А.Ю. Никитин,
старший эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

«Мы с супругом продаем квартиру, купленную в браке и находившуюся в нашей общей совместной собственности 3 года. Муж другого жилья не имеет, а у меня есть доля в квартире моих родителей, полученная несколько лет назад по приватизации. Имеем ли мы право на освобождение дохода от НДФЛ в связи с продажей единственного совместного жилья? И как уменьшить доходы, если права на льготу нет?» — с такими вопросами к нам обратилась подписчица.

Продажа единственного жилья супругами: подводные камни

Когда один из супругов не имеет права на льготу

Совместная собственность супругов — это имущество, нажитое во время брака (если нет брачного договора). Все, что принадлежало каждому из супругов до брака, а также полученное одним из супругов в дар, в наследство, по другим безвозмездным сделкам не является совместно нажитымп. 1 ст. 34, п. 1 ст. 36, п. 1 ст. 42 СК РФ. Поэтому доля в квартире, полученная одним из супругов в результате приватизации, — не общее имущество.

Если на момент продажи единственной квартиры у супругов (у одного из них) есть в собственности апартаменты, это не лишает их права на льготу, так как апартаменты жильем не являются

Если в собственности второго супруга нет иной недвижимости, кроме общей, то для него проданная совместная квартира в самом деле является единственным жильем и его часть дохода от продажи освобождается от НДФЛ, поскольку 3-лет­ний срок владения истекподп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

А вот у супруга, имеющего еще и «внебрачное» жилье, права на льготу нет. Ведь у конкретного супруга при решении вопроса о том, было ли проданное жилье единственным, учитывается не только совместно нажитое имущество, но и личноеПисьмо ФНС от 26.12.2023 № БС-19-11/402@ (п. 1); Информация ФНС «НДФЛ: Как определяется единственное жилье у супругов?».

Важный момент: для целей применения льготы не учитывается жилье, приобретенное налогоплательщиком или его супругой в пределах 90 календарных дней до продажи своей квартиры. Зачем нужна эта оговорка? Зачастую люди, чтобы улучшить жилищные условия, продают свое единственное жилье и на полученные деньги приобретают другое жилье. Но бывает и наоборот: сначала покупают, к примеру, новую квартиру (возможно, с привлечением заемных средств), а потом уже продают старую. Тогда формально на дату продажи старой квартиры в собственности налогоплательщика уже есть и новое жилье. А значит, старое жилье уже не единственное. И даже при альтернативных сделках, когда одну квартиру продают, чтобы вырученные деньги тут же направить на покупку другой, а документы на госрегистрацию перехода прав собственности на обе квартиры подают в один день, регистрация жилья за новыми владельцами все равно может произойти с разницей в день-два. То есть на дату продажи старой квартиры в собственности налогоплательщика опять же может оказаться уже и новое жилье. Но благодаря оговорке о 90 днях это не препятствует тому, чтобы воспользоваться льготным сроком.