Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 7 октября 2019 г.

М.Г. Суховская,
старший юрист

У вас есть «лишняя» квартира, которую вы собрались сдавать? Надо ли говорить, что для собственного спокойствия лучше делать это легально: с письменным договором, зарегистрированными жильцами и уплатой налогов.

Сдаем квартиру без страха и упрека: три главных правила

Шаблон договора найма жилого помещения можно найти:

раздел «Формы документов» системы КонсультантПлюс

Правило 1. Заключите с жильцами договор найма жилого помещения

Плюсы официально заключенного договора найма очевидны:

•договор дисциплинирует жильцов;

•можно застраховать гражданскую ответственность нанимателей — ваших жильцов. То есть если они, к примеру, затопят соседей, то ущерб компенсирует страховая компания. А вот если собственник застрахует квартиру, а потом сдаст ее без договора, не сообщив в страховую о жильцах, то при наступлении страхового случая ему точно откажут в возмещении;

•не надо бояться угроз от соседей «сообщить в налоговую».

Посмотрим, что необходимо, а что целесообразно прописать в договоре найма.

Сведения о квартире. Укажите предмет договора, а именно данные, позволяющие идентифицировать сдаваемую квартиру. Без этого договор будет считаться незаключеннымп. 1 ст. 432, п. 1 ст. 673 ГК РФ.

1.1. Наймодатель передает Нанимателю за плату во владение и пользование жилое помещение, предназначенное для проживания, в дальнейшем именуемое «Квартира», общей площадью 65 кв. м, состоящее из 3 (трех) изолированных комнат, расположенное по адресу: Москва, Мячковский бульвар, д. 35, корп. 1, кв. 12.

В этом же разделе договора советуем перечислить все более-менее ценное имущество, находящееся в квартире на момент ее сдачи в аренду, и его состояние. Так проще будет взыскать убытки с нанимателя, если он что-то испортит.

1.2. На момент подписания настоящего договора в Квартире находится следующее имущество:
— бытовая техника: варочная панель, встроенный духовой шкаф, стиральная машина, микроволновая печь, холодильник, телевизор. Вся техника в рабочем состоянии;
— мебель: кухонный гарнитур, угловой диван, двуспальная кровать, платяной шкаф, стол, четыре стула, тумба под телевизор. Вся мебель без повреждений.

Наличие ремонта: пол — ламинат, стены — обои, санузел — кафельная плитка. Все без повреждений.

Если сдаете квартиру после генеральной уборки, пропишите, что при выезде жильцы тоже должны оставить после себя убранную квартиру. В противном случае вы вычтете стоимость уборки из обеспечительного платежа (о нем чуть ниже).

Некоторые люди, выйдя на пенсию, уезжают жить на дачу, а свою квартиру сдают. В этом есть немало плюсов: неплохая прибавка к пенсии, да и постоянное нахождение на свежем воздухе

Срок договора найма. Он не может превышать 5 лет. Если срок не указан, договор считается заключенным на 5 летп. 1 ст. 683 ГК РФ. Рекомендуем заключать договор найма жилого помещения на срок до 1 года, к примеру на 11 месяцев. И вот почему.

Во-первых, если вы заключаете договор на срок больше года, по закону вы должны зарегистрировать обременение в Росреестреп. 2 ст. 674 ГК РФ; ч. 2 ст. 51 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ с уплатой госпошлины 2000 руб.подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ

Во-вторых, у вашего нанимателя появляется преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора вы должныст. 684 ГК РФ:

•или предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях;

•или предупредить нанимателя, что вы не будете продлевать договор, потому что решили не сдавать жилье как минимум в течение года.

Если ничего этого вы не сделаете, а наниматель не откажется от продления договора, по закону он считается автоматически продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Если же вы откажетесь от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года квартиру внаем, но все-таки сдадите ее другому жильцу, бывший наниматель может через суд потребовать признать новый договор найма недействительным и возместить ему убытки, причиненные вашим отказом возобновить с ним договор.

В-третьих, при долгосрочном договоре найма наниматель имеет право на полгода пустить в вашу квартиру временных жильцов. По закону — для безвозмездного проживания, а там — кто знает... Причем вас как собственника наниматель должен лишь уведомить о таком вселении. Вы можете запретить ему пустить временных жильцов, только если с учетом них будет нарушена норма общей площади жилья на человекаст. 680, п. 2 ст. 683 ГК РФ.

