Уступка права аренды земельного участка физлицом: кто заплатит НДФЛ?
По общему правилу арендатор по договору аренды земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, уведомив об этом арендодателя, если договором не предусмотрено иноеп. 2 ст. 615 ГК РФ; п. 5 ст. 22 ЗК РФ; Письмо Минэкономразвития от 14.06.2018 № Д23и-3105.
Справка
Если организация арендует земельный участок у физлица, она признается налоговым агентом в отношении его доходов в виде арендной платы. И обязана в общем порядке удерживать с них НДФЛ. При условии, что физлицо не является ИП и не платит налог с таких доходов самостоятельно в рамках применяемого им налогового режимапп. 1, 2 ст. 226 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2017 № 03-04-06/62564.
Плата за перенаем земельного участка — облагаемый НДФЛ доход физлица — первоначального арендаторап. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ.
Вместе с тем, поскольку в результате перенайма происходит замена арендатора по договору аренды, перенаем должен осуществляться с соблюдением правил уступки права требования и перевода долгагл. 24 ГК РФ; Письмо ФНС от 01.08.2011 № ЕД-4-3/12444@; Определение ВАС от 23.05.2012 № ВАС-5805/12. Само право аренды участка следует рассматривать в качестве имущественного права, в том числе для целей Налогового кодексап. 1 ст. 11 НК РФ; Письмо Минфина от 06.06.2019 № 03-03-06/1/41356; Постановление 16 ААС от 08.02.2022 № 16АП-732/2020. А по доходам от продажи имущественных прав, в том числе от уступки права требования, физические лица отчитываются и платят НДФЛ самостоятельноподп. 2 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ; Письмо Минфина от 28.12.2017 № 03-04-05/87775. Поэтому физлицу — первоначальному арендатору нужно самому перечислить в бюджет налог с таких доходов, а также задекларировать их, подав 3-НДФЛ в свою ИФНСПисьмо Минфина от 07.06.2022 № 03-04-05/53855.
Организация — новый арендатор не признается налоговым агентом в отношении таких доходовабз. 2 п. 2 ст. 226 НК РФ; Письмо Минфина от 08.05.2019 № 03-04-06/33776. Поэтому не обязана ни удерживать с них налог, ни отражать их в 6-НДФЛ, в том числе если физлицо — работник ее организации. Кстати, работник может не знать особенностей законодательства, поэтому лучше предупредите его об обязанности перечислить налог и подать 3-НДФЛ.
* * *
С вознаграждения за перенаем не нужно начислять и страховые взносы, в том числе на травматизм. Ведь такие выплаты не являются объектом обложения взносамиподп. 1 п. 1, п. 4 ст. 420 НК РФ; п. 1 ст. 20.1 Закона от 24.07.1998 № 125-ФЗ. А значит, вознаграждение не надо отражать в РСВ, разделе 2 ЕФС-1 и персонифицированных сведенияхПисьмо УФНС по г. Москве от 07.02.2023 № 27-16/013080@.
