Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 10 апреля 2023 г.
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границ
Кадастровая стоимость имеет значение для определения доходов
Начнем с доходов. При продаже земельных участков (далее — ЗУ) обязательно нужно принимать во внимание их кадастровую стоимость. Ведь именно с ней налоговики сверяют сумму налогооблагаемого дохода. И может случиться, что придется платить налог с тех денег, которые вы не получили.
Дело в том, что в качестве налогооблагаемого дохода берется бо´льшая из величинпп. 1, 6 ст. 210, п. 2 ст. 214.10 НК РФ; Письмо Минфина от 04.08.2022 № 03-04-05/75384:
•либо цена, указанная в договоре купли-продажи;
•либо величина, равная кадастровой стоимости ЗУ, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
Для вновь образованного в течение года участка кадастровая стоимость определяется на дату его постановки на кадастровый учет. На нее и надо ориентироваться при определении суммы доходап. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Условие. В июне 2022 г. гражданин разделил имеющийся в собственности участок на два. А в сентябре он продал оба участка. Кадастровая стоимость каждого участка на дату постановки на учет — 700 000 руб. Первый участок продан за 500 000 руб., второй — за 450 000 руб.
Решение. Величина, с которой нужно сравнить договорную стоимость каждого участка, — 490 000 руб. (700 000 руб. х 0,7).
Для расчета налога по первому участку принимаем ту сумму дохода, что указана в договоре, — 500 000 руб., потому что она больше 490 000 руб.
А вот доходы от продажи второго участка для целей уплаты НДФЛ будут равны 490 000 руб., поскольку договорная цена (450 000 руб.) меньше этой величины.
Если же кадастровая стоимость участка не установлена, то доходы от продажи для целей налогообложения определяют исходя из цены сделкип. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Когда доход от продажи освобожден от налогообложения
Не придется декларировать доходы от продажи и платить налог, если участок находился в собственности в течение минимального предельного срока владения и болееп. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1 НК РФ. По общему правилу такой срок составляет 5 лет, для некоторых случаев — 3 годапп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ. Например, минимальный срок владения составляет 3 года, если участок получен по наследству или в подарок от члена семьи и (или) близкого родственникаподп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
В результате раздела, объединения, перераспределения ЗУ или выдела из ЗУ образуются новые объекты права собственностип. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131, ст. 219 ГК РФ; пп. 1, 2 ст. 11.2 ЗК РФ; ч. 1, 3 ст. 41 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Поэтому сложилась устойчивая позиция чиновников и судов, исходя из которой срок нахождения в собственности исчисляется с даты регистрации прав на вновь образованные ЗУПисьма Минфина от 29.12.2022 № 03-04-05/129698, от 20.07.2022 № 03-04-05/70015; ФНС от 14.12.2021 № БС-4-11/17391@; Определения КС от 29.05.2019 № 1357-О, от 18.07.2017 № 1726-О; Определение ВС от 19.12.2016 № 53-КГ16-16; Кассационные определения Судебной коллегии ВС от 11.04.2018 № 48-КГ17-21; 2 КСОЮ от 02.03.2022 № 88а-3378/2022, от 08.07.2021 № 88а-16754/2021.