Справка

По умолчанию, если договором не установлено иное, текущий ремонт в сдаваемой квартире должен делать наниматель. А вот капитальный ремонт — это уже обязанность собственникаст. 681 ГК РФ.

Размер платы за квартиру. Учтите, что по общему правилу нельзя в одностороннем порядке изменить размер платы, но вы можете в договоре закрепить за собой такое право.

По умолчанию наниматель обязан сам платить коммуналку, если в договоре не установлено иноест. 678 ГК РФ. Но мы рекомендуем сделать так.

Пропишите в договоре, что квартиранты сверх платы за наем компенсируют вам либо оплачивают самостоятельно те коммунальные платежи, размер которых зависит от фактического потребления: свет, вода, газ (если есть счетчики).

Такая оплата или компенсация не считается вашим доходом, то есть с нее не надо платить налогПисьмо Минфина от 29.04.2019 № 03-04-07/31733. А те коммунальные платежи, которые не зависят от фактического потребления (к примеру, отопление, вывоз мусора, управление домом), просто «зашейте» в плату за наем.

Закрепите также порядок и сроки внесения платы. Если вы не установите конкретных сроков, тогда по умолчанию наниматель должен перечислять вам деньги не позднее 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцемп. 3 ст. 682 ГК РФ; ч. 1 ст. 155 ЖК РФ.

Также вы имеете полное право закрепить в договоре размер неустойки за просрочку оплаты, чтобы стимулировать жильцов платить без задержек.

3.2. В случае несвоевременного внесения платы за наем Наниматель уплачивает Наймодателю 200 (двести) рублей за каждый день просрочки.

Обеспечительный платеж. Его еще называют депозитом. Обычно он равен двухмесячной плате за наем. Условие о депозите необязательное, но его целесообразно предусмотреть в договоре на тот случай, если наниматель нарушит свои обязательства или причинит какой-то мелкий ущерб. При отсутствии нарушений депозит по окончании срока договора, как правило, возвращается нанимателюпп. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ.

Иные условия. Например, вы можете установить в договоре, что раз в месяц в согласованное с нанимателем время вы вправе посещать квартиру для проверки ее состояния.

Также имеет смысл прописать, что все возможные споры будут разрешаться по месту жительства собственника. В противном случае, если дело вдруг дойдет до суда, вам придется обращаться в суд по месту жительства ответчика, то есть нанимателя.

Правило 2. Зарегистрируйте жильцов по месту пребывания

Это нужно сделать, если жильцы (речь идет о россиянах) намерены снять квартиру на срок более 90 дней. Строго говоря, обязанность зарегистрироваться лежит на самих жильцахст. 5 Закона от 25.06.93 № 5242-1; п. 9 Правил, утв. Постановлением Правительства от 17.07.95 № 713 (далее — Правила № 713). Но во-первых, они не смогут зарегистрироваться без согласия собственника. А во-вторых, если пустить этот процесс на самотек, собственнику грозит штраф от участковогоп. 9 ч. 2 ст. 23.3 КоАП РФ:

•или за то, что допустил проживание у себя лиц без регистрации свыше 90-днев­ного срока, — от 2000 до 5000 руб. (в Москве и в Питере штраф выше — от 5000 до 7000 руб.)ч. 1, 2 ст. 19.15.1 КоАП РФ. Кстати, при этом могут оштрафовать и самих жильцов.

Однако штрафа ни для кого не будет, если жильцы приходятся собственнику родственниками — супругом или супругой, детьми (в том числе усыновленными) и их супругами, родителями (в том числе приемными) и их супругами, бабушками, дедушками, внуками, а сам собственник постоянно зарегистрирован в этой квартирепримечание к ст. 19.15.1 КоАП РФ;

•или за то, что не уведомил регистрационное подразделение МВД о проживании у себя лица без регистрации, — от 2000 до 3000 руб. (в Москве и в Питере — от 3000 до 5000 руб.)ч. 3, 4 ст. 19.15.2 КоАП РФ.

