Как отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартиру

Облагается ли налогом доход от продажи квартиры

Если в одном календарном году вы купили и продали квартиру (речь может идти о купле-продаже как одного и того же объекта, так и разных — сути это не меняет), то первое, что вам нужно сделать, — выяснить, является ли полученный вами доход налогооблагаемым и, соответственно, нужно ли его декларировать.

Напомним основное — можно не включать в декларацию доход от продажи, если:

•проданная квартира принадлежала вам в течение минимального срока и больше. По общему правилу этот срок составляет 5 лет, но он может быть сокращен законом субъекта РФ. А в некоторых случаях, в частности при продаже единственного жилья, квартиры, полученной по наследству или в результате приватизации, минимальный срок владения составляет 3 года по НКп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ;

•квартира продана не дороже 1 млн руб. В этом случае доход от продажи полностью покрывается фиксированным имущественным вычетом и налоговая база по сделке будет равна нулюподп. 1 п. 1, подп. 1 п. 2 ст. 220, п. 4 ст. 229 НК РФ.

Если ваша сделка не подпадает под льготы (например, вы владели жильем, приобретенным по договору купли-продажи, всего 2 года или сразу же продали унаследованную квартиру), то вы должны подать декларацию и заплатить НДФЛ. При расчете налога доход от продажи можно уменьшить:

•либо на вычет в фиксированном размере — 1 млн руб.;

•либо на фактические расходы на покупку проданной квартирыподп. 1 п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Этот вариант в общем случае выгоднее, но расходы нужно подтвердить документально.

Обратите внимание: не имеет значения, кто ваш покупатель — такой же человек, организация или ИП. По сделкам, связанным с покупкой у физлиц имущества, компании и ИП не исполняют обязанности налоговых агентов, то есть не удерживают с продавца НДФЛ при выплате дохода. Отчитаться за такой доход — обязанность самого продавцап. 2 ст. 226, подп. 2 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Сколько деклараций подать

Подача нескольких деклараций за один отчетный год положениями НК не предусмотрена (если только это не уточненный отчет). Все доходы, требующие декларирования, гражданин показывает в одной 3-НДФЛ. Если плательщик подает декларацию, в которой указывает доход от продажи недвижимости, то в этой же декларации он может заявить и все имущественные вычеты, на которые имеет право, связанные как с покупкой, так и с продажей недвижимостиПисьмо ФНС от 21.09.2023 № БС-4-11/12147@ (п. 1).

Подать декларацию по доходам за 2023 г. нужно не позднее 02.05.2024 (с учетом переноса срока с выходного дня 30 апреля), уплатить исчисленный в ней налог — не позднее 15.07.2024п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

Налоговики ежегодно напоминают: если гражданин подает декларацию исключительно с целью получения НДФЛ-вычетов, в том числе и имущественного вычета при покупке жилья, то ее можно подать и позже без каких-либо налоговых санкций (на это есть 3 года, следующих за годом, за который заявляется вычет). Но если плательщик указывает в декларации не только вычеты, но и доходы, подлежащие обязательному декларированию, то он должен подать декларацию в установленный срокИнформация ФНС «Декларационная кампания 2024», «В России продолжается декларационная кампания». Даже если в итоге НДФЛ к уплате по такой декларации исчислен не будет.

За несвоевременное представление декларации, по которой доплаты в бюджет нет, штраф минимальный — 1 000 руб., в ином случае — 5% от суммы налога, причитающейся к уплате, за каждый полный или неполный месяц просрочки (но не более 30% суммы неуплаченного налога и не менее 1 000 руб.)п. 1 ст. 119 НК РФ. Кроме того, если по декларации плательщик должен был рассчитать налог к уплате и срок уплаты НДФЛ по декларации (15 июля) уже прошел, могут оштрафовать еще и на 20% от неуплаченной суммы и начислить пенист. 75, п. 1 ст. 122 НК РФ.

Как посчитать обязательства

Часто спрашивают: в какую строку в декларации поставить цену покупки приобретенной квартиры, чтобы уменьшить доход от продажи другой квартиры? Надо понимать, что так это не работает: напрямую уменьшить доход от продажи одного объекта жилой недвижимости на сумму расходов на покупку другого нельзя. Но если продажа одной квартиры и госрегистрация права собственности на другую произошли в одном году, плательщик может уменьшить доход, полученный от продажи квартиры, в том числе на сумму имущественного вычета при покупке жилья (до 2 млн руб.), при условии что ранее он таким вычетом не пользовалсяп. 6 ст. 210, п. 11 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 11.02.2016 № 03-04-05/7154.

Это возможно и в том случае, когда речь идет о покупке и продаже одной и той же квартиры: тот факт, что квартира продана, не препятствует получению вычета в связи с ее же покупкойПисьмо Минфина от 29.03.2013 № 03-04-05/4-306.

В декларации заполняют титульный лист, разделы 1 и 2, приложения 1, 6 и 7, расчет к приложению 1пп. 2.1, 2.2, 2.7, 2.8, 2.10 Порядка заполнения декларации, утв. Приказом ФНС от 15.10.2021 № ЕД-7-11/903@.

Доход от продажи недвижимости указывают в приложении 1. Вычет при продаже имущества либо сумму фактических расходов на его покупку — в приложении 6. Кроме того, в расчете к приложению 1 проверяется соблюдение условия об использовании для целей уплаты НДФЛ дохода в размере не ниже 70% кадастровой стоимости недвижимости. В приложении 7 рассчитывают вычет на приобретение жилья.

