Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 21 января 2019 г.
Содержание журнала № 3 за 2019 г.
Продажа имущества: от НДФЛ освободили не всё
Законы от 27.11.2018 № 425-ФЗ (далее — Закон № 425-ФЗ), от 27.11.2018 № 424-ФЗ
Кого затрагивают поправки
Поправки освобождают от НДФЛ продажу некоторых транспортных средств и жилых объектов, использовавшихся в предпринимательской деятельности. Новшествами могут воспользоваться физлица, которые на момент получения дохода от продажи такого имущества:
•не являются ИП;
•зарегистрированы как ИП и являются плательщиками «предпринимательского» НДФЛ. Сюда относятся предприниматели на ОСН, а также предприниматели на патенте/ЕНВД.
Внимание
Все рассмотренные в статье новшества действуют в отношении тех доходов от продажи, дата получения которых в целях НДФЛ (в общем случае это дата получения денег)ст. 223 НК РФ приходится на период с 01.01.2019п. 2 ст. 7 Закона № 425-ФЗ. Доходы, полученные в 2018 г., облагаются НДФЛ в прежнем порядке — несмотря на то что срок уплаты налога с них наступает в 2019 г.
ИП, которые применяют УСН и ЕСХН, не платят НДФЛ по своей коммерческой деятельностип. 3 ст. 346.11, п. 3 ст. 346.1 НК РФ. Их доход от реализации имущества в рамках этой деятельности облагается соответственно «упрощенным» либо сельскохозяйственным налогамип. 1 ст. 346.5, п. 1 ст. 346.15 НК РФ. Освобождения от этих налогов выручки, полученной от продажи используемых в предпринимательской деятельности жилья и транспорта, поправками не предусмотрено. В каких случаях жилье и транспорт считаются используемыми в предпринимательской деятельности у ИП на УСН, мы расскажем в 
, 2019, № 3.
А теперь рассмотрим сами поправки.
НДФЛ при продаже жилья, сдававшегося в аренду
По общему правилу не облагается НДФЛ доход от продажи недвижимости, которая находилось в собственности в течение минимального срока (3 года либо 5 лет — в зависимости от ситуации и даты приобретения) и болееп. 2 ст. 217.1 НК РФ; п. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ (далее — Закон № 382-ФЗ). Но только при условии, что она не использовалась в предпринимательской деятельностиабз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ.
Определить, имеет ли продаваемое имущество отношение к предпринимательской деятельности ИП, вам поможет наша статья:
Опираясь на эту оговорку, Минфин давал такие разъяснения: при продаже недвижимости, сдававшейся в аренду (наем), если такая сдача имеет признаки предпринимательской деятельности, человек обязан заплатить НДФЛ независимо от того, был ли на момент получения доходов от аренды зарегистрирован как ИППисьма Минфина от 26.05.2015 № 03-04-05/30271, от 28.04.2018 № 03-04-05/29350, от 11.06.2015 № 03-04-05/33984, от 19.09.2011 № 03-04-05/3-673; п. 2 ст. 11 НК РФ.
С 01.01.2019 эта оговорка в НК изменена: она больше не распространяется на доходы от продажи жилых домов, квартир, комнат, в том числе приватизированных жилых помещений, дач, садовых домиков или доли (долей) в нихст. 2 Закона № 425-ФЗ.
Итак, с 1 января 2019 г. ни ИП, ни обычные физлица не должны платить НДФЛ при продаже сдававшегося в аренду (наем) жилья, которым владеют в течение минимального срока и болееабз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И не важно, какой налог они платили с арендной платы: НДФЛ, налог при УСН (если ранее применялся этот спецрежим), налог на профессиональный доход (с 01.01.2019) или патентный.
Это хорошая новость, но касается она исключительно жилья, приобретенного после 01.01.2016. Дело в том, что та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую внесена рассматриваемая поправкап. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона № 382-ФЗ), только в отношении такого жилья и применяетсяп. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ. А к жилью, которое приобретено до 2016 г., до сих пор применяется другая, старая редакция этого пунктап. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ). Она тоже содержит оговорку об имуществе, используемом в предпринимательской деятельности. И в эту старую редакцию изменения не внесены (в ней даже нет абз. 4, который подвергся изменению).
Так что при буквальном прочтении НК получается: если такое жилье использовалось в предпринимательской деятельности, то и после наступления 2019 г. доход от его продажи облагается НДФЛ независимо от того, сколько оно находилось в собственности. Это подтверждает специалист Минфина.
