Главная Новости → ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ИНТЕРВЬЮ: Предприниматель тоже …

6 июля, 2015

ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ИНТЕРВЬЮ: Предприниматель тоже может получить имущественный вычет

Новости: ЭКСКЛЮЗИВНОЕ ИНТЕРВЬЮ: Предприниматель тоже может получить имущественный вычет

Сдавать квартиру внаем (в аренду) можно как в статусе обычного гражданина, так и в рамках предпринимательской деятельности. Не станет ли такая деятельность препятствием для получения имущественного налогового вычета по вновь приобретенному жилью?

На вопросы читателей отвечает представитель УФНС России по г. Москве.

Елена Александровна, при сдаче квартиры внаем (в аренду) у гражданина есть выбор: он может зарегистрироваться как предприниматель (и использовать либо специальный режим налогообложения, либо общий), а может просто по окончании года продекларировать свои доходы как обычный гражданин и заплатить 13% НДФЛ.

Но если гражданин сдает, например, несколько квартир, не посчитают ли налоговые органы, что он обязан стать предпринимателем? Какими критериями они руководствуются на практике при отнесении деятельности по сдаче в аренду жилых помещений к предпринимательской или непредпринимательской?

Е.А. Садова: Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно.

Предпринимательская деятельность — это деятельность особого рода, она ведется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.

Признаки предпринимательской деятельности приведены в Письме Минфина Письмо Минфина от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. Ими и руководствуются налоговые органы, решая, относится ли в каждом конкретном случае деятельность по сдаче внаем (в аренду) жилых помещений к предпринимательской. Это:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

• взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Квалифицировать деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган может только исходя из полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности, а не только по отдельным признакам. Поэтому каждый конкретный случай надо рассматривать особо.

Если по приведенным критериям получается, что сдача в аренду (внаем) собственного недвижимого имущества носит характер предпринимательской деятельности, гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. И при регистрации он должен указать код по ОКВЭД, соответствующий этому виду деятельности. Доходы предпринимателя от сдачи жилья в аренду (внаем) будут облагаться налогами в рамках предпринимательской деятельности в зависимости от того, какой режим налогообложения он выберет.

Если же признаков предпринимательской деятельности нет, гражданин имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду (внаем) без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда с доходов от аренды он должен уплачивать НДФЛ по ставке 13%.

В таком случае, если квартира сдается физическому лицу, арендодатель должен самостоятельно подать декларацию и уплатить налог. Если договор аренды заключен с организацией, эта организация-арендатор выступает налоговым агентом и обязанность исчислить и перечислить в бюджет налог возлагается на нее. Но если налоговый агент налог не удержал, гражданин должен уплатить его сам.

Если гражданин приобрел квартиру и вскоре начал сдавать ее в аренду (внаем), а живет при этом в своей старой квартире, должен ли он зарегистрироваться и уплачивать налоги как предприниматель?

Е.А. Садова: По мнению Верховного суда, если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в его использовании временно сдал его в аренду (внаем), это не является незаконным предпринимательством.

При таких основаниях сдавать квартиру можно вне предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель уже ведет деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества. В этот период он приобрел еще одну квартиру. Может ли такой предприниматель сдать эту квартиру в аренду юридическому лицу, которое будет выступать налоговым агентом и удерживать с доходов НДФЛ по ставке 13%?

Е.А. Садова: При регистрации индивидуальный предприниматель сам заявляет виды деятельности по ОКВЭД, которые он будет вести.

И если предприниматель указал среди своих видов деятельности сдачу в аренду (внаем) недвижимого имущества, то и доходы от сдачи квартиры в аренду признаются доходами, полученными им от ведения предпринимательской деятельности. Такой предприниматель может выбрать специальный налоговый режим (в частности, упрощенную систему налогообложения или патентную систему налогообложения) либо общий режим и уплачивать НДФЛ.

При этом, независимо от выбранного им режима налогообложения, организация, которой он сдал в аренду квартиру, не может выступить налоговым агентом. Ведь налог с доходов, полученных в рамках предпринимательской деятельности, гражданин должен уплачивать самостоятельно.

Может ли гражданин, который приобрел квартиру и начал сдавать ее в аренду как предприниматель, получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн руб. на приобретение этой квартиры? Имеет ли при этом значение, вел ли он уже предпринимательскую деятельность по сдаче жилья внаем (в аренду) в то время, когда приобретал эту квартиру?

Е.А. Садова: При приобретении квартиры гражданин может получить имущественный налоговый вычет в размере не более 2 млн руб. Этот вычет предоставляется в виде уменьшения дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Для получения вычета необходимо выполнить условия, установленные ст. 220 НК РФ. В частности, следует представить в налоговую инспекцию все документы, подтверждающие право собственности на жилье и расходы на его приобретение.

При этом факт использования физическим лицом приобретенной квартиры в предпринимательской или иной деятельности не влияет на порядок предоставления имущественного налогового вычета на ее приобретение. Статья 220 НК РФ таких ограничений не содержит.

