Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 10 апреля 2023 г.
Когда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
Доходы от продажи имущества освобождаются от налогообложения, по общему правилу, если истек минимальный срок владенияп. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ. А в некоторых случаях разрешено продавать имущество без налога и без подачи декларации независимо от срока владения им.
| Имущество | Условия для освобождения от НДФЛ/подачи декларации | Минимальный срок владения для освобождения |
| Любое движимое имущество (кроме ценных бумаг и, по общему правилу, имущества, использовавшегося в бизнесе ИП)п. 17.1 ст. 217 НК РФ | — | 3 года |
| Жилая или нежилая недвижимость | Право собственности на недвижимость полученоподп. 1—3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: •по наследству или в дар от члена семьи/близкого родственника, признаваемого таковым по Семейному кодексу; •в результате приватизации; •в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением (собственником становится плательщик ренты) | 3 года |
| Единственное жилье плательщика, в том числе совместная собственность супруговподп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ | На момент продажи в собственности физлица нет другого жилья. При установлении «единственности» не учитывается недавно приобретенное жилье: за 90 дней (или менее) до продажи старого | 3 года |
| 1. Недавно ФНС разъяснила, что такое единственное жилье у супругов. Если супруги продают единственную квартиру, приобретенную в браке, то «льготный» срок владения действует, даже если у кого-то из них есть жилье, не признаваемое совместно нажитым имуществом. Например, приобретенное до бракаИнформация ФНС «НДФЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?». 2. Не имеет значения способ приобретения нового жилья до продажи старого, то есть необязательно это должна быть покупка. Если, скажем, человек получил квартиру в наследство, то в течение 90 дней после этого он может продать другую свою квартиру, которой владеет 3 года, без налогаПисьмо ФНС от 22.09.2022 № БС-3-11/10276@. 3. Если продается одновременно несколько объектов жилой недвижимости и переход прав собственности на них к покупателям регистрируется в один день, то ни один из этих объектов не может считаться единственным жильем. Если эти объекты были в собственности менее 5 лет, доходы от их продажи не освобождаются от НДФЛПисьмо Минфина от 20.07.2022 № 03-04-07/70048 | ||
| Жилье, продаваемое семьей с двумя и более детьмип. 2.1 ст. 217.1 НК РФ | Должны одновременно выполняться такие условия: •на дату госрегистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю дети не достигли возраста 18 лет (24 лет — для студентов-очников) либо налогоплательщик является одним из таких детей; •в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года приобретена другая квартира либо полностью внесена оплата по ДДУ; •либо общая площадь, либо кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного; •кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.; •на момент продажи квартиры никому из членов семьи не принадлежит более 50% в праве собственности на иное жилье, которое превосходит приобретаемое по метражу | — |
| При продаже нескольких объектов жилой недвижимости льгота применяется, если для каждого из них выполняются условия, прописанные в НК. То есть, скажем, при продаже семьей с малолетними детьми двух квартир характеристики каждой из них будут сравниваться с характеристиками приобретаемого жилья. Суммировать площадь или кадастровую стоимость продаваемых объектов не понадобитсяПисьмо ФНС от 14.11.2022 № БС-4-11/15352@ | ||
| Любая недвижимость, кроме коммерческойп. 4 ст. 217.1 НК РФ | — | 5 лет |
