ниже.

Как долго выплачивается рента

Рента может выплачиваться (п. 2 ст. 583 ГК РФ):

• бессрочно – это постоянная рента;
• в течение срока жизни получателя ренты – это пожизненная рента. В частности, пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением.

За просрочку уплаты ренты плательщик ренты обязан выплатить получателю проценты по ст. 395 ГК РФ (ст. 588 ГК РФ). Рассчитать их можно с помощью калькулятора на нашем сайте.

Больший размер процентов может быть установлен договором ренты.

Форма договора ренты

Для договора ренты действует 2 особенности (ст. 584 ГК РФ):

• сам договор ренты подлежит нотариальному удостоверению;
• если по договору ренты отчуждается недвижимое имущество, то такой договор подлежит государственной регистрации.

Существенное условие договора ренты

Если договором под выплату ренты предусмотрена передача денежной суммы или иного движимого имущества, то плательщик ренты обязан:

• либо предоставить обеспечение исполнения обязательств (неустойка, поручительство, залог, гарантия и т.д.);
• либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств.

Постоянная рента – особенности

Получателями постоянной ренты могут быть только (п. 1 ст. 589 ГК РФ):

• или граждане;
• или некоммерческие организации, если это не противоречит целям их деятельности.

Причем права получателя ренты могут передаваться путем уступки требования, переходить по наследству, а для юрлиц – переходить в порядке правопреемства при реорганизации (п. 2 ст. 589 ГК РФ).

Постоянная рента выплачивается в денежной форме. Ее размер устанавливается договором. Также постоянная рента может выплачиваться путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

В отношении размера постоянной ренты есть определённое условие. Так, рента в расчете на месяц не может быть меньше установленной величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты. И по мере роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения должен увеличиваться и размер ежемесячной выплаты в рамках ренты (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

Пожизненная рента: нюансы

Получателями пожизненной ренты могут быть только физлица. Пожизненная рента устанавливается на период жизни гражданина, который передает имущество под выплату ренты. По соглашению сторон можно установить ренту на период жизни другого гражданина, которого укажет получатель ренты (п. 1 ст. 596 ГК РФ).

Можно установить пожизненную ренту в пользу нескольких граждан в равных долях. По общему правилу, если кто-то из получателей ренты умрет, его доля в праве на получение ренты перейдет к другим получателям. А после смерти последнего из получателей ренты обязательство по выплате ренты прекратится (п. 2 ст. 596 ГК РФ). То есть пожизненная рента не может быть передана по наследству.

Размер пожизненной ренты определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю в течение его жизни (п. 1 ст. 597 ГК РФ). При этом есть определенные ограничения.

Так, если договор пожизненной ренты предусматривает отчуждение имущества бесплатно, то размер пожизненной ренты в расчете на месяц должен быть не менее установленной величины прожиточного минимума на душу населения в том субъекте РФ, где находится имущество, являющееся предметом договора пожизненной ренты. И по мере роста величины прожиточного минимума размер пожизненной ренты тоже должен увеличиваться (п. 2 ст. 597 ГК РФ).

Сроки уплаты ренты

По общему правилу постоянная рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала, но иной порядок может быть установлен договором (п. 2 ст. 590 ГК РФ).

Срок выплаты пожизненной ренты – по окончании каждого календарного месяца. Иное также можно зафиксировать в договоре (ст. 598 ГК РФ).

Пожизненное содержание с иждивением

Это разновидность договора пожизненной ренты. По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты – гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты. В свою очередь, плательщик ренты обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Обязательства пожизненного содержания действуют вплоть до смерти получателя ренты (ст. 601, п. 1 ст. 605 ГК РФ).

Что может входить в содержание получателя ренты (п. 1 ст. 602 ГК РФ):

• обеспечение потребностей в жилище;
• обеспечением потребностей в питании и одежде;
• уход за получателем ренты;
• оплата плательщиком ренты ритуальных услуг и т.д.

По размеру такого содержания действует следующее правило: если договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение имущества бесплатно, то стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора (п. 2 ст. 602 ГК РФ).

При этом содержание с иждивением может быть заменено выплатой получателю ренты в течение его жизни периодических денежных платежей (ст. 603 ГК РФ).

Может ли плательщик ренты отчуждать полученное имущество

Может, однако рента обременяет земельный участок или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату. Это означает, что обязательства плательщика ренты по договору ренты перейдут к приобретателю имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ).

При этом плательщик ренты, передавший недвижимое имущество в собственность другого лица, будет нести субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Также стороны могут предусмотреть договором солидарную ответственность по этому обязательству (п. 2 ст. 586 ГК РФ).

Для договора пожизненной ренты с содержанием предусмотрено, что плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять недвижимое имущество, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты (ст. 604 ГК РФ).

Как заключить договор ренты

В первую очередь, руководствуясь всем вышесказанным, надо выбрать вид договора ренты: постоянная или пожизненная рента, а во втором случае – содержание с иждивением (когда плательщик ренты предоставляет получателю содержание или же заменяет его периодическими платежами) или нет (плательщик ренты всего лишь выплачивает периодические платежи). Для пожизненного содержания определяется, какие услуги плательщик ренты будет предоставлять получателю (покупка продуктов, одежды, уход в случае болезни, оплата медицинских услуг и т.д.).

Далее определяется, передается ли имущество бесплатно или за плату, а также достигается договоренность относительно размера единовременной, ежемесячной или ежеквартальной ренты, периодичности и сроков выплаты ренты.

После этого необходимо обратиться к нотариусу для оформления письменного договора ренты, ведь, как мы уже сказали, нотариальное удостоверение такого договора обязательно. Комплект документов, необходимых для оформления сделки, подскажет нотариус.

Госпошлина (федеральный тариф) за удостоверение договора ренты составляет 0,5% от суммы договора, но не менее 300 руб. и не более 20 000 руб. Также придется уплатить региональный тариф, размер которого устанавливается нотариальной палатой субъекта РФ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

При передаче по договору ренты недвижимости потребует государственная регистрация сделки в Росреестре. Все документы для регистрации должен подать в Росреестр сам нотариус, хотя бывают ситуации, когда сделать это могут только сами стороны сделки договора ренты (ч. 1 ст. 28 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Госрегистрация подтверждается выпиской из ЕГРН.

Если по договору ренты передается недвижимость, приобретенная в браке, то потребуется согласие супруга на заключение сделки (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

 

Скачать образец договора пожизненной ренты (получите бесплатный демодоступ от КонсультантПлюс)

Скачать образец постоянной ренты (получите бесплатный демодоступ от КонсультантПлюс)

Налогообложение сумм, получаемых по договору ренты

Периодические платежи, поступающие получателю ренты – физлицу по договору ренты, это его доход, облагаемый НДФЛ. Если плательщик ренты также физлицо, то получатель ренты должен самостоятельно задекларировать этот доход и заплатить НДФЛ по окончании года. А вот если плательщиком ренты является юрлицо или предприниматель, то они будут выступать налоговыми агентами и сами удержат с выплачиваемого дохода в виде ренты НДФЛ (ст. 226 НК РФ).

Кроме того, если недвижимость находилась в собственности получателя ренты менее минимального срока владения, то единовременная сумма, уплаченная при передаче недвижимости, также будет облагаться НДФЛ по ставке 13% как при обычной купле-продаже (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Получатель ренты должен самостоятельно задекларировать доход (можно применить имущественный вычет) и заплатить налог.