Внимание

Не нужно регистрироваться по месту пребывания жильцам, если они постоянно зарегистрированыст. 5 Закона от 25.06.93 № 5242-1:

•в том же субъекте РФ, где снимают квартиру;

•в Москве или Московской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих регионов;

•в Санкт-Петербурге или Ленинградской области и сдаваемая квартира находится в одном из этих субъектов РФ;

•в Севастополе или в Республике Крым и сдаваемая квартира находится там же.

Процедура временной регистрации бесплатнаяп. 62 Административного регламента, утв. Приказом МВД от 31.12.2017 № 984 (далее — Регламент) и совсем несложная.

Проще всего сделать это через МФЦ. Собственнику жилья (или всем собственникам, если их несколько) надо прийти туда вместе с жильцами, где те заполнят заявление по установленной формеприложение № 4 к Регламенту, а собственник распишется в том, что предоставил жилье. Всем присутствующим надо иметь при себе паспорта (для регистрации несовершеннолетних детей — свидетельства о рождении). Также потребуется договор найма либо его нотариальная копияп. 41.2 Регламента.

Через 7 рабочих днейп. 30 Регламента квартирантам должны выдать свидетельства о временной регистрации, а собственнику жилья — уведомление о регистрации этих гражданин. Можно эти документы получить и по почте, если указать такой способ получения документов в первоначальном заявлениип. 12 Правил № 713.

Документы на временную регистрацию можно направить и через портал госуслуг. Но в этом случае всем действующим лицам все равно придется потом лично посетить регистрационный орган, чтобы предъявить там оригиналы паспортовпп. 42, 115.3 Регламента.

Справка

У временной регистрации есть один очевидный минус: увеличатся те коммунальные платежи, которые берутся «с человека», например за газ или воду (если не установлены счетчики). Но собственники обычно этот вопрос решают с жильцами полюбовно, предлагая возместить дополнительные расходы полностью или частично.

В регистрационных Правилах сказано, что срок регистрации по месту пребывания определяется по взаимному соглашению между собственником жилья и квартирантомп. 10 Правил № 713. Таким образом, зарегистрировать у себя человека можно на любой срок — от нескольких дней до нескольких лет.

После того как истечет срок временной регистрации, квартирант автоматически снимается с учета по месту своего пребыванияп. 30 Правил № 713. Если же договор найма будет расторгнут досрочно, то собственник может обратиться в тот же самый МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета.

Правило 3. Платите налоги с арендной платы

Это обеспечит вам как минимум спокойный сон. Ведь налоговая служба в связке с полицией уже давно ведет работу по выявлению квартир, сдаваемых в аренду, и их хозяев, уклоняющихся от уплаты налоговСоглашение о взаимодействии между МВД и ФНС, утв. МВД № 1/8656, ФНС № ММВ-27-4/11 13.10.2010.

Недавно вот и Минфин призвал граждан информировать налоговиков об известных случаях сдачи квартирПисьмо Минфина от 14.05.2018 № 03-04-05/31937. Сообщить, что квартира сдается, могут и «добрые» соседи, и бывшие квартиранты, которые плохо расстались с собственником, да мало ли кто. Зачем рисковать? В свою очередь, мы поможем вам разобраться с вариантами уплаты налогов. Оптимальных вариантов всего четыре.

Сначала расскажем о тех, при которых не нужно регистрироваться как ИП.

Вариант 1. Платить налог на профессиональный доход (НПД). Или, проще говоря, зарегистрироваться в качестве самозанятого. Правда, пока что этот вариант доступен лишь тем, кто сдает квартиру в Москве, Московской и Калужской областях либо в Татарстанеп. 1 ст. 1 Закон от 27.11.2018 № 422-ФЗ. Но скорее всего, с 2020 г. власти распространят новый налоговый режим на остальные регионы.

О новом налоговом режиме для самозанятых физлиц и ИП мы подробно писали:

2019, № 1

У этого режима много плюсов:

•самая низкая налоговая ставка в РФ — 4%, если оплата поступает от физических лиц. А в реальности после применения специального вычета налог будет еще меньшеп. 1 ст. 10, ст. 12 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ;

•кроме налога, ничего больше платить не нужно;

•не надо применять кассовый аппарат;

•по сути, самозанятые граждане сами определяют, с каких доходов им платить налог. ФНС фактически запретила проводить проверки деятельности самозанятыхПисьмо ФНС от 24.04.2019 № ЕД-4-20/7915@;

•налог считается автоматически, самим не надо ничего считать;

•никакой отчетности самозанятые не сдают;

•все, что нужно самозанятому, — это установить специальное приложение «Мой налог» и иметь доступ в Интернет с компьютера или смартфона.

