Налоговый вычет – 2024 при покупке квартиры: расчет суммы и условия получения 2046

В течение последних 3-4 лет многие приобретали недвижимость в РФ. Тому способствовали и низкие ставки по ипотеке, введенные из-за пандемии коронавируса, и высокие темпы строительства жилья, и ряд других факторов. Теперь же свежеиспеченные собственники квартир и домов справедливо хотят получить положенные им налоговые вычеты. Посмотрим, кто имеет на них право, при соблюдении каких условий и сколько удастся вернуть или сэкономить на НДФЛ.

Что такое налоговый вычет

Если кратко, то налоговый вычет по НДФЛ – это сумма не облагаемого налогом дохода физлица. Применительно к имущественному вычету это выглядит так. Допустим, человек заработал за год 1 млн руб. Ставка НДФЛ – 13%. Работодатель удержал из его доходов 130 тыс. руб. (1 000 000 руб. х 13%).

Но работник купил комнату в коммуналке за 800 тыс. руб. Стоимость комнаты и есть сумма вычета. Соответственно, из всех доходов работника нужно вычесть 800 тыс. руб. и облагать налогом только остаток, то есть 200 тыс. руб. (1 000 000 руб. – 800 000 руб.). Таким образом, из доходов работника должно быть удержано и перечислено в бюджет не 130 тыс. руб., а только 26 тыс. руб. (200 000 руб. х 13%).

В итоге работник сможет: либо вернуть тот НДФЛ, который уже был удержан с его доходов, либо не платить этот налог, пока не исчерпает сумму вычета. Ниже рассмотрим подробнее, когда какой вариант применим.

Налоговый вычет за квартиру

Один из случаев, когда у человека возникает право на вычет, это приобретение жилья в собственность (квартиры, дома, комнаты, доли в жилом помещении) или приобретение земельного участка для строительства на нем дома (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ). Сумма вычета определяется как сумма расходов на покупку / строительство объекта. Но есть максимальный лимит – 2 млн руб. (п. 3 ст. 220 НК РФ). Хотя уже разработаны законопроекты, в которых предлагается увеличить данную сумму. Пока они не приняты.

Кроме того, имущественный вычет предоставляется и на сумму процентов, уплаченных по ипотеке, включая проценты по рефинансированным целевым кредитам (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ). С 2014 года для них максимальный лимит – 3 млн руб. (п. 4 ст. 220 НК РФ). Если же ипотечный кредит вы оформили до 2014 года, то можете заявлять вычет со всей суммы уплаченных процентов, даже если она более 3 млн руб. Ведь в тот период ограничения сверху для процентов не было.

Сумма налогового вычета при покупке квартиры 2023

Сумма вычета не может превышать суммы доходов физлица. И если в 2023 году вы купили квартиру за 5 млн руб., а заработали в 2023 году 800 тыс. руб., то сможете заявить вычет по итогам 2023 года на 800 тыс. руб. Но это не значит, что остаток вычета пропадет. Неиспользованную сумму вычета вы вправе перенести на следующий год (п. 9 ст. 220 НК РФ). То есть к доходам, полученным в 2024 году, тоже можно будет применить вычет, но уже в размере не более 1,2 млн руб. (2 000 000 руб. – 800 000 руб.).

А вот пытаться заявить вычет с доходов, полученных в более ранние периоды (в нашем примере – до 2023 года), нет смысла. Все равно ничего не получится. Ведь тогда права на вычет у вас не было (исключение предусмотрено только для пенсионеров).

Если же в том году, когда вы приобрели жилье, вы заработали 2 млн руб. или более (то есть ваш облагаемый НДФЛ доход в месяц в среднем составлял около 167 тыс. руб.), то вы сразу сможете заявить вычет со стоимости приобретенной квартиры – максимум на 2 млн руб.

Как рассчитать налоговый вычет за квартиру

Есть 2 важные цифры для расчета суммы вычета. Это стоимость жилья и максимальная сумма вычета, который в принципе может быть предоставлен.

