Новости Тренинги Типовые ситуации Калькуляторы Формы
Журнал Вебинары Календарь Консультации Форум Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 февраля 2018 г.

Содержание журнала № 5 за 2018 г.
А.Ю. Никитин,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Вы продаете квартиру, приобретенную в собственность по частям в разное время. От какой даты отсчитывать в таком случае срок владения недвижимостью для целей уплаты НДФЛ? Это зависит от того, о каких объектах права собственности — долях или комнатах — изначально шла речь.

НДФЛ при продаже «объединенного» жилья

Порядок освобождения от НДФЛ: было и стало

С 01.01.2016 изменился порядок освобождения от НДФЛ доходов, полученных от продажи жилья. И теперь доходы от продажи жилой недвижимости, приобретенной начиная с 2016 г., не облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности продавца:

3 года — только для жилья, полученного по наследству, в дар от члена семьи, в результате приватизации или по договору рентып. 3 ст. 217.1 НК РФ;

5 и более лет — для жилья, приобретенного по любым другим основаниямп. 4 ст. 217.1 НК РФ.

К недвижимости, приобретенной до 2016 г., пятилетний срок не применяетсяп. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Доходы от продажи такого жилья освобождаются от налогообложения по старым правилам. То есть, если такая квартира находилась у продавца в собственности 3 года и более, НДФЛ платить не придется независимо от оснований приобретенияп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); Письмо Минфина от 14.02.2017 № 03-04-05/8238.

Справка

Региональным властям разрешено уменьшать пятилетний срок нахождения жилой недвижимости в собственности вплоть до нуляп. 6 ст. 217.1 НК РФ. Но пока только два субъекта РФ воспользовались этим правом: Республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В обоих регионах установили срок, равный 3 годам, то есть такой, какой и был до 2016 г.ст. 1 Закона Республики Алтай от 06.10.2015 № 49-РЗ; ст. 1 Закона Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 27.09.2015 № 70-оз

Как считать срок, если жилье приобреталось по долям

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Если вы приобретали квартиру по долям, то отсчитывать срок владения ею нужно с момента приобретения права собственности на первоначальную долю. И Минфин, и ФНС с этим согласныПисьма Минфина от 19.07.2016 № 03-04-05/42215, от 15.08.2014 № 03-04-05/40976; ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@.

Дело в том, что, когда вы покупаете долю в праве собственности, вы становитесь собственником не конкретных квадратных метров, а всей квартиры полностью, просто вместе с другими совладельцамипп. 1—4 ст. 244 ГК РФ. И переход к вам впоследствии доли кого-то из них не может служить новой точкой отсчета при расчете срока владения квартиройп. 1 ст. 235 ГК РФ.

Пример. Расчет срока владения квартирой при покупке ее по долям

Условие. Гражданину с 2008 г. принадлежала 1/4 доли в праве собственности на квартиру, в 2016 г. он получил 1/4 доли по наследству, а оставшиеся 2/4 купил. В 2017 г. квартира продана.

Решение. Отсчет срока нахождения квартиры в собственности гражданина для целей уплаты НДФЛ нужно вести с 2008 г. То есть квартира считается приобретенной до 2016 г. и находилась в собственности гражданина более 3 лет. Следовательно, декларировать доход от продажи и платить НДФЛ ему не нужноп. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ.

ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ДОЛЯМ

Если жилье приобреталось по долям

Заметим, что, в случае когда квартира находится в общей собственности у супругов (то есть в совместной собственности, без определения долейп. 2 ст. 244 ГК РФ), с переводом жилья на одного из них по брачному договору срок также не нужно отсчитывать заново. Он все равно будет считаться с момента покупки квартиры супругамиПисьмо Минфина от 30.06.2017 № 03-04-05/41585.

Учтите, такие правила действуют только при продаже объекта недвижимости целиком. Если вы продаете не всю квартиру, а лишь отдельные доли, приобретенные в разное время, то срок придется считать по каждой доле отдельно.

Пример. Расчет срока владения отдельными долями в квартире

Условие. В 2013 г. по договору купли-продажи приобретена 1/4, а в 2016 г. — еще 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2017 г. собственник эти доли продал. Сумма сделки по договору купли-продажи составила 2 700 000 руб.

Решение. Доход от продажи 1/4 доли облагаться НДФЛ не будет, поскольку куплена эта доля более 3 лет назад и к ней применяются правила подсчета сроков, действовавшие до 2016 г. А вот доход от продажи 1/2 доли будет облагаться НДФЛ. Мало того, продать без налога эту 1/2 доли можно было бы только в 2021 г. Ведь срок по этой собственности считается уже по-новому. Поскольку доли проданы по одному договору, сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально ее размеруПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. То есть облагаемым доходом от сделки будет сумма, равная 1 800 000 руб.

ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ДОЛЯМ И ТАК ЖЕ ПО ДОЛЯМ ПРОДАЕТСЯ

Если жилье приобреталось по долям и так же по долям продается

Конечно, при уплате НДФЛ с полученного дохода можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. или в сумме расходов на покупку доли, которая была в собственности менее 5 летподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

О том, как считать для целей НДФЛ сроки владения при продаже квартиры по долям или отдельных долей в праве собственности на жилье, мы писали:

2016, № 16, с. 34; 2015, № 3, с. 55

Из разъяснений Минфина можно сделать и такой вывод: если налогоплательщик объединил две доли в праве собственности в одну, то при ее продаже срок для целей уплаты НДФЛ нужно считать по дате приобретения первоначальной доли, даже если собственник не стал единоличным владельцем объектаПисьмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-05/29773. То есть если бы гражданин в нашем примере зарегистрировал право собственности на 3/4 доли, то при продаже этой доли он мог бы не платить НДФЛ.

Правда, в такой ситуации возможны вопросы со стороны налоговиков. Скорее всего, вам пришлют уведомление о необходимости декларирования доходов от продажи имущества и вызовут в инспекцию для объяснений.

Как считать срок, если квартира приобреталась по комнатам

Объектом продажи может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире. Нередко один из собственников выкупает у других их комнаты и объединяет квартиру в один объект права собственности.

Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или, скажем, двух квартир), представляет собой новый объект недвижимости. И срок владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности физлица на такой новый объектПисьмо Минфина от 23.03.2015 № 03-04-05/15884.

Этим же подходом руководствовались и налоговики до тех пор, пока дело не дошло до Верховного суда. Суть спора, рассмотренного ВС, такова. Гражданка в 1997 г. купила две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру она оформила в 2013 г. и в том же году квартиру продала.

Затем подала декларацию 3-НДФЛ, где указала облагаемый доход в сумме, полученной от продажи квартиры, и в той же сумме расходы и вычеты по этой сделке. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что квартирой она владела меньше 3 лет.

Но ВС решил, что объединение трех комнат в один объект (квартиру) без изменения его внешних границ не влечет прекращения или перехода прав на него. После покупки в 2005 г. третьей комнаты гражданка могла единолично распоряжаться всей квартирой. С этого момента и нужно исчислять срок нахождения в собственности независимо от формального объединения объектаОпределение ВС от 06.04.2016 № 70-КГ15-16.

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИОБРЕТАЛАСЬ ПО КОМНАТАМ

Если квартира приобреталась по комнатам

Эта правовая позиция ВС доведена ФНС до инспекторов на местахПисьмо ФНС от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@ (п. 11). Недавно разъяснения со ссылкой на ВС дал и МинфинПисьмо Минфина от 03.11.2017 № 03-04-05/72486. А еще раньше оба ведомства распространили этот подход и на ситуации, когда объединены не комнаты, а квартирыПисьма Минфина от 23.08.2016 № 03-04-07/49241; ФНС от 13.09.2016 № БС-2-11/932@. Так что споров по этим вопросам больше не будет.

* * *

Если предметом договора купли-продажи является квартира, которой менее 5 лет (менее 3 лет — по старым правилам) владеют по долям несколько человек, то вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле каждогоподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 19.10.2017 № 03-04-05/68259. Этого можно избежать, если в качестве предмета договора указать не квартиру, а доли как самостоятельный объект купли-продажи. Тогда вычет 1 000 000 руб. сможет получить каждый продавецподп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 24.06.2016 № 03-04-05/36856; ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@. Либо оформляйте продажу каждой доли отдельным договоромПисьмо ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693@; Определение ВС от 22.12.2014 № 306-КГ14-2867.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налогРеальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
Cвежий номер «Главной книги»
  • УВЕДОМЛЕНИЯ ПО НДФЛ: новые контрольные соотношения
  • РАСЧЕТ О ДОХОДАХ, ВЫПЛАЧЕННЫХ ИНОСТРАНЦАМ: вопросы и ответы
  • НДФЛ-новшества для дистанционных работников:
  • СОМНИТЕЛЬНЫЙ ДОЛГ: что это для целей НК
Читать
ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Вебинар 13 марта НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ИНДЕКСЫ
Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

0.73%
февраль 2024 г.
Москва МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

16%
Нужное
Содержание