Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке

В гражданском браке «налоговых прав» меньше, чем в официальном

«Квартира приобретена в собственность матери и несовершеннолетнего ребенка, у матери 19/20 в праве собственности на квартиру, у ребенка — 1/20. Стоимость квартиры 4 млн руб., из них 0,4 млн руб. оплачено маткапиталом. Все документы, связанные с покупкой, оформлены на мать, она получила вычет по покупке с 2 млн руб. Может ли отец ребенка получить вычет, если он не состоит в браке с матерью ребенка?» — подобные вопросы мы уже не однажды получали от наших подписчиков.

Расскажем, в каком случае и в каких пределах отец или мать ребенка, не состоящие в зарегистрированном браке, могут получить вычет.

Напомним, что по общему правилу имущество, приобретенное в браке, признается общей собственностью обоих супругов. Так что при покупке жилой недвижимости получить имущественный вычет могут оба супруга независимо от того, на имя кого из них оформлено право собственности на жилье и кто оплачивал эту покупку. Вычет предоставят в размере фактических расходов, понесенных каждым супругом, но не более 2 млн руб. каждому. Либо супруги могут распределить эти расходы между собой, но тоже не более чем по 2 млн руб. на каждогоп. 2 ст. 34 СК РФ; п. 1 ст. 256 ГК РФ; подп. 1 п. 3, подп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ; п. 18 Обзора, утв. Президиумом ВС 21.10.2015; Письма ФНС от 11.05.2023 № БС-4-11/5880@, от 14.11.2017 № ГД-4-11/23003@.

Например, семья купила квартиру за 3,2 млн руб. Вся сумма перечислена с банковского счета мужа. Супруги подали в ИФНС заявление, уведомив налоговиков о том, что они договорились распределить затраты поровну, по 1,6 млн руб. То есть каждый из супругов заявит вычет в сумме 1,6 млн руб. по этой квартире и при покупке в дальнейшем другого жилья сможет воспользоваться вычетом в сумме неиспользованного остатка — 0,4 млн руб. (2 млн руб. – 1,6 млн руб.).

Супруги могут поделить расходы и как-то иначе, например супруг использует полностью вычет в сумме 2 млн руб., а супруга — только 1,2 млн руб. Тогда муж больше никогда не сможет воспользоваться вычетом на покупку жилья, а вот у жены сохранится право заявить вычет на оставшуюся сумму в размере 0,8 млн руб. (2 млн руб. – 1,2 млн руб.) при покупке в будущем другого объекта жилой недвижимостиподп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Но если жилье покупают люди, живущие в так называемом гражданском браке, то у них с точки зрения закона никакого совместно нажитого имущества нет. И деньги, потраченные на жилье, тоже не общие. Поэтому для целей НК каждый из гражданских супругов — самостоятельный плательщик, который может получить вычет, только покупая жилье в свою собственность и за свои деньги.

К примеру, вы купили квартиру в собственность своей гражданской жене. Платежные документы оформлены на вас, а квартира — на нее. Вычет получить не сможет никто: вы — поскольку не являетесь собственником квартиры, ваша подруга — потому что она не тратила свои деньги на приобретение этой квартиры. Если вы хотите, чтобы у вашей гражданской жены была возможность получить вычет по квартире, позаботьтесь о том, чтобы платежные документы тоже были оформлены на нее.

А вот если жилье приобретено в долях, каждый сособственник может получить вычет на покупку самостоятельно. Только, в отличие от официальных супругов, супруги в неформальном браке не могут распределить между собой расходы — вычет в пределах 2 млн руб. получит каждый, но только в части своих собственных затрат, подтвержденных платежными документами, и только в пределах стоимости своей долиПисьмо ФНС от 11.05.2023 № БС-4-11/5880@.

Например, гражданские супруги купили квартиру стоимостью 5 млн руб. По договору купли-продажи квартиры доля «мужа» — 1/4, доля «жены» — 3/4, но при этом первый потратил на жилье 4 млн руб., а вторая — всего 1 млн руб. Затраты «мужа» больше стоимости его доли в праве собственности на квартиру, однако он может получить вычет в размере лишь 1,25 млн руб. (5 млн руб. х 1/4). У «жены» обратная ситуация: ее доле в квартире соответствуют расходы в сумме 3,75 млн руб. (5 млн руб. х 3/4), но она может претендовать на вычет только в пределах своих фактических расходов на покупку жилья — 1 млн руб.

Отец ребенка может получить вычет, даже если он не муж его матери

Итак, в общем случае покупка жилья в собственность третьего лица не дает плательщику права на получение имущественных НДФЛ-вычетов. Но есть исключение — приобретение жилья в собственность своих несовершеннолетних детей. Родитель вправе получить вычет по расходам на покупку жилья в собственность своего несовершеннолетнего ребенка, если он фактически понес расходы на такую покупкуп. 6 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 29.04.2022 № 03-04-05/40063, от 23.12.2021 № 03-04-05/105296.