НДФЛ при продаже жилья, которое было приобретено до 01.01.2016
  | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— Оснований не облагать в 2019 г. НДФЛ доход от продажи используемого в предпринимательской деятельности жилья, которое было приобретено до 01.01.2016, не имеется. К нему не применяется та редакция п. 17.1 ст. 217 НК, в которую Законом № 425-ФЗст. 2, п. 2 ст. 7 Закона № 425-ФЗ были внесены предусматривающие освобождение от НДФЛ поправкип. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.
Разумные причины для сохранения НДФЛ с продажи жилья, приобретенного до 2016 г. и сдававшегося в аренду, придумать сложно. Похоже, что это не намерение властей, а техническая ошибка при подготовке текста поправок. Если это так и есть, то, будем надеяться, ситуацию оперативно исправят очередными изменениями в НК.
НДФЛ при продаже транспорта
Аналогичная поправка сделана и в отношении транспортных средств, и здесь, к счастью, обошлось без технических ошибок.
Если авто находилось в собственности 3 года и больше, то с 01.01.2019 НДФЛ при его продаже не возникает, даже если оно использовалось в предпринимательской деятельностиабз. 4 п. 17.1 ст. 217 НК РФ. И не важно, на каком налоговом режиме велась эта деятельность, был ли во время ведения деятельности у собственника авто статус ИП и есть ли этот статус на момент продажи: в любом случае НДФЛ платить не придется. В результате с 2019 г.:
•ИП на ОСН, использовавший автомобиль в своем бизнесе, не включает доход от его продажи в базу по НДФЛ (если приобрел его не меньше 3 лет назад);
•ИП на ЕНВД или на ПСН, занимающийся перевозками, не должен платить НДФЛ с дохода от продажи использовавшегося для перевозок авто, которым владеет не меньше 3 лет. До сих пор Минфин настаивал, что уплата НДФЛ в таких случаях необходимаПисьма Минфина от 16.05.2013 № 03-04-05/17098, от 23.04.2013 № 03-04-05/14060, от 18.04.2013 № 03-11-11/13271, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 30.06.2014 № 03-11-12/31378.
А что с НДС по транспорту?
Аналогичных поправок по НДС в гл. 21 НК не последовало. Поэтому освобождение от НДФЛ продажи транспорта, который ИП использовал в предпринимательской деятельности и которым владел не меньше 3 лет, вовсе не означает, что в целях НДС это теперь рассматривается как обычная продажа физлицом личного имущества. Такие разъяснения мы получили от специалиста ФНС.
НДС при реализации предпринимателем транспорта
 | ДУМИНСКАЯ Ольга Сергеевна Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса |
— Поскольку в гл. 21 НК РФ не были внесены поправки об освобождении от НДС реализации ИП транспорта, используемого им в своей предпринимательской деятельности, то такая реализация в 2019 г. и в дальнейшем по-прежнему облагается НДСподп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. Освобождение с 2019 г. от НДФЛ доходов от продажи такого транспорта, находившегося в собственности 3 года и более, никак не влияет на порядок обложения НДС.
Если же ИП продает свое личное имущество, принадлежащее ему на праве собственности (не использовавшееся в предпринимательской деятельности), то объекта налогообложения по НДС не возникает, так как физические лица не являются плательщиками НДС.
Таким образом, начислять НДС с реализации после 01.01.2019 авто, которое использовалось в бизнесе, по-прежнему должныподп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ:
•ИП на ОСН;
•ИП на ЕНВД/патенте, если не подавали уведомление о переходе на УСН, действительное на момент продажи автоПисьма Минфина от 21.07.2014 № 03-11-11/35555, от 16.05.2013 № 03-04-05/17098, от 18.04.2013 № 03-11-11/13271, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 30.06.2014 № 03-11-12/31378.
Имущественный вычет при продаже жилья и транспорта
Что касается жилья и транспорта, которые находились у физлица (не важно, ИП или нет) в собственности меньше минимального срока, то доход от их продажи все так же подпадает под НДФЛ.
Зато с 01.01.2019 в НК предусмотрена возможность воспользоваться имущественным вычетом при расчете НДФЛ с дохода от продажи жилья и транспорта, которые использовались ИП в предпринимательской деятельности.
Принимая комментируемые НДФЛ-поправки, власти хотели сильнее мотивировать людей на легализацию доходов от сдачи жилья, однако не все поправки попали точно в цель...
Вычет рассчитывается как разница между документально подтвержденной стоимостью приобретения объекта и той частью этой стоимости, которая уже была учтена в налоговых расходах на УСН, ЕСХН либо в составе профессиональных вычетов на ОСНабз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; п. 3 ст. 9 Закона от 27.11.2018 № 424-ФЗ. Условие использования вычета — представление в ИФНС документов, подтверждающих расчет его суммы.
Этот вычет предоставляется людям, которые на момент получения дохода от продажи такого имущества:
•являются ИП и применяют ОСН либо работают на ЕНВД/патенте, при этом не подавали действительного на этот момент уведомления о применении УСН;
•уже перестали быть ИП.
