Продажа нежилой недвижимости: бухучет и налогообложение

Документальное оформление сделки

Договор продажи недвижимости оформляется сторонами в письменной формест. 550 ГК РФ. Продавец передает объект покупателю по передаточному актуп. 1 ст. 556 ГК РФ. Это может быть акт по форме № ОС-1а или по форме, разработанной самостоятельноПостановление Госкомстата от 21.01.2003 № 7; ст. 9 Закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ.

Переход права собственности на здание (помещение) от продавца к покупателю по договору подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) и подтверждается выпиской из реестра (сайт Росреестра → Юридическим лицам → Получение сведений ЕГРН)п. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ; Закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

Организации перед продажей может потребоваться согласие (одобрение) сделки участниками, например если сделка является крупной или совершается с заинтересованностьюпп. 1, 3 ст. 46 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ; статьи 78, 79 Закона от 26.12.95 № 208-ФЗ.

Недвижимое имущество можно продать по любой цене. Цена будет считаться рыночной, если покупатель и продавец не являются взаимозависимыми лицамип. 1 ст. 105.3 НК РФ. Но налоговый орган вправе проверить обоснованность применения цен и получения налоговой выгоды, если рыночность цены вызывает сомненияп. 3 Обзора, утв. Президиумом ВС от 16.02.2017; Письмо ФНС от 27.11.2017 № ЕД-4-13/23938@. Чтобы налоговики не посчитали, что основная цель сделки — неуплата (неполная уплата) налога, и споров по поводу установленной цены не возникло (если она существенно меньше рыночной), можно предварительно провести независимую оценку объектап. 2 ст. 54.1 НК РФ; ст. 2 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ.

Если объект до продажи использоваться не будет (например, не будет сдаваться в аренду), руководителю следует издать приказ о прекращении его дальнейшего использования и продаже.

Порядок учета реализации объекта недвижимости будет зависеть от того, как он отражен в учете (как основное средство или товар) и в какой момент он был передан покупателю по акту (на дату регистрации перехода права собственности или до регистрации).

Учитываем налоговые доходы и расходы

Налог на прибыль. Доход от реализации недвижимости для налога на прибыль при методе начисления возникает на дату передачи его покупателю по передаточному актуп. 1 ст. 39, п. 3 ст. 271 НК РФ. Продавец вправе уменьшить доход на остаточную стоимость объекта, а также на расходы, непосредственно связанные с его реализацией (например, на стоимость услуг по оценке)подп. 1, 3 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Если в результате реализации объекта недвижимости получен убыток, его следует учесть в зависимости от того, что было продано — товар или основное средство. Убыток от реализации товара уменьшает налог на прибыль на дату продажип. 2 ст. 268, ст. 320 НК РФ.

Убыток от реализации основного средства отражается в составе прочих расходов равными частями в течение срока, который определяется как разница между сроком полезного использования объекта и сроком его фактической эксплуатации до момента реализациип. 3 ст. 268, ст. 323 НК РФ.

УСН. Момент передачи здания (помещения) покупателю не влияет на признание дохода при УСН. Доход возникает на дату поступления денег от покупателя на расчетный счет (в кассу) или на дату погашения задолженности другим способомп. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК РФ.

При УСН с объектом «доходы» никакие расходы учесть нельзя.

При УСН с объектом «доходы минус расходы» включить стоимость недвижимости, учтенной в качестве основного средства, в расходы при реализации не получится. Ведь упрощенец уже учел ее в расходах в течение года покупки после оплаты поставщику и ввода объекта в эксплуатациюподп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Кроме того, расходы придется пересчитать, если объект продается в течение 10 лет (при сроке полезного использования объекта свыше 15 лет) или 3 лет (при сроке полезного использования — до 15 лет) с момента покупкип. 3 ст. 346.16 НК РФ; Письма Минфина от 26.04.2019 № 03-11-11/30795, от 24.10.2018 № 03-11-11/76344; ФНС от 05.12.2018 № СД-19-3/366@. Вместо всей стоимости объекта недвижимости в расходы можно включить только его амортизацию, рассчитанную по правилам для налога на прибыль. А за период с момента учета расходов на приобретение объекта до даты его реализации с разницы придется доплатить налог и пени.

Затраты, связанные с продажей (например, услуги оценщика), можно учесть в расходах после их фактической оплатыподп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ.

Если здание (помещение) было учтено в качестве товара, то признать в расходах его покупную оплаченную стоимость можно на дату передачи права собственности покупателю. То есть на дату регистрациип. 1 ст. 551, п. 1 ст. 131, п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 223 ГК РФ; п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письмо Минфина от 11.08.2014 № 03-11-11/39768.

