Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 18 апреля 2016 г.
Содержание журнала № 9 за 2016 г.Доверительное управление недвижимым имуществом
Как управляющему учитывать операции, связанные с исполнением договора доверительного управления
Рассмотрим такую ситуацию. Компания купила здание торгового центра для сдачи его в аренду. Но сама по каким-то причинам не хочет этим заниматься. Тогда она может передать приобретенное здание на определенный срок в доверительное управление, заключив договор с другой организацией (или
При этом другая сторона — доверительный управляющий — за вознаграждение будет управлять полученным имуществом в интересах учредителя управления (или указанного им выгодоприобретател
Бухгалтерский и налоговый учет у участников договора доверительного управления (как у применяющих ОСН, так и у спецрежимников) имеет свои особенности. И мы поможем вам в них вникнуть. Начнем с общих правил документооборота и учета у доверительного управляющего.
Нюансы документооборота
Для начала посмотрим на документальное оформление доверительного управления.
Документируем передачу имущества
Передача недвижимого имущества в доверительное управление оформляется по аналогии с его продаже
- договор надо составить в форме единого документ
аст. 550 ГК РФ; - передача недвижимости подлежит госрегистраци
ист. 4 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.
Без этого договор доверительного управления будет недействителе
Кроме того, чтобы договор считался заключенным, в нем обязательно надо определит
- состав передаваемого имущества;
- наименование учредителя управления (или выгодоприобретателя);
- размер и форму вознаграждения управляющего.
Если доверительный управляющий выполняет свои обязанности безвозмездно, то такое положение также должно быть указано в договоре;
- срок действия договора (не более
5 лет)п. 2 ст. 1016 ГК РФ.
Свое имущество учредитель управления передает по акту приема-передачи. Если в здании есть имущество (например, мебель), то его также необходимо указать в акте (или можно составить отдельную опись такого имущества, которую приложить к акту).
Для денежных расчетов, связанных с доверительным управлением, надо открыть отдельный банковский
Это делается с целью обособления имущества учредителя и управляющего. Например, в случае признания учредителя управления банкротом взыскание по долгам может быть обращено на его имущество, переданное в доверительное управлени
Оформляем документы в ходе исполнения договора
Сделки с переданным в управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имен
Кроме того, в установленные договором сроки управляющий должен отчитываться учредителю (выгодоприобретателю) о своей деятельност
- о совершенных доверительным управляющим сделках и иных действиях с объектом;
- о сумме полученных доходов за отчетный период;
- о сумме расходов, связанных с управлением имуществом;
- о любых изменениях в составе имущества (например, об утрате либо повреждении имущества);
- о размере вознаграждения управляющего.
Кстати, передать отчет нужно в такие сроки, чтобы учредитель (выгодоприобретатель) успел подготовить и вовремя сдать налоговую декларацию по налогу на прибыл
Если по условиям договора управляющий имеет право на возмещение расходов на доверительное управлени
Обратите внимание, когда учредитель возмещает расходы управляющему, ему для документального подтверждения таких затрат в целях налогообложения прибыли потребуются копии первичных документов (оригиналы первички находятся у управляющего). Поэтому эти копии управляющий может приложить к представляемому отчету.
Бухучет
Имущество, переданное в доверительное управление, управляющему следует отражать на отдельном балансе (технически это можно сделать, например, в отдельной бухгалтерской базе) и вести по нему самостоятельный
Получение имущества в доверительное управление и расчеты с учредителем управления управляющий отражает на счете 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имущество
Обособленный учет
Такой учет позволяет управляющему учитывать операции по доверительному управлению отдельно от операций с собственным имуществом.
При его ведении управляющему нужно соблюдать бухгалтерскую учетную политику учредителя (ее копию можно передать вместе с актом приемки-передачи имуществ
Проще говоря, в период управления имуществом управляющий в обособленном учете делает те же проводки, которые делал бы учредитель, если бы не передал свое имущество в управление.
По итогам отчетного периода управляющий в установленные договором сроки представляет учредителю (выгодоприобретателю) данные об активах, обязательствах, доходах и расходах, полученных при выполнении договора, — в виде отчета управляющего и бухгалтерской отчетности с пометкой «Д.
Кроме того, отдельный баланс управляющему нужно составлять и на дату прекращения договора доверительного управлени
Заметим также, что в налоговую эта отчетность не сдается.
Кстати, учредитель вполне может потребовать, чтобы ему была представлена отчетность, проверенная аудиторами, только такое условие должно быть предусмотрено в договор
Собственный учет
В собственном учете и отчетности управляющий отражает причитающееся ему вознаграждение и свои затраты, которые ему не возмещают по условиям договор
Согласно Указаниям в собственном учете управляющий должен отразить и те затраты, которые компенсируются учредителем. При этом суммы возмещения нужно учитывать в доходах (Кт счета 90 «Продаж
НДС
Если доверительный управляющий применяет ОСН, то суммы вознаграждения, полученные за оказание услуг по управлению имуществом, облагаются НДС в обычном порядк
Правда, на этом история с НДС не заканчивается. И у управляющего возникают следующие НДС-вопросы.
