Аренда-2022: ФСБУ 25/2018, налоговый учёт, лизинг

Бухучёт у арендатора

Арендатор может учитывать аренду на срок не больше 12 месяцев как раньше – списывать плату в расходы. Но такой порядок надо закрепить в учетной политике. При более длительной аренде надо отразить право пользования активом (ППА) и обязательство по аренде.
ППА учитывают на счете 01 и амортизируют. Его стоимость равна сумме обязательства по аренде и платежей, перечисленных до получения недвижимости в аренду. Срок полезного использования равен сроку аренды.
Обязательство по аренде покажите на счете 76 по приведенной стоимости арендных платежей, а текущий платеж уменьшайте на сумму процентов по обязательству. Посчитать то и другое можно на калькуляторе. Пример расчета ППА, обязательства и процентов, а также проводки – в Типовых ситуациях.
Малые предприятия – арендаторы, которые ведут упрощенный бухучет, могут учитывать аренду как раньше, если не будут выкупать предмет аренды или сдавать его в субаренду.

Налоговый учёт у арендатора

В налоговом учете арендованное имущество не является ОС и амортизировать его нельзя. Обеспечительный платеж учитывайте как выданный аванс, в расходах не отражайте. НДС по счету-фактуре на обеспечительный платеж можно принять к вычету.
Последним числом каждого месяца включайте арендную плату в расходы, НДС принимайте к вычету. Акт об оказании услуг не нужен, хватит договора и акта приёма-передачи имущества.

Бухучёт у арендодателя

Аренда по договорам, не предусматривающим выкуп имущества, – это операционная аренда. Имущество, переданное в такую аренду, продолжайте учитывать на счете 01 и амортизировать. Арендную плату начисляйте, как и раньше, проводкой Д 62 - К 91, а если аренда – ваш основной вид деятельности – Д 62 - К 90.

Налоговый учёт у арендодателя

Полученный от арендатора Обеспечительный платеж учитывайте как аванс и в доходах не отражайте.
Последним числом каждого месяца включайте арендную плату в доходы и начисляйте НДС.

Коммунальные платежи

Арендодатель включает в расходы суммы, перечисленные коммунальным службам. Если арендатор компенсирует эти затраты сверх арендной платы, арендодатель отражает полученное в доходах, а арендатор – в расходах.
Просто перевыставлять арендатору НДС и счета-фактуры на компенсацию стоимости коммунальных услуг нельзя. Если сторонам договора нужен вычет НДС, можно оформить переменную часть арендной платы или заключить агентский договор с небольшим вознаграждением. Подробности для арендодателя и арендатора – в Типовых ситуациях.

Лизинг у лизингополучателя

С 2022 г. порядок бухучета не зависит от того, кто балансодержатель имущества по договору – лизингодатель либо лизингополучатель. Теперь они всегда показывают в учете право пользования активом и обязательство по аренде.
В налоговом учёте лизингополучатель – балансодержатель имущества по договорам, заключенным с 01.01.2022, лизинговые платежи включает в расходы полностью, а амортизацию не начисляет. По договорам, заключенным ранее, продолжайте начислять амортизацию, а лизинговые платежи учитывайте в расходах за вычетом амортизации. Детали – в Типовой ситуации.