Отражаем продажу недвижимости в бухучете

В бухгалтерском учете доходы и расходы признаются на дату регистрации перехода права собственностипп. 5, 6, 7, 12, 16 ПБУ 9/99; пп. 5, 7, 9, 11, 16, 19 ПБУ 10/99.

Посмотрим, как отражается в бухучете реализация нежилого здания (помещения), если объект учтен как основное средство на счете 01 «Основное средство» (а если оно сдавалось в аренду — в составе доходных вложений в материальные ценности на счете 03).

На основании приказа о продаже объекта недвижимости отразите его на отдельном субсчете «Долгосрочные активы, предназначенные для продажи», открытом к счету 41 «Товары», по балансовой стоимости, сформированной к моменту принятия решения о продаже. Бухгалтерские записи надо сделать следующие.

Содержание операции	Дт	Кт
Списана первоначальная стоимость объекта	01 (03) субсчет «Выбытие»	01 (03)
Списана сумма начисленной амортизации объекта	02	01 (03) субсчет «Выбытие»
Объект переведен в состав долгосрочных активов, предназначенных для продажи	41 «Долгосрочные активы к продаже»	01 (03) субсчет «Выбытие»

Если балансовая себестоимость объекта окажется существенно выше его рыночной (продажной) стоимости, нужно создать резерв под снижение стоимости материальных ценностей в сумме разницы между балансовой и рыночной (продажной) стоимостью, уменьшенной на затраты на продажу. В отчетности этот объект следует показать в составе оборотных активов обособленноп. 9 ПБУ 16/02; пп. 1, 2, 3 Рекомендаций Фонда НРБУ БМЦ от 23.05.2017 № Р-84/2017-КпР.

Отражение в бухучете операций по реализации объекта зависит от дат его передачи и регистрации права собственности.

Ситуация 1. Дата передачи объекта недвижимости покупателю и дата регистрации перехода права собственности совпадают.

Содержание операции	Дт	Кт
Признан прочий доход от продажи недвижимости	62	91-1
Предъявлен НДС покупателюПродажа нежилой недвижимости облагается НДСст. 149 НК РФ. НДС начисляют на дату передаточного актаподп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ. Организациям на УСН эту запись делать не надоп. 2 ст. 346.11 НК РФ. Входной НДС по затратам на продажу объекта упрощенцы включают в состав расходов или в стоимость объектап. 6 ПБУ 5/01; п. 8 ПБУ 6/01; подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ	91-2	68 субсчет «Расчеты по НДС»
Списана в прочие расходы стоимость проданного объекта недвижимости	91-2	41 «Долгосрочные активы к продаже»
Отражены затраты, связанные с продажей объекта недвижимости (например, услуги оценщика)	91-2	76
Отражен НДС по затратам на продажу объекта	19	76
Принят к вычету НДС по затратам на продажуПродажа нежилой недвижимости облагается НДСст. 149 НК РФ. НДС начисляют на дату передаточного актаподп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ. Организациям на УСН эту запись делать не надоп. 2 ст. 346.11 НК РФ. Входной НДС по затратам на продажу объекта упрощенцы включают в состав расходов или в стоимость объектап. 6 ПБУ 5/01; п. 8 ПБУ 6/01; подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ	68 субсчет «Расчеты по НДС»	19
Поступила оплата от покупателя	51	62

Ситуация 2. Объект передан покупателю до даты регистрации перехода права собственности.

Содержание операции	Дт	Кт
Объект передан покупателю по акту
Списана стоимость переданного объекта недвижимостиПри передаче объекта недвижимости раньше даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю (до момента признания в бухучете доходов и расходов) стоимость переданного объекта нужно отразить на счете 45 «Товары отгруженные»Письма Минфина от 17.12.2015 № 03-07-11/74052, от 27.01.2012 № 07-02-18/01	45	41 «Долгосрочные активы к продаже»
Предъявлен НДС покупателюПродажа нежилой недвижимости облагается НДСст. 149 НК РФ. НДС начисляют на дату передаточного актаподп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ. Организациям на УСН эту запись делать не надоп. 2 ст. 346.11 НК РФ. Входной НДС по затратам на продажу объекта упрощенцы включают в состав расходов или в стоимость объектап. 6 ПБУ 5/01; п. 8 ПБУ 6/01; подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ	76 субсчет «Расчеты по НДС»	68 субсчет «Расчеты по НДС»
Отражены затраты, связанные с продажей объекта недвижимости, с даты его передачи покупателю до регистрации права собственностип. 61 Приказа Минфина от 29.07.98 № 34н	45	76
Отражен НДС по затратам на продажу	19	76
Принят к вычету НДС по затратам на продажуПродажа нежилой недвижимости облагается НДСст. 149 НК РФ. НДС начисляют на дату передаточного актаподп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ. Организациям на УСН эту запись делать не надоп. 2 ст. 346.11 НК РФ. Входной НДС по затратам на продажу объекта упрощенцы включают в состав расходов или в стоимость объектап. 6 ПБУ 5/01; п. 8 ПБУ 6/01; подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ	68 субсчет «Расчеты по НДС»	19
Зарегистрировано право собственности на объект недвижимости
Признан прочий доход от продажи недвижимости	62	91-1
Включен в прочие расходы НДС, начисленный при передаче объектаПродажа нежилой недвижимости облагается НДСст. 149 НК РФ. НДС начисляют на дату передаточного актаподп. 1 п. 1, п. 16 ст. 167 НК РФ. Организациям на УСН эту запись делать не надоп. 2 ст. 346.11 НК РФ. Входной НДС по затратам на продажу объекта упрощенцы включают в состав расходов или в стоимость объектап. 6 ПБУ 5/01; п. 8 ПБУ 6/01; подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ	91-2	76 субсчет «Расчеты по НДС»
Включены в прочие расходы остаточная стоимость и затраты на продажу объекта	91-2	45
Поступила оплата от покупателя	51	62

