Подписка на ЭВГК с о скидкой и подарком
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 19 февраля 2018 г.

Содержание журнала № 5 за 2018 г.
А.Ю. Никитин,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
Вы продаете квартиру, приобретенную в собственность по частям в разное время. От какой даты отсчитывать в таком случае срок владения недвижимостью для целей уплаты НДФЛ? Это зависит от того, о каких объектах права собственности — долях или комнатах — изначально шла речь.

НДФЛ при продаже «объединенного» жилья

Порядок освобождения от НДФЛ: было и стало

С 01.01.2016 изменился порядок освобождения от НДФЛ доходов, полученных от продажи жилья. И теперь доходы от продажи жилой недвижимости, приобретенной начиная с 2016 г., не облагаются НДФЛ, если она находилась в собственности продавца:

3 года — только для жилья, полученного по наследству, в дар от члена семьи, в результате приватизации или по договору рентып. 3 ст. 217.1 НК РФ;

5 и более лет — для жилья, приобретенного по любым другим основаниямп. 4 ст. 217.1 НК РФ.

К недвижимости, приобретенной до 2016 г., пятилетний срок не применяетсяп. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ. Доходы от продажи такого жилья освобождаются от налогообложения по старым правилам. То есть, если такая квартира находилась у продавца в собственности 3 года и более, НДФЛ платить не придется независимо от оснований приобретенияп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); Письмо Минфина от 14.02.2017 № 03-04-05/8238.

Справка

Региональным властям разрешено уменьшать пятилетний срок нахождения жилой недвижимости в собственности вплоть до нуляп. 6 ст. 217.1 НК РФ. Но пока только два субъекта РФ воспользовались этим правом: Республика Алтай и Ханты-Мансийский автономный округ. В обоих регионах установили срок, равный 3 годам, то есть такой, какой и был до 2016 г.ст. 1 Закона Республики Алтай от 06.10.2015 № 49-РЗ; ст. 1 Закона Ханты-Мансийского автономного округа — Югры от 27.09.2015 № 70-оз

Как считать срок, если жилье приобреталось по долям

Упомянутые в статье Письма Минфина и ФНС можно найти:

раздел «Финансовые и кадровые консультации» системы КонсультантПлюс

Если вы приобретали квартиру по долям, то отсчитывать срок владения ею нужно с момента приобретения права собственности на первоначальную долю. И Минфин, и ФНС с этим согласныПисьма Минфина от 19.07.2016 № 03-04-05/42215, от 15.08.2014 № 03-04-05/40976; ФНС от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@.

Дело в том, что, когда вы покупаете долю в праве собственности, вы становитесь собственником не конкретных квадратных метров, а всей квартиры полностью, просто вместе с другими совладельцамипп. 1—4 ст. 244 ГК РФ. И переход к вам впоследствии доли кого-то из них не может служить новой точкой отсчета при расчете срока владения квартиройп. 1 ст. 235 ГК РФ.

Пример. Расчет срока владения квартирой при покупке ее по долям

Условие. Гражданину с 2008 г. принадлежала 1/4 доли в праве собственности на квартиру, в 2016 г. он получил 1/4 доли по наследству, а оставшиеся 2/4 купил. В 2017 г. квартира продана.

Решение. Отсчет срока нахождения квартиры в собственности гражданина для целей уплаты НДФЛ нужно вести с 2008 г. То есть квартира считается приобретенной до 2016 г. и находилась в собственности гражданина более 3 лет. Следовательно, декларировать доход от продажи и платить НДФЛ ему не нужноп. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ.

ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ДОЛЯМ

Если жилье приобреталось по долям

Заметим, что, в случае когда квартира находится в общей собственности у супругов (то есть в совместной собственности, без определения долейп. 2 ст. 244 ГК РФ), с переводом жилья на одного из них по брачному договору срок также не нужно отсчитывать заново. Он все равно будет считаться с момента покупки квартиры супругамиПисьмо Минфина от 30.06.2017 № 03-04-05/41585.

Учтите, такие правила действуют только при продаже объекта недвижимости целиком. Если вы продаете не всю квартиру, а лишь отдельные доли, приобретенные в разное время, то срок придется считать по каждой доле отдельно.

Пример. Расчет срока владения отдельными долями в квартире

Условие. В 2013 г. по договору купли-продажи приобретена 1/4, а в 2016 г. — еще 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2017 г. собственник эти доли продал. Сумма сделки по договору купли-продажи составила 2 700 000 руб.

Решение. Доход от продажи 1/4 доли облагаться НДФЛ не будет, поскольку куплена эта доля более 3 лет назад и к ней применяются правила подсчета сроков, действовавшие до 2016 г. А вот доход от продажи 1/2 доли будет облагаться НДФЛ. Мало того, продать без налога эту 1/2 доли можно было бы только в 2021 г. Ведь срок по этой собственности считается уже по-новому. Поскольку доли проданы по одному договору, сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально ее размеруПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. То есть облагаемым доходом от сделки будет сумма, равная 1 800 000 руб.