Больше, чем максимум, не дадут. Это значит, что какую бы дорогую квартиру вы ни купили, все равно НДФЛ получится вернуть только с 2 млн руб., т. е. в размере не более 260 тыс. руб. (2 000 000 руб. х 13%). Поэтому если вы купили квартиру, например, стоимостью 5 млн руб., то сможете заявить вычет на 2 млн руб. Остальные 3 млн руб. никак не повлияют на ваши НДФЛ-расчеты с бюджетом.

Если же вы купили квартиру за 1,8 млн руб. и укладываетесь в установленный законом лимит, то сможет заявить вычет в сумме 1,8 млн руб. Ведь именно столько составили ваши фактические расходы на покупку жилья. Следовательно, вернуть из бюджета вы сможете 234 тыс. руб. (1 800 000 руб. х 13%).

Но если в будущем вы купите еще одно жилье, к примеру, еще одну квартиру за 3 млн руб., то сможете с оставшихся 200 тыс. руб. вычета (2 000 000 руб. – 1 800 000 руб.) также вернуть НДФЛ. Поскольку остаток вычета по правилам также можно использовать. Это правило действует с 2014 года (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ). Возврат НДФЛ после покупки второй квартиры в нашем примере будет равен 26 тыс. руб. (200 000 руб. х 13%).

Срок получения вычета

По общему правилу начать получать вычет гражданин может с года, в котором стал собственником квартиры. И поскольку неиспользованный остаток вычета можно переносить на последующие годы, то фактически период получения вычета может длиться довольно долго – буквально годами.

Вместе с тем, нужно учитывать, что в 2024 году вы можете подать документы на вычет и вернуть НДФЛ с доходов, полученных в 2021, 2022 и 2023 гг. И даже если квартиру вы купили в 2020 году, но по каким-то причинам ранее вычет не заявляли, то в 2024 году вернуть налог с доходов 2020 года вы уже не сможете (хотя право на вычет у вас появилось именно тогда). А вот с доходов 2021-2023 гг. – пожалуйста.

Сегодня в НК нет прямой нормы о том, что заявление на возврат налога может быть подано только в течение 3 лет с даты уплаты. Ее убрали в связи с переходом на ЕНС и ЕНП, которого физлица тоже не избежали (п. 4 ст. 11.3 НК РФ). Но размер совокупной обязанности физлица, отражаемый на ЕНС, формируется с учетом обязательств и переплат, которым не более 3 лет (пп. 1 п. 7 ст. 11.3 НК РФ). А значит, и НДФЛ, уплаченный с доходов 2020 года (более 3 лет назад на 01.01.2024), вернуть уже не получится (Письмо Минфина от 16.01.2024 N 03-04-05/2576).

Сколько раз можно получать налоговый вычет при покупке квартиры

НК РФ предусматривает предоставление имущественного вычета один раз в жизни (п. 11 ст. 220 НК РФ). Но вычет с цены самой квартиры и вычет с суммы процентов – это два разных вычета и каждый из них можно получить. Более того, два этих вычета можно использовать в отношении одного объекта недвижимости, а можно – в отношении разных (Письмо Минфина от 22.02.2018 N 03-04-05/11530).

Например, в 2017 году вы купили квартиру за 2,5 млн руб. без привлечения кредитных средств и воспользовались имущественным вычетом в размере 2 млн руб. В 2023 году вы решили приобрести другую квартиру за 6 млн руб. и для этого взяли кредит на сумму 3,5 млн руб. После приобретения второй квартиры в ипотеку вы сможете заявить вычет в сумме уплаченных процентов (максимум на 3 млн руб.), но не сможете заявить вычет со стоимости этого жилья.

Кстати, «добрать» вычет по процентам при покупке другого жилья нельзя (п. 4 ст. 220 НК РФ). Это значит, что если по одной ипотеке вы выплатили проценты на сумму, к примеру, 1,7 млн руб. и заявили вычет по ним, то впоследствии при оформлении еще одной ипотеки права на вычет по процентам у вас уже не будет – ни на 1,3 млн руб., ни на какую-либо другую сумму.

Когда можно оформить налоговый вычет по процентам

«Ипотечный вычет» определяется исходя из суммы уплаченных процентов, а не графика погашения ипотечного кредита. То есть сначала вы должны эти проценты заплатить банку, и только после этого воспользоваться вычетом.

