Сдавать квартиру внаем (в аренду) можно как в статусе обычного гражданина, так и в рамках предпринимательской деятельности. Не станет ли такая деятельность препятствием для получения имущественного налогового вычета по вновь приобретенному жилью?

На вопросы читателей отвечает представитель УФНС России по г. Москве.

Елена Александровна, при сдаче квартиры внаем (в аренду) у гражданина есть выбор: он может зарегистрироваться как предприниматель (и использовать либо специальный режим налогообложения, либо общий), а может просто по окончании года продекларировать свои доходы как обычный гражданин и заплатить 13% НДФЛ.

Но если гражданин сдает, например, несколько квартир, не посчитают ли налоговые органы, что он обязан стать предпринимателем? Какими критериями они руководствуются на практике при отнесении деятельности по сдаче в аренду жилых помещений к предпринимательской или непредпринимательской?

Е.А. Садова: Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания его предпринимателем недостаточно.

Предпринимательская деятельность — это деятельность особого рода, она ведется на свой риск и направлена на систематическое получение прибыли.

Признаки предпринимательской деятельности приведены в Письме Минфина Письмо Минфина от 22.09.2006 № 03-05-01-03/125. Ими и руководствуются налоговые органы, решая, относится ли в каждом конкретном случае деятельность по сдаче внаем (в аренду) жилых помещений к предпринимательской. Это:

• изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

• хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

• взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

• устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Квалифицировать деятельность физического лица по сдаче в аренду собственного имущества налоговый орган может только исходя из полной и всесторонней информации обо всех обстоятельствах его деятельности, а не только по отдельным признакам. Поэтому каждый конкретный случай надо рассматривать особо.

Если по приведенным критериям получается, что сдача в аренду (внаем) собственного недвижимого имущества носит характер предпринимательской деятельности, гражданин обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. И при регистрации он должен указать код по ОКВЭД, соответствующий этому виду деятельности. Доходы предпринимателя от сдачи жилья в аренду (внаем) будут облагаться налогами в рамках предпринимательской деятельности в зависимости от того, какой режим налогообложения он выберет.

Если же признаков предпринимательской деятельности нет, гражданин имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду (внаем) без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. Тогда с доходов от аренды он должен уплачивать НДФЛ по ставке 13%.

В таком случае, если квартира сдается физическому лицу, арендодатель должен самостоятельно подать декларацию и уплатить налог. Если договор аренды заключен с организацией, эта организация-арендатор выступает налоговым агентом и обязанность исчислить и перечислить в бюджет налог возлагается на нее. Но если налоговый агент налог не удержал, гражданин должен уплатить его сам.

Если гражданин приобрел квартиру и вскоре начал сдавать ее в аренду (внаем), а живет при этом в своей старой квартире, должен ли он зарегистрироваться и уплачивать налоги как предприниматель?

Е.А. Садова: По мнению Верховного суда, если гражданин приобрел жилое помещение для личных нужд или получил его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в его использовании временно сдал его в аренду (внаем), это не является незаконным предпринимательством.

При таких основаниях сдавать квартиру можно вне предпринимательской деятельности.

Индивидуальный предприниматель уже ведет деятельность по сдаче в аренду недвижимого имущества. В этот период он приобрел еще одну квартиру. Может ли такой предприниматель сдать эту квартиру в аренду юридическому лицу, которое будет выступать налоговым агентом и удерживать с доходов НДФЛ по ставке 13%?

Е.А. Садова: При регистрации индивидуальный предприниматель сам заявляет виды деятельности по ОКВЭД, которые он будет вести.

И если предприниматель указал среди своих видов деятельности сдачу в аренду (внаем) недвижимого имущества, то и доходы от сдачи квартиры в аренду признаются доходами, полученными им от ведения предпринимательской деятельности. Такой предприниматель может выбрать специальный налоговый режим (в частности, упрощенную систему налогообложения или патентную систему налогообложения) либо общий режим и уплачивать НДФЛ.

При этом, независимо от выбранного им режима налогообложения, организация, которой он сдал в аренду квартиру, не может выступить налоговым агентом. Ведь налог с доходов, полученных в рамках предпринимательской деятельности, гражданин должен уплачивать самостоятельно.

Может ли гражданин, который приобрел квартиру и начал сдавать ее в аренду как предприниматель, получить имущественный налоговый вычет в размере 2 млн руб. на приобретение этой квартиры? Имеет ли при этом значение, вел ли он уже предпринимательскую деятельность по сдаче жилья внаем (в аренду) в то время, когда приобретал эту квартиру?

Е.А. Садова: При приобретении квартиры гражданин может получить имущественный налоговый вычет в размере не более 2 млн руб. Этот вычет предоставляется в виде уменьшения дохода, подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13%.

Для получения вычета необходимо выполнить условия, установленные ст. 220 НК РФ. В частности, следует представить в налоговую инспекцию все документы, подтверждающие право собственности на жилье и расходы на его приобретение.

При этом факт использования физическим лицом приобретенной квартиры в предпринимательской или иной деятельности не влияет на порядок предоставления имущественного налогового вычета на ее приобретение. Статья 220 НК РФ таких ограничений не содержит.

Поэтому гражданин, который сдал приобретенную квартиру в аренду (внаем) как предприниматель, сохраняет право получить по этой квартире имущественный вычет. Вел ли он во время приобретения этой квартиры деятельность по сдаче в аренду других жилых помещений, тоже не имеет значения. Если, конечно, раньше он имущественного вычета на приобретение жилья не получал.