Темы
Задать вопрос
эксперту
Доступ в СПС КонсультантПлюс
6 июля, 2015
Сдавать квартиру внаем (в аренду) можно как в статусе обычного гражданина, так и в рамках предпринимательской деятельности. Не станет ли такая деятельность препятствием для получения имущественного налогового вычета по вновь приобретенному жилью?
На вопросы читателей отвечает представитель УФНС России по г. Москве.
Елена Александровна, при сдаче квартиры внаем (в аренду) у гражданина есть выбор: он может зарегистрироваться как предприниматель (и использовать либо специальный режим налогообложения, либо общий), а может просто по окончании года продекларировать свои доходы как обычный гражданин и заплатить 13% НДФЛ.
Но если гражданин сдает, например, несколько квартир, не посчитают ли налоговые органы, что он обязан стать предпринимателем? Какими критериями они руководствуются на практике при отнесении деятельности по сдаче в аренду жилых помещений к предпринимательской или непредпринимательской?
Е.А. Садова: Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно.
Предпринимательская деятельность — это деятельность особого рода, она ведется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.
Признаки предпринимательской деятельности приведены в Письме Минфина Письмо Минфина от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. Ими и руководствуются налоговые органы, решая, относится ли в каждом конкретном случае деятельность по сдаче внаем (в аренду) жилых помещений к предпринимательской. Это:
• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
• взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Квалифицировать деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган может только исходя из полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности, а не только по отдельным признакам. Поэтому каждый конкретный случай надо рассматривать особо.
Если по приведенным критериям получается, что сдача в аренду (внаем) собственного недвижимого имущества носит характер предпринимательской деятельности, гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. И при регистрации он должен указать код по ОКВЭД, соответствующий этому виду деятельности. Доходы предпринимателя от сдачи жилья в аренду (внаем) будут облагаться налогами в рамках предпринимательской деятельности в зависимости от того, какой режим налогообложения он выберет.
Если же признаков предпринимательской деятельности нет, гражданин имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду (внаем) без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда с доходов от аренды он должен уплачивать НДФЛ по ставке 13%.
В таком случае, если квартира сдается физическому лицу, арендодатель должен самостоятельно подать декларацию и уплатить налог. Если договор аренды заключен с организацией, эта организация-арендатор выступает налоговым агентом и обязанность исчислить и перечислить в бюджет налог возлагается на нее. Но если налоговый агент налог не удержал, гражданин должен уплатить его сам.
Если гражданин приобрел квартиру и вскоре начал сдавать ее в аренду (внаем), а живет при этом в своей старой квартире, должен ли он зарегистрироваться и уплачивать налоги как предприниматель?
Е.А. Садова: По мнению Верховного суда, если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в его использовании временно сдал его в аренду (внаем), это не является незаконным предпринимательством.
При таких основаниях сдавать квартиру можно вне предпринимательской деятельности.
Индивидуальный предприниматель уже ведет деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества. В этот период он приобрел еще одну квартиру. Может ли такой предприниматель сдать эту квартиру в аренду юридическому лицу, которое будет выступать налоговым агентом и удерживать с доходов НДФЛ по ставке 13%?
Е.А. Садова: При регистрации индивидуальный предприниматель сам заявляет виды деятельности по ОКВЭД, которые он будет вести.
И если предприниматель указал среди своих видов деятельности сдачу в аренду (внаем) недвижимого имущества, то и доходы от сдачи квартиры в аренду признаются доходами, полученными им от ведения предпринимательской деятельности. Такой предприниматель может выбрать специальный налоговый режим (в частности, упрощенную систему налогообложения или патентную систему налогообложения) либо общий режим и уплачивать НДФЛ.
При этом, независимо от выбранного им режима налогообложения, организация, которой он сдал в аренду квартиру, не может выступить налоговым агентом. Ведь налог с доходов, полученных в рамках предпринимательской деятельности, гражданин должен уплачивать самостоятельно.
Может ли гражданин, который приобрел квартиру и начал сдавать ее в аренду как предприниматель, получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн руб. на приобретение этой квартиры? Имеет ли при этом значение, вел ли он уже предпринимательскую деятельность по сдаче жилья внаем (в аренду) в то время, когда приобретал эту квартиру?
Е.А. Садова: При приобретении квартиры гражданин может получить имущественный налоговый вычет в размере не более 2 млн руб. Этот вычет предоставляется в виде уменьшения дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.
Для получения вычета необходимо выполнить условия, установленные ст. 220 НК РФ. В частности, следует представить в налоговую инспекцию все документы, подтверждающие право собственности на жилье и расходы на его приобретение.