К примеру, вы оформили кредит в январе 2023 года. Ваш ежемесячный аннуитетный платеж равен 47 тыс. руб., из которых:

• от 1,5 до 2 тыс. руб. идут на погашение основного долга. Цифра меняется в течение года, поскольку каждый месяц сумма долга уменьшается;
• оставшаяся часть платежа – на уплату процентов. 

Вы не вносили платежей досрочно и в итоге за 2023 год уплатили, к примеру, 498 тыс. руб. Вот на такую сумму вы сможете заявить вычет по процентам при условии, что ваш доход в 2023 году составил 498 тыс. руб. или более. Если доход меньше, то часть вычета опять же можно перенести на следующий год (п. 9 ст. 220 НК РФ).

Можно ли сразу получить 650 000 рублей

Если вы хотите сразу по итогам года, в котором купили квартиру, заявить вычет и со стоимости квартиры, и с суммы уплаченных процентов, причем на максимальную сумму (5 000 000 руб. х 13% = 650 000 руб.), то:

• ваши доходы за год должны быть 5 млн руб. или более;
• ваши расходы на приобретение жилья должны быть 2 млн руб. и более;
• уплаченные проценты также должны составлять 3 млн руб. или более.

Пример расчета суммы НДФЛ к возврату с отсрочкой

Квартира стоимостью 9,5 млн руб. куплена в январе 2021 года с привлечением кредитных средств. Аннуитетный ежемесячный платеж составил 86 тыс. руб. В 2021-2023 гг. собственник исправно вносил платежи по кредиту, и сумма процентов в общей сложности за указанный период превысила 3 млн руб. Если облагаемые НДФЛ доходы собственника квартиры за 2021-2023 гг. составили более 5 млн руб., то, подав в 2024 году в ИФНС три декларации 3-НДФЛ – за 2021, 2022 и 2023 гг., а также подтверждающие расходы документы, он сможет получить вычет в размере 5 млн руб. То есть вернуть 650 тыс. руб. ранее удержанного у него налога.

Однако стоит ли откладывать оформление вычета на более поздний срок? Ведь получив вычет по доходам 2021 года в 2022 году, возвращенный НДФЛ можно сразу направить, к примеру, на досрочное погашение ипотечного кредита. И тем самым снизить сумму ежемесячного платежа, а значит, и общую сумму переплаты по кредиту.

Когда вычет не предоставляется

Вычет не дадут, если:

• вы не являетесь налоговым резидентом РФ. Налоговый резидент – это лицо, находящееся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ). Так что если в марте 2022 года вы купили квартиру, а в апреле 2022 уехали из России и продолжаете работать из другой страны дистанционно, получить вычет в связи с приобретением жилья по доходам 2022 года не получится;
• жилье приобретено не на территории РФ;
• у вас нет доходов, облагаемых НДФЛ (к примеру, вы ИП на упрощенке или самозанятый) и входящих в основную налоговую базу. Требование о предоставлении вычета по доходам именно из основной налоговой базы применяется к доходам, полученным в 2021 году и позднее (п. 3, 6 ст. 210 НК РФ). Для справки: зарплата, премии и прочие трудовые доходы в такую базу входят. Поэтому для граждан, у которых основной доход – это выплаты от работодателя, ничего с 2021 года не изменилось;
• ранее вы уже воспользовались своим правом на вычет со стоимости жилья и выбрали его полностью в размере 2 млн руб.;
• купили квартиру до 2014 года и воспользовались вычетом. Даже если квартира стоила менее 2 млн руб., получить остаток вычета при покупке другого жилья не получится. Такая возможность появилась у физлиц после 01.01.2014 (Письмо Минфина от 01.04.2022 N 03-04-05/27166);
• приобрели квартиру за счет чужих средств. Если квартиру вам купил работодатель, либо оплатили госорганы в рамках программ соцподдержки, то вычет вам не положен. Так как у вас расходов на покупку жилья не было. Кстати, если вы использовали материнский капитал, то с его суммы вычет также не предоставляется (п. 5 ст. 220 НК РФ);
• квартира приобретена у взаимозависимого лица. Например, у одного из родителей или родного брата / сестры (ст. 105.1 НК РФ).

Если вышеперечисленные пункты не про вас, то самое время прочесть о том, как получить имущественный вычет на практике.