При этом вычет предоставляется именно родителю, а не ребенку — то есть ребенок сможет получить вычет впоследствии, когда купит жилье сам, с появлением собственного источника доходовп. 2.2 Постановления КC от 01.03.2012 № 6-П. Родитель же не сможет получить вычет по расходам на покупку доли в собственность ребенка, если уже воспользовался вычетом на покупку жилья ранее. Ведь это будет означать повторное предоставление вычета, что прямо запрещено НКп. 11 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 29.04.2022 № 03-04-05/40063.

Если родители состоят в зарегистрированном браке, то, опять же, не играет роли, кто из них заплатил за жилье, на кого оформлена долевая собственность, помимо ребенка, и т. д. Участвующими в расходах будут считаться оба супруга, и заявить вычет по расходам на покупку жилья в собственность ребенка вправе каждый из них, даже если, скажем, квартира оформлена в собственность только матери и ребенка. Либо вычет получит кто-то один, например если второй супруг пока не хочет заявлять вычет или ранее воспользовался им.

А если родители — не супруги и расходы понес только один?

Вот какие ситуации с родителями, не состоящими в официальном браке, рассматривал Минфин:

•доли в квартире в собственность несовершеннолетних детей приобрела мать. Значит, у отца нет права на вычетПисьмо Минфина от 23.03.2020 № 03-04-05/22551. По сути, это ответ на вопрос в начале статьи: если отец не понес расходов на покупку квартиры, то никаких оснований для получения вычета у него нет. Если все платежные документы оформлены на имя матери, то она и вправе заявить вычет. В том числе в случае, если для покупки квартиры она оформляла ипотеку. Допустим, она использовала свое право на вычет в полном размере (2 млн руб.). Тогда получить вычет в оставшейся части расходов в сумме 1,6 млн руб. (4 млн руб. – 0,4 млн руб. – 2 млн руб.) не может никто;

•долю в квартире в собственность несовершеннолетнего ребенка приобрел отец. Следовательно, права на вычет в отношении доли ребенка нет у материПисьмо Минфина от 23.08.2019 № 03-04-05/65065.

Получается, что во втором случае право на вычет у отца есть. Но в какой сумме он сможет получить вычет, если ситуация по размеру долей аналогична описанной в вопросе в начале статьи?

Стоит ли родителю — не супругу заявлять вычет по доле ребенка в принципе

Если отец участвовал в оплате расходов на покупку квартиры в собственность матери и ребенка, то у него нет права на вычет в части расходов по доле, приобретенной в собственность матери — не жены, как мы выяснили выше, эти затраты каждый несет самостоятельно. Вычет можно заявить только по расходам на покупку доли в собственность несовершеннолетнего ребенка. То есть если в собственности ребенка 1/20 квартиры, только на пропорциональную этой доле сумму из общей стоимости жилья отец и сможет получить вычет, и не больше.

Таким образом, при доле ребенка в размере 1/20 и стоимости квартиры 4 млн руб. отец, даже если бы он полностью оплатил покупку жилья (без учета маткапитала), мог бы претендовать на вычет в размере не более 0,2 млн руб. (4 млн руб. х 1/20).

На наш взгляд, если в подобной ситуации вы планируете когда-либо приобрести другое жилье — в свою собственность или в собственность своего ребенка, проще полностью использовать право на вычет при покупке этого другого жилья. Тогда не придется доказывать налоговикам, что вы имеете право на вычет по доле в квартире ребенка, брак с матерью которого не зарегистрирован.

И однозначно не стоит заявлять вычет по ипотечным процентам, если вы являетесь должником по ипотеке: вы точно не сможете использовать вычет в полном размере, потому что получать его будете также лишь в сумме, пропорциональной доле ребенка в общей сумме процентных расходов. А кроме того, лишитесь права воспользоваться им при покупке в ипотеку другого объекта. Ведь процентный вычет гражданин может получить в отношении только одного объекта жилой недвижимости, перенести остаток на другой, как в случае с вычетом по покупке жилья, невозможноп. 4 ст. 220 НК РФ.

Смысл в получении вычета по квартире для несовершеннолетнего может быть, если недвижимость дорогая или доля ребенка по соглашению определена в размере большем, чем минимальная доля, требуемая законом. Так, если в квартире стоимостью 8 млн руб. ребенку выделена доля в размере 1/4, вычет можно использовать полностью (8 млн руб. х 1/4 = 2 млн руб.).

Обратите внимание: при добровольном установлении отцовства отец ребенка, не состоящий в зарегистрированном браке с его матерью, имеет право на вычет по расходам на покупку доли в собственность ребенка, даже если свидетельство об установлении отцовства получено уже после покупки жильяПисьмо ФНС от 02.04.2014 № БС-4-11/6019.

* * *

Если один из супругов приобрел жилье до вступления в брак, то второй не может получить вычет ни в отношении расходов на покупку этой недвижимости, ни по процентам по кредиту, израсходованному на ее приобретениеПисьмо ФНС от 18.12.2020 № БС-4-11/20950@.