Кто платит НДС при доверительном управлении?
Плательщиком НДС при оказании услуг аренды здания торгового центра в рамках договора доверительного управления является именно управляющи
В связи с этим управляющий должен при оказании услуг аренды выставлять арендаторам от своего имени счета-фактуры с пометкой «Д. У.» в строке «Продаве
Что с вычетами входного НДС?
Поскольку управляющий — плательщик НДС, он имеет полное право на основании выставленных ему счетов-фактур принять к вычету входной НДС по приобретаемым в рамках доверительного управления имуществу, работам, услуга
Как заполнить регистры и декларацию по НДС?
Для доверительных управляющих специального порядка ведения книги покупок и продаж нет, поэтому там отражают счета-фактуры, относящиеся как к доверительному управлению, так и к другим видам деятельности. Проще говоря, заводить отдельные книги для деятельности по доверительному управлению не нужно.
Итоговые показатели книг покупок и продаж управляющий включает в единую декларацию по НДС, отдельной особой декларации для доверительных управляющих тоже нет. Сдается декларация в инспекцию по месту своего учет
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

“Доверительный управляющий исполняет обязанности налогоплательщика НДС, и он обязан представить декларацию, в которой отражаются все хозяйственные операции в рамках как его основной деятельности, так и доверительного управлени
яст. 174.1 НК РФ. Поэтому для целей уплаты НДС счет, с которого перечисляются денежные средства, значения не имеет. Таким образом, доверительный управляющий может уплачивать весь НДС (собственный и исчисленный в рамках договора доверительного управления) со своего расчетного счета”.
Налог на имущество
Несмотря на то что переданное в доверительное управление имущество учитывается на отдельном балансе управляющего, оно не подлежит у него обложению налогом на имуществ
Налог на прибыль
Как и в бухучете, управляющий должен вести учет поступлений и затрат в рамках договора доверительного управления отдельно от собственных доходов/расходо
Все участники договора доверительного управления обязаны при расчете налога на прибыль определять доходы и расходы только по методу начислени
Собственный учет
При получении имущества в доверительное управление налогооблагаемого дохода у управляющего не возникае
Если по условиям договора учредитель не возмещает управляющему расходы, связанные с управлением, то такие затраты последний может учесть в собственном налоговом учет
Обособленный учет
Управляющий должен ежемесячно нарастающим итогом определять доходы и расходы, связанные с исполнением договора доверительного управления, в обычном порядк
- затраты, возмещаемые учредителем;
- амортизация имущества в доверительном управлени
иПисьмо Минфина от 22.06.2010 № 03-03-06/1/424; Постановление ФАС ВСО от 21.07.2014 № А78-7040/2013; - вознаграждение управляющег
оПисьмо Минфина от 10.11.2014 № 03-03-06/1/56584.
Доверительному управляющему в обособленном учете следует руководствоваться налоговой учетной политикой учредителя управления (попросите учредителя предоставить вам ее копию). Вот что на это указывает.
Во-первых, в НК сказано, что после возврата имущество включается у учредителя в ту же амортизационную группу и амортизируется в том же порядке, что и до начала договора доверительного управления. А начисленная за время действия договора амортизация учитывается при определении остаточной стоимости имуществ
Во-вторых, учредитель определяет свою налоговую базу по налогу на прибыль на основании информации о доходах и расходах, полученных при исполнении договора доверительного управления, из отчета управляющег
Кстати, доверительный управляющий не может за учредителя управления формировать налоговую базу, подавать декларацию и уплачивать налог на прибыль.
Правда, из этого правила есть исключение. Если учредитель — иностранная организация, не имеющая постоянного представительства в РФ, то доверительный управляющий, как налоговый агент, обязан исчислять, удерживать налог на прибыль с доходов учредителя, полученных в рамках договора доверительного управления, и уплачивать его в бюджет с учетом правил и норм международных договоро
Пример. Учет у доверительного управляющего по договору доверительного управления имуществом
/ условие / Собственник (учредитель управления) по договору доверительного управления на 3 года передал компании (управляющему) здание для последующей сдачи в аренду. Первоначальная стоимость здания на дату вступления в силу договора — 56 760 000 руб., накопленная амортизация — 645 000 руб. (ежемесячно — 215 000 руб.).
По условиям договора доходы управляющий перечисляет учредителю за вычетом своего вознаграждения и сумм возмещаемых расходов. Вознаграждение управляющего — 8% от суммы доходов (без НДС).
Предположим, за первый месяц аренды управляющий получил такие результаты:
- арендная плата — 3 540 000 руб. (в том числе НДС 540 000 руб.);
- возмещаемые расходы, связанные с управлением, — 285 000 руб. (кроме того, НДС 51 300 руб.).