При этом факт использования физическим лицом приобретенной квартиры в предпринимательской или иной деятельности не влияет на порядок предоставления имущественного налогового вычета на ее приобретение. Статья 220 НК РФ таких ограничений не содержит.
Поэтому гражданин, который сдал приобретенную квартиру в аренду (внаем) как предприниматель, сохраняет право получить по этой квартире имущественный вычет. Вел ли он во время приобретения этой квартиры деятельность по сдаче в аренду других жилых помещений, тоже не имеет значения. Если, конечно, раньше он имущественного вычета на приобретение жилья не получал.
Минфин напомнил: согласно НК услуги по проведению занятий с несовершеннолетними детьми в кружках, секциях (в том числе спортивных) и студиях освобождаются от обложения НДС. Это НДС-освобождение распространяется как на организации, так и на ИП.14
12 ч назад
Мы празднуем 25-летие нашего издательства и в честь юбилея дарим подарки! Специально для бухгалтеров подготовили полезные материалы, которые станут вашими надежными помощниками в работе.24
13 ч назад
ФНС напомнила, что в платежном поручении на перечисление налоговых платежей, входящих в ЕНС, нужно указывать КБК не конкретного налога, а единого налогового платежа.82
16 ч назад
Кто и когда сдает декларацию, что и как заполняет, когда и сколько платить в бюджет.91
18 ч назад
С 01.09.2025 вступает в силу приказ ФНС от 26.03.2025 № ЕД-7-20/236@, вводящий новые реквизиты кассовых чеков. В первую очередь эти новшества касаются продавцов маркированных товаров.123
22 ч назад
Главное условие для получение единого детского пособия - среднедушевой доход семьи не превышает прожиточный минимум в субъекте РФ. Соответственно, если уровень доходов выше, то в пособии откажут. Впрочем, иногда устранить это «доходное» препятствие довольно легко.600
Минфин разрешил не пробивать чек при переводах через СБП между организациями и ИП.1420
Одобрены поправки в НК, многократно повышающие сумму не облагаемой НДФЛ и страховыми взносами материальной помощи при рождении ребенка.590
Вчера
Правительство РФ утвердило новые ставки платы за негативное воздействие на окружающую среду. Они применяются к правоотношениям, возникшим с 01.01.2025.222
Минфин напомнил: отсутствие у организации выплат в пользу физлиц в течение того или иного расчетного (отчетного) периода не освобождает ее от обязанности представлять расчет по страховым взносам.366
Налоговики напомнили: сам по себе факт получения физлицом банковского перевода от другого физлица не свидетельствует о возникновении облагаемого НДФЛ дохода.317
Физлицо по ГПД: алгоритм действий от встречи до расставания
6-НДФЛ за полугодие 2025
Как подать заявление на развод, если есть дети: всегда ли через суд
Образовательный кредит под 3%: что это, кто может взять и сколько придется платить
Ставка налога на прибыль в 2025 году
Строка 290 декларации по налогу на прибыль в 2025 году
Компенсация морального вреда: когда и как можно получить
Формы отчетности-2025: какие применять по налогам и взносам
Налоговый вычет на ребенка-инвалида в 2025 году
Производственный календарь на 2026 г. (пятидневка)
КБК на 2025 год
Свежий номер журнала «Главная книга»
Подкаст: новости за 5 минут
Cроки сдачи отчетности-2025
Cроки уплаты налогов и взносов в 2025 г.
Формы отчетности: какие применять по налогам и взносам
Производственный календарь на 2025 г. (пятидневка)
Производственный календарь на 2025 г. (шестидневка)
Не пропустите!
Осталось 10 дней!
Налог при АУСН за июнь 2025 г.
Декларация по НДС за 2 квартал 2025 г.
Декларация по налогу на прибыль (ежеквартально) за полугодие 2025 г.
Декларация по н/прибыль (в качестве налогового агента) за полугодие 2025 г.
Декларация о доходах, полученных от источников за пределами РФ за полугодие 2025 г.
Расчет о суммах выплаченных иностранцам доходов (ежеквартально) за полугодие 2025 г.
Расчет 6-НДФЛ за 1 полугодие 2025 г.
Расчет по страховым взносам в ИФНС за 1 полугодие 2025 г.
Отчет по операциям с товарами, подлежащими прослеживаемости за 2 квартал 2025 г.
Персонифицированные сведения о физлицах за июнь 2025 г.
ЕФС-1 (сведения о взносах на травматизм) за 1 полугодие 2025 г.
Сетевое издание для бухгалтера «Главная книга онлайн»
© 2012–2025 г. Зарегистрировано
в Роскомнадзоре 07.03.2017 Эл № ФС77-69014.
Ver. 5.0.0. Все права защищены.
Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно
только с письменного разрешения издательства «Главная
книга». Технические вопросы: support@glavkniga.ru