В связи с тем что порядок признания доходов и расходов в бухгалтерском и налоговом учете при реализации объекта недвижимости различается, у организации на ОСН возникнут временные разницыпп. 8, 11, 14 ПБУ 18/02.

Если нежилое здание (помещение) было приобретено для перепродажи и учитывалось в качестве товара, то порядок учета его реализации будет точно таким же, как показано в ситуациях 1 и 2. Но доходы и расходы от продажи объекта, связанные с обычными видами деятельности организации, отразите в этом случае на счете 90 «Продажи» вместо 91 «Прочие доходы и расходы»пп. 5, 6, 12, 16 ПБУ 9/99; пп. 5, 7, 9, 16, 19 ПБУ 10/99; План счетов, утв. Приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н.

Уплачиваем налог на имущество

Если нежилое здание (помещение) учитывалось на балансе в качестве объекта основных средств (доходных вложений в материальные ценности), то оно облагалось налогом на имущество по среднегодовой балансовой или по кадастровой стоимостиподп. 1 п. 1 ст. 374, пп. 1, 2 ст. 375, подп. 1, 2 п. 1, п. 3 ст. 378.2 НК РФ.

Объекты, которые учтены на счете 41 «Товары», налогом по балансовой стоимости не облагаются, поскольку они не соответствуют определению основного средства. Такие объекты подлежат обложению только «кадастровым» налогом, еслиподп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ:

•принят региональный закон об установлении особенностей определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости имущества;

•определена кадастровая стоимость объекта и внесена в ЕГРН.

Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, можно найти на сайте региона или уполномоченного регионального органа. Например, в Москве — на сайте мэра.

Если налог на имущество уплачивался по среднегодовой балансовой стоимости, то после перевода объекта из внеоборотных в долгосрочные активы на продажу налог (авансовые платежи) начислять уже не надоп. 1 ст. 374 НК РФ; Письмо Минфина от 29.10.2019 № 03-05-05-01/83272.

При расчете налоговой базы остаточную стоимость объекта надо брать на 1-е число только тех месяцев, в которых он числился на балансе в составе внеоборотных активовп. 4 ст. 376 НК РФ. Если стоимость со счета 01 «Основные средства» (03 «Доходные вложения в материальные ценности») на счет 41 «Товары» перенесена до 15-го числа месяца (включительно), то этот месяц в расчет брать не надо, а если после 15-го числа, то месяц следует учесть как полныйст. 382 НК РФ.

Если объект облагается налогом по кадастру, то прекратить его начислять можно только после регистрации права собственностип. 5 ст. 382 НК РФ. В этом случае налог (авансовые платежи) нужно корректировать на специальный коэффициент владения Кв. Он рассчитывается как отношение количества полных месяцев, в течение которых объект находился в собственности, к количеству месяцев в налоговом (отчетном) периодеп. 5 ст. 382 НК РФ. Коэффициент должен получиться в виде десятичной дроби с четырьмя знаками после запятойподп. 12 п. 7.2 Порядка, утв. Приказом ФНС от 14.08.2019 № СА-7-21/405@.

Налог по балансовой стоимости организации на УСН не платятп. 2 ст. 346.11 НК РФ. «Кадастровый» налог уплачивается спецрежимниками в вышеуказанном порядке.

* * *

Если в собственности продавца находится земельный участок, расположенный под продаваемым объектом, то после регистрации сделки к покупателю перейдет и право на землюпп. 1, 2 ст. 552 ГК РФ. Стоимость земельного участка по общему правилу включается в цену недвижимостип. 2 ст. 555 ГК РФ. Если она в договоре указана отдельно, то придется отдельно отражать и реализацию земельного участка.

О реализации земельного участка расскажем в одном из следующих номеров.