По учетной политике учредителя:
- амортизация по зданию учитывается на счете 20 «Основное производство»;
- доходы и расходы, связанные с арендой, являются доходами и расходами от обычных видов деятельности.
Управляющий уплачивает в бюджет НДС, исчисленный в рамках договора доверительного управления, со специального расчетного счета.
/ решение / В обособленном учете управляющего нужно сделать следующие проводки.
Содержание операции | Дт | Кт | Сумма, руб. |
На дату передачи имущества | |||
Получено здание в доверительное управление | 01 «Основные средства» | 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 56 760 000 |
Отражена сумма начисленной амортизации по полученному зданию | 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 02 «Амортизация основных средств» | 645 000 |
В период доверительного управления | |||
Начислена амортизация по зданию | 20 «Основное производство» | 02 «Амортизация основных средств» | 215 000 |
Отражена выручка от сдачи имущества в аренду | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка» | 3 540 000 |
Начислен НДС на арендную плату | 90, субсчет 3 «НДС» | 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» | 540 000 |
Получена арендная плата | 51 «Расчетные счета», субсчет «Доверительное управление» | 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» | 3 540 000 |
Отражены расходы, связанные с доверительным управлением и возмещаемые учредителем | 20 «Основное производство» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | 285 000 |
Учтена сумма НДС по расходам | 19 «НДС» | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | 51 300 |
НДС принят управляющим к вычету | 68, субсчет «НДС» | 19 «НДС» | 51 300 |
Перечислена оплата поставщикам (285 000 руб. + 51 300 руб.) | 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» | 51, субсчет «Доверительное управление» | 336 300 |
Отражено вознаграждение доверительного управляющего ((3 540 000 руб. – 540 000 руб.) х 8%) | 20 «Основное производство» | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами», субсчет «Расчеты с управляющим» | 240 000 |
Учтен НДС, начисленный с вознаграждения (240 000 руб. х 18%) | 19 «НДС», субсчет «Вознаграждение управляющего» | 76, субсчет «Расчеты с управляющим» | 43 200 |
Передан учредителю начисленный с вознаграждения НДС* | 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 19 «НДС», субсчет «Вознаграждение управляющего» | 43 200 |
* НДС с суммы вознаграждения доверительный управляющий не может принять к вычет | |||
Списаны расходы (215 000 руб. + 285 000 руб. + 240 000 руб.) | 90, субсчет 2 «Себестоимость продаж» | 20 «Основное производство» | 740 000 |
Определена прибыль, полученная в рамках доверительного управления (3 540 000 руб. – 540 000 руб. – 740 000 руб.) | 90, субсчет 9 «Прибыль / убыток от продаж» | 99 «Прибыли и убытки» | 2 260 000 |
Передан финансовый результат учредителю управления | 99 «Прибыли и убытки» | 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 2 260 000 |
Перечислена прибыль учредителю управления | 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 51, субсчет «Доверительное управление» | 2 260 000 |
Перечислено вознаграждение управляющему с особого счета на счет управляющего (240 000 руб. + 43 200 руб.) | 76, субсчет «Расчеты с управляющим» | 51, субсчет «Доверительное управление» | 283 200 |
Перечислен НДС в бюджет (540 000 руб. – 51 300 руб.) | 68, субсчет «НДС» | 51, субсчет «Доверительное управление» | 488 700 |
На дату прекращения договора | |||
Отражен возврат здания учредителю управления | 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 01 «Основные средства» | 56 760 000 |
Отражены суммы начисленной амортизации (645 000 руб. + (215 000 руб. х 36 мес.)) | 02 «Амортизация основных средств» | 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» | 8 385 000 |
Кроме того, управляющий возвращает учредителю остаток денег на расчетном счете: Дт счета 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом», – Кт счета 51, субсчет «Доверительное управление». Затем закрывает субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом»: Дт счета 99 «Прибыли и убытки» – Кт счета 79, субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» |
В собственном учете управляющего следует сделать такие записи.
Содержание операции | Дт | Кт | Сумма, руб. |
На дату отчета | |||
Начислено вознаграждение за услуги по доверительному управлению | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» | 90 «Продажи», субсчет 1 «Выручка» | 283 200 |
Начислен НДС с суммы вознаграждения | 90, субсчет 3 «НДС» | 68 «Расчеты по налогам и сборам», субсчет «НДС» | 43 200 |
На дату перечисления денег | |||
Получено вознаграждение с особого счета | 51 «Расчетный счет» | 76 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» | 283 200 |
В налоговом учете управляющий указывает следующее.
Наименование операции | Классификация дохода/расхода | Сумма, руб. |
На дату отчета | ||
Отражено вознаграждение по договору доверительного управления (283 200 руб. – 43 200 руб.) | Доход от реализации | 240 000 |
***
Как вести бухгалтерский и налоговый учет учредителю управления и выгодоприобретателю — третьему лицу, мы расскажем: ,