ЕСЛИ ЖИЛЬЕ ПРИОБРЕТАЛОСЬ ПО ДОЛЯМ И ТАК ЖЕ ПО ДОЛЯМ ПРОДАЕТСЯ

Если жилье приобреталось по долям и так же по долям продается

Конечно, при уплате НДФЛ с полученного дохода можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 руб. или в сумме расходов на покупку доли, которая была в собственности менее 5 летподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

О том, как считать для целей НДФЛ сроки владения при продаже квартиры по долям или отдельных долей в праве собственности на жилье, мы писали:

2016, № 16, с. 34; 2015, № 3, с. 55

Из разъяснений Минфина можно сделать и такой вывод: если налогоплательщик объединил две доли в праве собственности в одну, то при ее продаже срок для целей уплаты НДФЛ нужно считать по дате приобретения первоначальной доли, даже если собственник не стал единоличным владельцем объектаПисьмо Минфина от 25.05.2015 № 03-04-05/29773. То есть если бы гражданин в нашем примере зарегистрировал право собственности на 3/4 доли, то при продаже этой доли он мог бы не платить НДФЛ.

Правда, в такой ситуации возможны вопросы со стороны налоговиков. Скорее всего, вам пришлют уведомление о необходимости декларирования доходов от продажи имущества и вызовут в инспекцию для объяснений.

Как считать срок, если квартира приобреталась по комнатам

Объектом продажи может выступать и отдельная комната в коммунальной квартире. Нередко один из собственников выкупает у других их комнаты и объединяет квартиру в один объект права собственности.

Раньше Минфин считал, что квартира, полученная объединением нескольких комнат (или, скажем, двух квартир), представляет собой новый объект недвижимости. И срок владения нужно отсчитывать с момента регистрации права собственности физлица на такой новый объектПисьмо Минфина от 23.03.2015 № 03-04-05/15884.

Этим же подходом руководствовались и налоговики до тех пор, пока дело не дошло до Верховного суда. Суть спора, рассмотренного ВС, такова. Гражданка в 1997 г. купила две комнаты в трехкомнатной квартире. В 2005 г. приобрела в ней третью комнату. Свидетельство о регистрации права собственности на всю квартиру она оформила в 2013 г. и в том же году квартиру продала.

Затем подала декларацию 3-НДФЛ, где указала облагаемый доход в сумме, полученной от продажи квартиры, и в той же сумме расходы и вычеты по этой сделке. Налоговики доначислили гражданке НДФЛ, посчитав, что квартирой она владела меньше 3 лет.

Но ВС решил, что объединение трех комнат в один объект (квартиру) без изменения его внешних границ не влечет прекращения или перехода прав на него. После покупки в 2005 г. третьей комнаты гражданка могла единолично распоряжаться всей квартирой. С этого момента и нужно исчислять срок нахождения в собственности независимо от формального объединения объектаОпределение ВС от 06.04.2016 № 70-КГ15-16.

ЕСЛИ КВАРТИРА ПРИОБРЕТАЛАСЬ ПО КОМНАТАМ

Если квартира приобреталась по комнатам

Эта правовая позиция ВС доведена ФНС до инспекторов на местахПисьмо ФНС от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@ (п. 11). Недавно разъяснения со ссылкой на ВС дал и МинфинПисьмо Минфина от 03.11.2017 № 03-04-05/72486. А еще раньше оба ведомства распространили этот подход и на ситуации, когда объединены не комнаты, а квартирыПисьма Минфина от 23.08.2016 № 03-04-07/49241; ФНС от 13.09.2016 № БС-2-11/932@. Так что споров по этим вопросам больше не будет.

* * *

Если предметом договора купли-продажи является квартира, которой менее 5 лет (менее 3 лет — по старым правилам) владеют по долям несколько человек, то вычет 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле каждогоподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 19.10.2017 № 03-04-05/68259. Этого можно избежать, если в качестве предмета договора указать не квартиру, а доли как самостоятельный объект купли-продажи. Тогда вычет 1 000 000 руб. сможет получить каждый продавецподп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 24.06.2016 № 03-04-05/36856; ФНС от 22.04.2015 № БС-4-11/6911@. Либо оформляйте продажу каждой доли отдельным договоромПисьмо ФНС от 17.07.2015 № СА-4-7/12693@; Определение ВС от 22.12.2014 № 306-КГ14-2867.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

№ 18
НДФЛ с процентов по вкладам граждан: что нового с 2025 годаЧто меняется в уплате «личного» НДФЛ
№ 17
Какие изменения в имущественных налогах ждут физлиц (в том числе ИП)Продажа единственного жилья супругами: подводные камниТест: проверьте свои знания по НДФЛ-вычетам
№ 15
Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке
№ 14
Вопросы по НДФЛ-вычетам — 2024Налоговые обязанности физлица — 2024: налоговый резидент VS нерезидент
№ 13
Как платить НДФЛ с процентного дохода в 2024 году
№ 11
Физлицам скоро надо отчитаться перед ИФНС о зарубежных счетах
№ 9
Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не толькоОшибочный НДФЛ-вычет — последствия для физлиц
№ 8
Вопросы физлиц об уведомлениях о КИККак отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартируПо расходам на онлайн-обучение у ИП можно получить НДФЛ-вычет
№ 7
НДФЛ-вопросы при продаже имущества
№ 5
Как получить в СФР справку о суммах больничных и НДФЛ с них за 2023 годОб изменении назначения загрансчета лучше уведомить налоговиков
№ 2
Обновленные социальные вычеты по НДФЛ в 2024 году

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налогРеальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
ОПРОС
Есть ли в вашей организации (ИП) ученические договоры с работниками?
да
нет
затрудняюсь ответить
31 октября 10:30-12:30 (МСК)
Варианты участия
Иконка
Прямой эфир, живое общение с лектором
Иконка
Доступ к видеозаписи и материалам
Елена Шаронова
Ведет вебинар
ведущий эксперт издательства «Главная книга»
Регистрация на вебинар

Нужное
Содержание