Заполнять 3-НДФЛ проще всего в личном кабинете на сайте ФНС или с использованием программы ФНС «Декларация». Программу можно скачать на сайте ФНС.

Покажем расчет налога в нашей ситуации на примере.

Что будет, если декларацию не подать совсем

Не получив от вас 3-НДФЛ, инспекция проведет камеральную проверку без декларации и рассчитает налог по имеющимся у нее сведениям из Росреестра. Если у ИФНС не будет информации о цене сделки по продаже жилья, то за доход примут кадастровую стоимость объекта, помноженную на понижающий коэффициент 0,7. Так поступят налоговики и в том случае, если цена сделки им известна и она ниже 70% кадастровой стоимости квартирып. 1.2 ст. 88, п. 3 ст. 214.10 НК РФ.

При расчете налоговой базы инспекция абсолютно обоснованно уменьшит доход только на вычет в размере 1 млн руб. (либо на часть этой суммы, соответствующую доле физлица в праве собственности на квартируп. 4 ст. 214.10 НК РФ; Письмо ФНС от 27.09.2023 № БС-19-11/292@). И если спор дойдет до суда, то судьи наверняка поддержат инспекторов — сведения о фактических расходах на покупку недвижимости проверяющим может предоставить лишь сам плательщик. Если он этого не сделал путем своевременной подачи декларации или хотя бы представления возражений по акту бездекларационной проверки, то у инспекции нет оснований учитывать такие расходыКассационное определение 8 КСОЮ от 01.11.2023 № 88а-22668/2023.

С получившейся суммы инспекция доначислит НДФЛ, рассчитает пени и штрафы за неподачу декларации и неуплату налога.

Кстати, в такой ситуации нет смысла оспаривать доначисления, ссылаясь на то, что у вас было право на имущественный вычет в связи с покупкой в том же году другого жилья. Ведь этот вычет может быть применен только по волеизъявлению физлица, и предоставить его автоматически, по итогам налоговой проверки, ИФНС никак не можетРешение Рязанского райсуда Рязанской области от 13.07.2023 № 2а-984/2023.

Нюансы учета расходов и доходов

Деньги, потраченные на покупку жилья, — не расходы, пока не оформлен переход права собственности или пока вам не передали жилье, приобретенное по ДДУ, по акту. Кстати, во втором случае обратиться за вычетом тоже можно только после госрегистрации права собственности на построенную квартируподп. 2, 2.1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Значит, если вы отдали продавцу деньги в 2023 г., но зарегистрировали переход права собственности на квартиру или получили жилье по акту приема-передачи в 2024 г., вычет можно заявить начиная с доходов за 2024 г.

А как обстоит дело с доходами от продажи? Если деньги от покупателя вы получили в декабре, а госрегистрация перехода права собственности на квартиру произошла в январе следующего года, в каком году доход считается полученным для целей НДФЛ?

В общем случае в декларацию 3-НДФЛ за отчетный год должны попасть все налогооблагаемые доходы, дата получения которых (в частности, дата перечисления денег на ваш банковский счет) приходится на этот годподп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ. И описанная ситуация, по мнению Минфина и ФНС, не исключениеПисьма Минфина от 13.08.2013 № 03-04-07/32771; ФНС от 22.05.2014 № БС-4-11/9939@. Поэтому если деньги за проданную квартиру поступили, например, в декабре 2023 г., то они включаются в базу по НДФЛ за 2023 г., даже если в ЕГРН запись о смене собственника будет внесена в 2024 г.

Если деньги вносились в качестве задатка по предварительному договору, результат тот же — задаток включается в доход продавца на дату получения денег. Главное здесь — возможность продавца свободно распоряжаться полученными деньгами, независимо от их гражданско-правовой природы (задаток, аванс, обеспечительный депозит и пр.). Если же продавец получил задаток в одном году, включил его в декларацию, а в следующем году вернул деньги покупателю в связи с тем, что сделка не состоялась, то он вправе подать уточненкуПисьма Минфина от 08.07.2014 № 03-04-05/33005; ФНС от 12.11.2014 № БС-4-11/23353. При расторжении основного договора купли-продажи продавец после возврата денег покупателю также вправе откорректировать свои обязательства по НДФЛ, подав уточненную декларациюПисьмо Минфина от 01.02.2019 № 03-04-05/5890; Решение Мещанского райсуда г. Москвы от 04.10.2023 № 2А-764/2023 (Внимание! PDF-формат).

* * *

Раньше ФНС высказала такое мнение: при получении по предварительному договору задатка эти деньги правомерно включать в доходы того года, в котором зарегистрирован переход права собственности на недвижимость к покупателюПисьмо ФНС от 22.04.2011 № КЕ-3-3/1425@. Но, на наш взгляд, такой подход противоречит не только более поздним разъяснениям самих ведомств, но и нормам гл. 23 НК и судебной практике, поэтому руководствоваться им рискованно.

Так, исходя из позиции ВС РФ, предварительный договор, содержащий условие об уплате цены имущества или значительной ее части, по существу является договором купли-продажи с условием о предоплатеПостановление Пленума ВС от 25.12.2018 № 49. Ведь в рамках собственно предварительного договора не подразумевается ни оплата имущества, ни его передача покупателюп. 1 ст. 429 ГК РФ.

Так что, если не хотите споров с налоговой, в любой ситуации включайте оплату в доход в том году, в котором вы ее получили, независимо от момента госрегистрации права собственности на недвижимость за покупателем.