Поэтому гражданин, который сдал приобретенную квартиру в аренду (внаем) как предприниматель, сохраняет право получить по этой квартире имущественный вычет. Вел ли он во время приобретения этой квартиры деятельность по сдаче в аренду других жилых помещений, тоже не имеет значения. Если, конечно, раньше он имущественного вычета на приобретение жилья не получал.


Добавить в «Нужное»


ОТПУСКНЫЕ РАСЧЕТЫ: после командировок и выходных по уходу
НОРМЫ РАСХОДА ГСМ: устанавливаем для легковушек и грузовиков
КОРПОРАТИВНЫЕ КАРТЫ: нюансы работы с ними
10 ЗАДАЧЕК ПРО ПУТЕВКИ: проверь себя с помощью теста

Последние новости

Прочие события за 22-26 июля

А вы знали, что позавчера, 24 июля, отмечался День флориста в России? Даже если вы пропустили этот праздник, еще не поздно наверстать упущенное: украсить свой дом затейливой цветочной композицией или простым букетиком из ваших любимых цветов. А от нас примите в подарок полезный букет из бухгалтерских событий. Просмотры11

Как оформить корректировочный счет-фактуру при изменении и цены, и количества товара

В случае одновременного изменения количества и цены товаров (работ, услуг) можно сформировать один корректировочный счет-фактуру. Просмотры36

Ключевая ставка повышена

Совет директоров Банка России принял решение повысить ключевую ставку с 16% до 18% годовых. Просмотры90

Можно ли получать зарплату на две разные карты

Сотрудник хочет иметь две зарплатные карты: аванс получать на одну, а вторую часть зарплаты – на другую. Может ли работодатель исполнить такой запрос? Просмотры135

Вебинар «Самое важное об НДС»: период вычета авансового НДС

При получении предоплаты в счет будущих поставок продавец начисляет НДС с аванса. А вот в каком периоде продавец может заявить вычет этого авансового НДС, зависит от дальнейших действий продавца. На вебинаре «Самое важное об НДС: контрольные соотношения, своевременность НДС-вычетов, коды видов операций, частые НДС-ошибки» ведущий эксперт Людмила Елина рассмотрела различные варианты. Просмотры48

Что делать, если билет на поезд или самолет оформлен с ошибкой

Никто не идеален! Ошибку (опечатку) в данных пассажира может допустить как кассир, так и сам человек, покупающий билет онлайн. Что делать, если вы обнаружили ошибку в вашем билете на поезд или самолет? Просмотры132

Что нужно сделать бухгалтеру с 29 июля по 2 августа

Сезон отпусков в самом разгаре. А значит, кому-то приходится работать и за себя, и за отдыхающего коллегу, а кто-то сам только вернулся из отпуска и с трудом пытается войти в рабочий режим.  И тем и другим в срок разобраться с рабочими делами и ни о чем не забыть помогут наши бухгалтерские напоминания. Просмотры874

Как учитывать день срочного вызова работника из отпуска

Отозвать работника из отпуска можно только с его согласия. Допустим, сотрудник согласился экстренно выйти на работу в тот же день, когда работодатель попросил его прервать отпуск. Как оплачивается такой день? Просмотры291

Готово расписание выходных на 2025 год

Минтруд опубликовал предварительный план переноса выходных дней в 2025 году. Просмотры922

«Прибыльные» расходы по компенсации за использование авто работника можно уточнить

Лимиты, в пределах которых сумму компенсации за использование личного транспорта сотрудника для рабочих целей можно включить в базу по налогу на прибыль, повысили задним числом. А значит, расходы, учтенные по старым лимитам, можно откорректировать. Просмотры250

Вебинар «Самое важное об НДС»: электронный формат счета-фактуры

На вебинаре «Самое важное об НДС: контрольные соотношения, своевременность НДС-вычетов, коды видов операций, частые НДС-ошибки», прошедшем 17 июля, ведущий эксперт Людмила Елина рассказала, по какому формату нужно составлять электронные счета-фактуры. Просмотры148

Обновленная «Семейная ипотека»: кто может получить

Программа «Семейная ипотека» продлена до 2030 года. При этом условия программы изменены. Итак, кто же теперь может претендовать на получение льготной ипотеки? Просмотры285

Еще новости

Налоговая реформа 2024—2025: что поменять уже сейчас и к чему готовиться с 1 января

28 августа 10:30–12:30 (МСК)
Варианты участия
Вебинар, прямой эфир
Прямой эфир, живое общение с лектором
Вебинар, запись
Доступ к видеозаписи и материалам
Лектор
Ведет вебинар
Евгения Филимонова
главный редактор журнала «Главная книга»
Регистрация на вебинар
VK Одноклассники Youtube Zen Telegram

Сетевое издание для бухгалтера «Главная книга онлайн» © 2012–2024 г. Зарегистрировано в Роскомнадзоре 07.03.2017 Эл № ФС77-69014. Ver. 5.0.0. Все права защищены.
Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения издательства «Главная книга». Технические вопросы: support@glavkniga.ru

Нужное Нужное