Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 10 апреля 2023 г.
Содержание журнала № 8 за 2023 г.
Когда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
Доходы от продажи имущества освобождаются от налогообложения, по общему правилу, если истек минимальный срок владенияп. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ. А в некоторых случаях разрешено продавать имущество без налога и без подачи декларации независимо от срока владения им.
| Имущество | Условия для освобождения от НДФЛ/подачи декларации | Минимальный срок владения для освобождения |
| Любое движимое имущество (кроме ценных бумаг и, по общему правилу, имущества, использовавшегося в бизнесе ИП)п. 17.1 ст. 217 НК РФ | — | 3 года |
| Жилая или нежилая недвижимость | Право собственности на недвижимость полученоподп. 1—3 п. 3 ст. 217.1 НК РФ: •по наследству или в дар от члена семьи/близкого родственника, признаваемого таковым по Семейному кодексу; •в результате приватизации; •в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением (собственником становится плательщик ренты) | 3 года |
| Единственное жилье плательщика, в том числе совместная собственность супруговподп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ | На момент продажи в собственности физлица нет другого жилья. При установлении «единственности» не учитывается недавно приобретенное жилье: за 90 дней (или менее) до продажи старого | 3 года |
| 1. Недавно ФНС разъяснила, что такое единственное жилье у супругов. Если супруги продают единственную квартиру, приобретенную в браке, то «льготный» срок владения действует, даже если у кого-то из них есть жилье, не признаваемое совместно нажитым имуществом. Например, приобретенное до бракаИнформация ФНС «НДФЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?». 2. Не имеет значения способ приобретения нового жилья до продажи старого, то есть необязательно это должна быть покупка. Если, скажем, человек получил квартиру в наследство, то в течение 90 дней после этого он может продать другую свою квартиру, которой владеет 3 года, без налогаПисьмо ФНС от 22.09.2022 № БС-3-11/10276@. 3. Если продается одновременно несколько объектов жилой недвижимости и переход прав собственности на них к покупателям регистрируется в один день, то ни один из этих объектов не может считаться единственным жильем. Если эти объекты были в собственности менее 5 лет, доходы от их продажи не освобождаются от НДФЛПисьмо Минфина от 20.07.2022 № 03-04-07/70048 | ||
| Жилье, продаваемое семьей с двумя и более детьмип. 2.1 ст. 217.1 НК РФ | Должны одновременно выполняться такие условия: •на дату госрегистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю дети не достигли возраста 18 лет (24 лет — для студентов-очников) либо налогоплательщик является одним из таких детей; •в том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года приобретена другая квартира либо полностью внесена оплата по ДДУ; •либо общая площадь, либо кадастровая стоимость нового жилья больше, чем у проданного; •кадастровая стоимость проданного жилья не превышает 50 млн руб.; •на момент продажи квартиры никому из членов семьи не принадлежит более 50% в праве собственности на иное жилье, которое превосходит приобретаемое по метражу | — |
| При продаже нескольких объектов жилой недвижимости льгота применяется, если для каждого из них выполняются условия, прописанные в НК. То есть, скажем, при продаже семьей с малолетними детьми двух квартир характеристики каждой из них будут сравниваться с характеристиками приобретаемого жилья. Суммировать площадь или кадастровую стоимость продаваемых объектов не понадобитсяПисьмо ФНС от 14.11.2022 № БС-4-11/15352@ | ||
| Любая недвижимость, кроме коммерческойп. 4 ст. 217.1 НК РФ | — | 5 лет |
| 1. Освобождение от НДФЛ по сроку владения не применяется, если продается нежилая недвижимость, которую использовали в предпринимательской деятельности, даже если владелец утратил статус ИП еще до продажи. Ведь НДФЛ-льгота действует только для использовавшихся в бизнесе жилья и транспортап. 17.1 ст. 217 НК РФ; Письмо Минфина от 05.03.2022 № 03-04-05/16195. Кроме того, при продаже бизнес-недвижимости нельзя применить имущественный вычет по ст. 220 НК РФПисьмо Минфина от 13.05.2022 № 03-04-05/43994. А вот если вы продаете такую коммерческую недвижимость, которую сами не использовали в бизнесе, а получили, к примеру, как учредитель при ликвидации организации, право на льготу естьПисьмо Минфина от 15.04.2019 № 03-04-05/26540. 2. Региональные власти могут снизить пятилетний срок владения вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимостиподп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ. Этим правом на данный момент воспользовались Республики Алтай и Карачаево-Черкессия, Камчатский и Ставропольский края, Амурская, Астраханская, Иркутская, Магаданская, Омская и Ростовская области, г. Севастополь, Ханты-Мансийский и Чукотский автономные округа. В большинстве регионов срок сокращен до 3 лет, но есть и более интересные региональные инициативы. Например, на Чукотке срок сокращен до 1 месяца, но только для жилья, которым после продажи обеспечат детей-сирот | ||
| Любое имущество при применении вычета по НДФЛп. 4 ст. 229 НК РФ | Стоимость имущества не превышает: •1 млн руб. — для жилья, садовых домов или земельных участков (долей в таком имуществе); •250 000 руб. — для иной недвижимости (гаражей, построек и пр.); •250 000 руб. — для иного имущества (автомобиля, коллекции монет, арт-объектов и пр.), за исключением ценных бумаг | — |
| Не должна превышать предельный размер НДФЛ-вычета сумма доходов от продажи за год нескольких объектов, относящихся к одной категории. Иначе обязанность подать декларацию сохраняется. Например, вы продали дом за 800 000 руб. и участок за 300 000 руб., что в сумме превышает предельный размер вычета х 13%), либо уменьшить доходы от продажи на фактические расходы по покупке недвижимости (1 млн руб.). Значит, вы должны подать 3-НДФЛ, в которой можете заявить либо вычет в размере 1 млн руб. по обоим объектам и уплатить НДФЛ в сумме 13 000 руб. ((800 000 руб. + 300 000 руб. – 1 000 000 млн руб.) | ||
