Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 25 января 2013 г.
Содержание журнала № 3 за 2013 г.Арендуем недвижимость у физлица: что нужно знать бухгалтеру
Тот факт, что нежилое помещение арендуется у «физика»-собственника (не являющегося предпринимателем), зачастую приводит в замешательство бухгалтеров фирм-арендаторов. Разберем основные вопросы, которые возникают в такой ситуации.
Договор аренды помещения с физлицом какой-то особенный?
Самый что ни на есть обычный. Не забудьте прописать в договоре:
- данные, позволяющие точно идентифицировать арендуемое помещение, в частности его точный адрес, месторасположение в здании (этаж, номер комнаты), а также площадь помещени
яп. 3 ст. 607 ГК РФ; - размер, порядок и сроки внесения арендной плат
ыпп. 1, 2 ст. 614, п. 1 ст. 654 ГК РФ. При этом про НДС упоминать не надо. Ведь «физик»-непредприниматель не является плательщиком этого налога, следовательно, НДС в арендную плату не входит.
Без этих условий договор аренды будет считаться незаключенны
Если вы будете заключать договор после 1 марта 2013 г., то независимо от того, на какой срок он заключается, регистрировать его в территориальном органе Росреестра не нужн
- <или>на срок менее 1 года;
- <или>вообще без указания конкретного срока. В этом случае договор считается заключенным на неопределенное время.
СОВЕТ
Перед тем как подписать договор аренды с физлицом, имеет смысл убедиться в том, что:
- именно он является собственником сдаваемого помещения;
- помещение имеет статус нежилого. Ведь налоговики при проверке могут исключить из «прибыльных» расходов компании платежи за аренду жилого помещения, если оно используется не по назначени
юПисьмо Минфина от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93.
Для этого попросите будущего арендодателя показать вам свидетельство о собственности на сдаваемое помещение, а еще лучше — свежую выписку из
Может ли фирма оплачивать аренду физлицу наличными?
Да, вполне. В этом случае арендодателю «наличная» арендная плата передается после предъявления им паспорта через кассу организации по расходному кассовому ордеру (форма
Но конечно же, организации удобнее перечислять арендную плату безналично. Поэтому имеет смысл убедить гражданина-арендодателя открыть какой-нибудь счет, хотя бы завести сберкнижку. Ведь это минутное дело.
Как без лишних проблем учесть в расходах коммунальные услуги?
Для этого нужно, чтобы коммуналка была включена в состав арендной платы. Это можно оформить двумя способами.
СПОСОБ 1. Коммунальные платежи — невыделенная (фиксированная) часть арендной платы. В этом случае условие о размере платы формулируется в договоре примерно так:
«Арендная плата устанавливается в размере _______ руб. и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
Однако этот вариант может не устроить арендодателя. Ведь величина коммуналки зависит от объема фактического потребления воды, электроэнергии и других ресурсов. Соответственно, предугадать эти расходы заранее нельзя. А корректировать размер арендной платы по общему правилу можно не чаще одного раза в
СПОСОБ 2. Коммунальные платежи — это переменная часть арендной платы. Тогда условие об арендной плате может звучать, к примеру, так:
«Арендная плата устанавливается в виде фиксированной части в размере _______ руб. за месяц и переменной части в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменной части определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги».
При таком варианте изменение общей величины арендных платежей не будет считаться изменением арендной плат
И при одном, и при другом способе вся сумма арендной платы (как фиксированная, так и переменная) является оплатой услуг арендодателя по предоставлению помещения в аренду. Поэтому организация (в том числе применяющая упрощенку) может полностью учесть арендную плату в расхода
Является ли фирма налоговым агентом по НДФЛ при оплате аренды физлицу?
Да. С выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ, также необходимо завести на арендодателя карточку учета доходов и подавать на него справки
Перекладывать обязанность по уплате НДФЛ на гражданина вы не вправ
И еще: профессиональный налоговый вычет по доходам от аренды помещения физлицу не положе
Если фирма арендует помещение у своего же директора, можно ли установить минимальную арендную плату?
Можно. Хотя организация и ее директор признаются взаимозависимыми лицам
- НДФЛ директору, поскольку он не зарегистрирован как
ИПподп. 2 п. 4 ст. 105.3 НК РФ; - налог на прибыль компании, ведь она никоим образом не завышает свои расход
ыподп. 2 п. 4 ст. 105.3 НК РФ.
***
В заключение хотим напомнить вот о чем. Если физлицо-арендодатель через какое-то время зарегистрируется в качестве ИП, то вам не нужно будет больше удерживать