Вариант 2. Раз в год (не позднее 30 апреля) подавать декларацию 3-НДФЛ о полученных доходах в виде арендной платы и уплачивать с них НДФЛ 13% (не позднее 15 июля)подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ. Проще всего заполнить и подать декларацию через личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС. Там же можно и заплатить налог.

О том, как заполнить декларацию 3-НДФЛ по доходам в виде арендной платы, мы писали:

2019, № 6

Минус у этого варианта всего один, зато большой — величина налоговой ставки.

Остальные два варианта потребуют от вас как от собственника квартиры зарегистрироваться в качестве ИП. В этом случае при регистрации лучше сразу указать вид деятельности — «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом» (ОКВЭД 68.20)ОК 029-2014 (КДЕС Ред. 2).

Вариант 3. Применять упрощенку с объектом «доходы» и платить налог 6% с платы за наемп. 1 ст. 346.20 НК РФ. В этом случае вам придется:

•платить страховые взносы за себяп. 1 ст. 430 НК РФ: фиксированную часть (в 2019 г. это 29 354 руб. на ОПС и 6884 руб. на ОМС, всего 36 238 руб.) и дополнительную, если фактический доход за год превысит 300 000 руб. (взносы составляют 1% от годовой суммы дохода, превышающей 300 000 руб.). При этом максимально возможная сумма 1%-х взносов для ИП в этом году — 205 478 руб. ((29 354 руб. х 8) – 29 354 руб.). Удобнее всего платить взносы поквартально, так как ИП на «доходной» УСН без работников могут уменьшать налог на взносы за себя, уплаченные с начала годап. 3.1 ст. 346.21 НК РФ. А налог платится поквартально. Причем налог можно уменьшить на всю сумму взносов;

•платить четыре раза в год: авансовые платежи по налогу за I квартал, за полугодие, за 9 месяцев плюс сам налог — по итогам года. Но если уплаченные взносы будут больше налога, он считается равным нулю;

•вести книгу учета доходов и расходовст. 346.24 НК РФ;

•по итогам года не позднее 30 апреля сдать налоговую декларациюподп. 2 п. 1 ст. 346.23 НК РФ.

Вариант 4. Приобрести патент по виду деятельности «сдача в аренду (наем) жилых и нежилых помещений». Стоимость патента на год определяется так. В региональном законе о патентной системе налогообложения смотрим, какой потенциально возможный доход установлен для сдачи жилья в аренду. Это значение умножаем по общему правилу на 6%п. 7 ст. 346.43, ст. 346.50 НК РФ.

Патент можно получить на срок от 1 до 12 месяцев включительно строго в пределах календарного годап. 5 ст. 346.45 НК РФ.

Предприниматели с патентом не сдают никакой отчетности. Но при этом они должны:

•так же, как и упрощенцы, платить страховые взносы за себя на ОПС и ОМС. Причем стоимость патента на уплаченные взносы не уменьшается;

•вести книгу учета доходовп. 1 ст. 346.53 НК РФ.

Внимание

ИП, применяющие УСН или патентную систему, в период «предпринимательской» сдачи квартиры не должны платить по ней налог на имущество для физлицп. 3 ст. 346.11, подп. 2 п. 10 ст. 346.43 НК РФ. Но для этого нужно подать в свою ИФНС заявление в произвольной форме о том, что жилая недвижимость используется в предпринимательской деятельности.

Давайте посмотрим на числовом примере, налог в какой сумме в зависимости от выбранного варианта придется уплатить и каким будет чистый доход от сдачи квартиры.

* * *

Вот что получается. Самое выгодное — сдавать квартиру как самозанятый. Но если в вашем регионе не проводится «самозанятый» эксперимент и вы сдаете квартиру за 23 000 руб. и меньше, то имеет смысл просто платить НДФЛ 13% и подавать раз в год декларацию о доходах. Регистрировать ИП и применять упрощенку 6%, платя обязательные страховые взносы, целесообразно, когда месячная арендная плата за квартиру превышает 23 000 руб.