| 1. Освобождение от НДФЛ по сроку владения не применяется, если продается нежилая недвижимость, которую использовали в предпринимательской деятельности, даже если владелец утратил статус ИП еще до продажи. Ведь НДФЛ-льгота действует только для использовавшихся в бизнесе жилья и транспортап. 17.1 ст. 217 НК РФ; Письмо Минфина от 05.03.2022 № 03-04-05/16195. Кроме того, при продаже бизнес-недвижимости нельзя применить имущественный вычет по ст. 220 НК РФПисьмо Минфина от 13.05.2022 № 03-04-05/43994. А вот если вы продаете такую коммерческую недвижимость, которую сами не использовали в бизнесе, а получили, к примеру, как учредитель при ликвидации организации, право на льготу естьПисьмо Минфина от 15.04.2019 № 03-04-05/26540. 2. Региональные власти могут снизить пятилетний срок владения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимостиподп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Этим правом на данный момент воспользовались Республики Алтай и Карачаево-Черкессия, Камчатский и Ставропольский края, Амурская, Астраханская, Иркутская, Магаданская, Омская и Ростовская области, г. Севастополь, Ханты-Мансийский и Чукотский автономные округа. В большинстве регионов срок сокращен до 3 лет, но есть и более интересные региональные инициативы. Например, на Чукотке срок сокращен до 1 месяца, но только для жилья, которым после продажи обеспечат детей-сирот | ||
| Любое имущество при применении вычета по НДФЛп. 4 ст. 229 НК РФ | Стоимость имущества не превышает: •1 млн руб. — для жилья, садовых домов или земельных участков (долей в таком имуществе); •250 000 руб. — для иной недвижимости (гаражей, построек и пр.); •250 000 руб. — для иного имущества (автомобиля, коллекции монет, арт-объектов и пр.), за исключением ценных бумаг | — |
| Не должна превышать предельный размер НДФЛ-вычета сумма доходов от продажи за год нескольких объектов, относящихся к одной категории. Иначе обязанность подать декларацию сохраняется. Например, вы продали дом за 800 000 руб. и участок за 300 000 руб., что в сумме превышает предельный размер вычета х 13%), либо уменьшить доходы от продажи на фактические расходы по покупке недвижимости (1 млн руб.). Значит, вы должны подать 3-НДФЛ, в которой можете заявить либо вычет в размере 1 млн руб. по обоим объектам и уплатить НДФЛ в сумме 13 000 руб. ((800 000 руб. + 300 000 руб. – 1 000 000 млн руб.) | ||
Есть один нюанс с сокращенным региональными властями сроком владения недвижимостью: он определяется по месту постоянного жительства физлица. Что это значит? Скажем, вы проживаете в Санкт-Петербурге, а квартиру, которой владели 3 года, продаете на Ставрополье, где для всех резидентов РФ минимальный срок владения как раз и составляет 3 годаЗакон Ставропольского края от 09.03.2016 № 22-кз. Но, несмотря на это, вы должны отчитаться о полученном доходе в свою петербургскую ИФНС, поскольку в Санкт-Петербурге такой поблажки нет, и при необходимости уплатить налогПисьмо ФНС от 25.10.2022 № БС-4-11/14345@.
И еще скажем несколько слов о порядке расчета срока владения недвижимостью. В общем случае минимальный срок владения отсчитывается с даты госрегистрации прав на недвижимостьп. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ. А вот для расчета срока владения жильем, которое приобреталось по ДДУ, свой порядок. Здесь за точку отсчета принимают момент полной оплаты стоимости объекта по договору, без учета дополнительной оплаты, которую дольщик вносит позднее, в случае если площадь квартиры увеличилась после ввода дома в эксплуатациюп. 2 ст. 217.1 НК РФ. А по унаследованной недвижимости срок владения отсчитывается со дня открытия наследства (им признается день смерти наследодателя), независимо от принятия наследства и регистрации прав на имуществоп. 1 ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ; Письмо Минфина от 02.09.2022 № 03-04-05/85668.
* * *
С 2019 г. доход от продажи жилья и транспорта, использовавшихся в деятельности ИП, освобожден от НДФЛ при условии, что человек владел таким имуществом в течение минимального срока и дольшеп. 17.1 ст. 217 НК РФ; Письмо ФНС от 31.03.2020 № БС-4-11/5445@. Но воспользоваться этой льготой могут только либо бывшие ИП, независимо от применявшегося ими налогового режима, либо действующие бизнесмены на ОСН или на ПСН. То есть те, кто при отсутствии льготы платил бы с дохода от продажи НДФЛПисьмо Минфина от 26.12.2022 № 03-04-05/127841. Если же действующий ИП работает на упрощенке, то доход от продажи бизнес-имущества он должен учесть в базе по налогу при УСНПисьмо Минфина от 22.09.2021 № 03-11-11/76758.
