Как облагается продажа нежилой недвижимости у ИП на УСН
Ключевой момент — использование спорной недвижимости в бизнесе
Имущество, принадлежащее ИП, как известно, юридически не разграничено на предпринимательское и личное. Между тем порядок налогообложения дохода от сделки по продаже имущества у бизнесмена на УСН будет отличаться в зависимости от того, использовалось это имущество в бизнесе или нет. В первом случае полученный от продажи доход облагается «упрощенным» налогом, во втором — рассматривается как полученный вне рамок предпринимательской деятельности, то есть подпадающий под действие гл. 23 НК РФ.
Как правило, предпринимателю выгоднее считать продажу недвижимости личной сделкой, поскольку в таком случае он может воспользоваться:
•льготой в виде полного освобождения от НДФЛ — если владел имуществом в течение минимального срока или большеп. 17.1 ст. 217 НК РФ; Письмо Минфина от 20.10.2023 № 03-04-05/100236;
•имущественным вычетом в фиксированном размере либо уменьшить доход от продажи проданной недвижимости на расходы, связанные с ее приобретением, — если она была в собственности меньше минимального срокаподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 18.05.2022 № 03-04-05/45640.
Если же нежилая недвижимость использовалась в бизнесе, то доходы от ее продажи не освобождаются от налогообложения независимо от факта прекращения предпринимательской деятельности и/или срока владения такой недвижимостью. Предусмотренные ст. 220 НК РФ вычет или уменьшение полученного дохода на расходы, связанные с покупкой недвижимости, также не применяютсяПисьма Минфина от 05.03.2022 № 03-04-05/16195, от 18.06.2019 № 03-04-05/44452; Кассационные определения 4 КСОЮ от 03.10.2023 № 88а-33518/2023; 6 КСОЮ от 03.10.2023 № 88а-21306/2023.
А действующий ИП на упрощенке должен включить доход от продажи «предпринимательской» недвижимости в базу по УСН-налогуПисьмо Минфина от 05.07.2024 № 03-04-05/63002; Кассационное определение 4 КСОЮ от 29.01.2025 № 88а-2162/2025.
Кроме того, поскольку с 2025 г. упрощенцы признаны плательщиками НДС, может появиться необходимость уплатить по сделке этот налог, если нет освобождения. Причем при применении специальных ставок 5% или 7% НДС придется начислить на цену реализации недвижимости. Ведь плательщики на УСН, применяющие специальные пониженные ставки НДС, не вправе рассчитывать НДС с межценовой разницыпп. 1, 12 ст. 154, п. 8 ст. 164 НК РФ.
Но что считать использованием недвижимости в бизнесе? Часто ИП рассуждают так: если я просто купил, а потом продал нежилое помещение, то это не бизнес-сделка. Ведь у меня магазин (авторемонт, пекарня, дом быта и пр.), я не занимаюсь куплей-продажей недвижимости на регулярной основе, не учитывал расходы на покупку помещения (на «доходно-расходной» УСН), не пользовался льготой по налогу на имущество и пр.
Увы, такая логика часто не находит понимания у налоговиков. Если у человека есть статус ИП, то, как правило, доход от продажи любой нежилой недвижимости, тем более коммерческой, проверяющие записывают в предпринимательский. Если на момент продажи деятельность ИП прекращена — доначисляют НДФЛ. А дальше — как посмотрит суд.
Справка
ИП на патенте или бывший ИП независимо от применявшегося налогового режима может не платить НДФЛ с доходов от продажи автотранспорта и жилой недвижимости (жилых и садовых домов, квартир, комнат), использовавшихся в бизнесе, при условии, что имущество принадлежало ему не меньше минимального срокап. 17.1 ст. 217 НК РФ; Письмо ФНС от 11.08.2023 № БВ-4-7/10353@ (п. 11). Но на нежилую недвижимость послабление не распространяется — льгота работает, только если такая недвижимость не использовалась в коммерческих целях самим собственником или третьими лицамиПисьмо Минфина от 28.04.2025 № 03-04-05/42566.
