Недвижимость куплена в кредит: как упрощенцу учесть расходы

Рассмотрим такую ситуацию. Организация, применяющая УСНО с объектом «доходы минус расходы», по договору купли-продажи приобрела нежилое помещение. Права на помещение зарегистрированы, деньги продавцу уплачены. При этом часть из них была уплачена за счет собственных средств, а остальная — за счет кредитных (деньги были привлечены под проценты за счет банковской ипотеки).

В связи с этим возникли вопросы:

• как учитывать стоимость этого помещения в расходах, если кредит банку еще не погашен (правильно ли в расходах отражать стоимость помещения по мере перечисления денег банку — в погашение кредита плюс проценты по нему);
• в каком порядке нужно учитывать проценты по кредиту в расходах?

Момент погашения кредита не важен для учета стоимости ОС в расходах

Для учета первоначальной стоимости ОС в расходах не важно, за счет каких средств приобретено ОС — своих или кредитных. Момент погашения задолженности по кредиту никакого значения не имеет.

Основное условие для учета первоначальной стоимости ОС в расходах при УСНО — использование этого ОС в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Включать сформированную первоначальную стоимость помещения в расходы можно в том отчетном (налоговом) периоде, в котором произошло последним по времени одно из следующих событийподп. 1 п. 1, п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ; Письма ФНС от 31.03.2011 № КЕ-3-3/1003, от 09.12.2013 № 03-11-06/2/53652, от 24.06.2013 № 03-11-11/23684:

• <или>оплата (завершение оплаты) приобретенного ОС (то есть перечисление денег продавцу за счет своих и кредитных денег, вместе взятых);
• <или>ввод его в эксплуатацию;
• <или>подача документов на госрегистрацию прав на объект ОС (недвижимость) — имеется расписка Росреестра в получении документов на госрегистрациюприложение № 1 к Приказу Минюста от 01.07.2002 № 184.

При этом в течение года первоначальная стоимость ОС учитывается в расходах равномерно с момента ввода его в эксплуатациюп. 3 ст. 346.16 НК РФ. Если ОС введено в эксплуатацию, например, в III квартале, то всю стоимость ОС надо разделить на две части и в каждом квартале учитывать 1/2 части в расходах на последнее число отчетного (налогового) периода. А если ОС введено в эксплуатацию в IV квартале, тогда в расходах можно учесть всю стоимость ОС единовременноп. 3 ст. 346.16 НК РФ.

В учете процентов по кредиту возможны варианты

Проценты, уплачиваемые за кредит, взятый на приобретение ОС, можно учитывать двумя способами.

СПОСОБ 1. Проценты учитываются как отдельный расход

В этом случае проценты за кредит включаются в расходы на дату их уплаты банкуподп. 9 п. 1 ст. 346.16, подп. 1 п. 2 ст. 346.17 НК РФ. Причем порядок их учета при УСНО такой же, как и при исчислении налога на прибыльп. 2 ст. 346.16, ст. 269 НК РФ; Письмо Минфина от 11.06.2013 № 03-11-11/21720. То есть проценты нормируются либо исходя из ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, либо исходя из среднего уровня процентов по обязательствам, выданным в том же квартале на сопоставимых условияхст. 269 НК РФ. При этом уплаченную банку сумму процентов, которая не укладывается в норматив, в расходах учесть нельзя.

СПОСОБ 2. Часть процентов учитывается в первоначальной стоимости, а часть — в расходах

Упрощенец первоначальную стоимость ОС определяет по бухучетным правиламп. 3 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 30.06.2011 № 03-11-06/2/101. А в этом случае проценты, уплаченные банку до ввода ОС (инвестиционного актива) в эксплуатацию, вы можете учесть в первоначальной стоимости ОСп. 1, п. 7, п. 9 ПБУ 15/2008. Причем в полной сумме, без всякого нормирования. Этот способ учета процентов вам нужно закрепить в своей учетной политикеп. 7 ПБУ 1/2008. Тогда в первоначальную стоимость ОС будут включатьсяп. 8 ПБУ 6/01:

• сумма, уплаченная продавцу помещения по договору (то есть и ваши, и кредитные деньги);
• проценты за кредит.

А вот проценты, выплачиваемые банку уже после ввода ОС в эксплуатацию, нужно учитывать так же, как и в способе 1.

Заметим, что в гл. 26.2 НК РФ ничего не сказано о том, в какой момент ОС надо вводить в эксплуатацию. Но если мы обратимся к бухгалтерским нормам, то убедимся, что доведение объекта до состояния, пригодного для использования в деятельности организации, является одним из условий принятия его к бухучету в качестве ОСп. 4 ПБУ 6/01. Минфин и ВАС также считают, что если конкретное имущество требует доведения до состояния готовности и возможности эксплуатации, то оно может учитываться в качестве ОС только после проведения необходимых работ и формирования в установленном порядке первоначальной стоимости с учетом соответствующих расходовПисьмо Минфина от 22.06.2011 № 03-05-05-01/50; п. 8 Информационного письма Президиума ВАС от 17.11.2011 № 148. И хотя этот вывод был сделан относительно принятия объекта в качестве ОС в целях бухучета и исчисления налога на имущество, он будет справедлив и при принятии помещения в качестве ОС при УСНО. Так, например, если приобретенное помещение требует ремонта или укомплектования необходимым оборудованием (например, медицинским оборудованием при открытии медцентра, торговым оборудованием при открытии магазина и др.), то вводить его в эксплуатацию нужно только после завершения всего этого процесса.

***

Если у вас большая процентная ставка по кредиту, взятому на приобретение ОС, то проценты по кредиту выгоднее учитывать по способу 2. Тогда вы учтете в расходах бо´ль­шую сумму процентов, нежели по способу 1.