Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 20 сентября 2021 г.
Содержание журнала № 19 за 2021 г.
Самозанятый продал квартиру, которая сдавалась в аренду: будет ли вычет НДФЛ
Как вы знаете, если к моменту продажи недвижимости не истек минимальный срок владения ею (3 года или 5 лет), с дохода от продажи надо заплатить НДФЛпп. 2—4 ст. 217.1 НК РФ. Однако сумму дохода можно уменьшитьподп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ:
•либо на расходы по покупке проданного жилья — если есть документы, подтверждающие его приобретение;
•либо на 1 млн руб. — если по какой-то причине документов нет либо расходы меньше миллиона.
Заявить этот имущественный НДФЛ-вычет вправе и те граждане, которые зарегистрированы как самозанятые, несмотря на то что по другим доходам они платят налог на профессиональный доход (НПД).
Санкт-Петербург, Дагестан, Воронежская, Тюменская и Нижегородская области — в этих регионах среди самозанятых больше всего молодежи. Средний возраст фрилансеров здесь — 33 года
Но если проданная недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, применить вычет нельзя, НК прямо это запрещаетподп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Один из читателей задал нам очень интересный вопрос: а будет ли действовать этот запрет на вычет, если до продажи квартира сдавалась в аренду и с доходов от сдачи ее собственник платил НПД как самозанятый? Считается ли в этом случае сдача в аренду предпринимательской деятельностью?
На первый взгляд, ответ очевиден — нет, не считается. Вот аргументы в пользу этой позиции.
1. Еще давным-давно Верховный суд сказал, что сдача временно свободного жилья предпринимательством не считаетсяп. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23. Эту позицию налоговые органы должны учитывать в своей работе.
2. ФНС тоже разъясняет, что, во-первых, сам по себе факт совершения гражданином возмездных сделок еще не позволяет признать его предпринимателем. А во-вторых, признаки предпринимательской деятельности носят оценочный характер и, чтобы квалифицировать сдачу в аренду как предпринимательство, нужно в каждом конкретном случае учитывать все обстоятельстваПисьмо ФНС от 10.03.2021 СД-19-11/143@.
3. Минтруд, говоря про антикоррупционные ограничения для госслужащих, отметил, чтоПисьмо Минтруда от 19.04.2021 № 28-6/10/В-4623:
•постановка на учет в качестве самозанятого еще не подтверждает ведение предпринимательской деятельности;
•сдача в аренду жилья сама по себе не может быть квалифицирована как занятие иной оплачиваемой деятельностью, запрет на которую предусмотрен для отдельных категорий лиц.
Тем не менее мы все же решили узнать мнение специалиста Минфина по этому вопросу. И получили такой ответ.
Если самозанятый сдает свое жилье и платит НПД — это предпринимательство
  | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— Гражданин, который зарегистрирован как самозанятый и платит налог на профессиональный доход с сумм, получаемых за сдачу в аренду собственного жилья, в случае продажи этого жилья раньше минимального срока владения не вправе применить имущественный вычет по НДФЛ из полученного дохода. И вот почему.
Под предпринимательской понимается самостоятельная, осуществляемая на свой страх и риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услугп. 1 ст. 2 ГК РФ.
По отдельным видам предпринимательской деятельности законом могут быть предусмотрены условия, когда граждане вправе заниматься такой деятельностью без регистрации в качестве ИПп. 1 ст. 23 ГК РФ.
Так, физические лица, применяющие «самозанятый» налоговый режим, могут заниматься отдельными видами деятельности, доходы от которых облагаются НПД, без статуса индивидуального предпринимателя. В рассматриваемом случае сдача квартиры в аренду относится к предпринимательской деятельности.
При продаже недвижимости, которая использовалось в такой деятельности, имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, не предоставляетсяподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Обращаю внимание, что при продаже жилья, которое использовалось в предпринимательстве и было в собственности менее установленного срока владения, можно применить имущественный вычет (в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества), только если налогоплательщик учитывал затраты на приобретение этого жильяподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:
•либо в составе расходов при применении таких специальных налоговых режимов, как УСН (с объектом «доходы минус расходы») или ЕСХН;
•либо в составе профессиональных налоговых вычетов по НДФЛ.
Иные случаи применения рассматриваемого имущественного вычета в Налоговом кодексе РФ не поименованы.
* * *
Что же, все в пользу бюджета... Конечно, окончательно все прояснило бы официальное письмо ведомства. Но сомневаемся, что позиция будет иной.