Однако с применением этого вычета могут возникнуть проблемы.
Проблема 1. Возникло противоречие с прямым запретом на применение имущественного вычета по доходам от продажи недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.
На дату сдачи этого номера в печать никаких поправок в положения НК, содержащие этот запрет, не внесено.
Такое противоречие должно разрешаться в пользу налогоплательщика, то есть оставшийся в п. 4 ст. 220 НК запрет не может препятствовать применению рассматриваемого вычетап. 7 ст. 3 НК РФ. Но не исключено, что доказывать это придется в суде.
Кроме того, это безусловно означает, что при отсутствии документального подтверждения расходов на приобретение жилья и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности, по-прежнему нельзя при их продаже воспользоваться фиксированным вычетом в размере 1 млн руб. (по жилью) и 250 000 руб. (по транспорту)подп. 1, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ.
Проблема 2. Нормы о вычете включены в подп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Но последняя редакция этого подпункта применяется только в отношении расходов на приобретение имущества, «признанных и осуществленных с 01.01.2016»п. 7 ст. 14 Закона от 28.12.2017 № 436-ФЗ. К более ранним расходам применяется старая редакция подп. 2 п. 2 ст. 220 НКподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (в ред. Закона от 08.06.2015 № 146-ФЗ). И она в Законе, которым в НК внесена поправка о вычете, не упоминается. Возможен ли с 01.01.2019 вычет при продаже таких объектов?
Вот как комментирует ситуацию специалист Минфина.
Применение с 01.01.2019 имущественного вычета по использовавшимся в бизнесе жилью и транспорту
| | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— При расчете с 1 января 2019 г. НДФЛ с доходов от продажи использовавшихся в предпринимательской деятельности жилья и транспорта, расходы на приобретение которых признаны и осуществлены до 01.01.2016, имущественный вычет по-прежнему не положен. К таким расходам не применяется та редакция подп. 2 п. 2 ст. 220 НК, в которую Законом № 424-ФЗ внесены предусматривающие этот вычет поправкип. 7 ст. 14 Закона от 28.12.2017 № 436-ФЗ.
Таким образом, с 1 января 2019 г. рассматриваемый имущественный вычет можно применить только при исчислении НДФЛ с доходов от продажи объектов, расходы на которые признаны и осуществлены с 01.01.2016.
Этому не препятствует сохранившийся в подп. 4 п. 2 ст. 220 НК запрет на вычет по доходам от продажи недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельностиподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ. Все неустранимые противоречия в НК должны толковаться в пользу налогоплательщиковп. 7 ст. 3 НК РФ.
Проблема 3. При буквальном прочтении формулировки, которая предусматривает вычетабз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, получается, что она распространяется только на случаи, когда расходы на приобретение таких жилья и транспорта были частично учтены при налогообложении на УСН/ЕСХН/ОСН.
Вычет по бизнес-имуществу, стоимость которого не учитывалась при налогообложении
| | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— Если расходы, связанные с приобретением продаваемого жилья и транспорта, упомянутого в абз. 16 подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, предприниматель вообще не учитывал на УСН, ЕСХН либо в составе профессиональных вычетов (в частности, по той причине, что в период приобретения имущества применял УСН с объектом налогообложения «доходы», ЕНВД либо патентную систему налогообложения), то имущественный налоговый вычет по НДФЛ ему вообще не предоставляется.
Такие случаи под приведенную формулировку подп. 2 п. 2 ст. 220 НК не подпадают, и значит, для них действует установленный в подп. 4 п. 2 ст. 220 НК запрет на применение имущественного вычета по НДФЛ по доходам от продажи недвижимости и транспорта, которые использовались в предпринимательской деятельности.
Поправки для нерезидентов: опять ошибка?
До 2019 г. доходы нерезидентов от продажи имущества на территории РФ облагались НДФЛ. Не имел значения ни срок владения этим имуществом, ни использование либо неиспользование его в предпринимательской деятельностип. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2019). Поправки изменили ситуацию.
С 1 января 2019 г. для нерезидентов действуют точно такие же, как для резидентов, правила освобождения от НДФЛ доходов от продажи имуществап. 17.1 ст. 217, п. 1 ст. 217.1 НК РФ. Исключение — недвижимость, приобретенная до 01.01.2016. Если читать поправки буквально, то выходит, что доходы от продажи таких объектов в 2019 г. и позже по-прежнему подпадают под НДФЛ. Причина та же: поправки внесены в ту редакцию положений гл. 23 НК, которая применяется к объектам, полученным в собственность после 01.01.2016.
Справка
В целях НДФЛ нерезидентами признаются физлица, фактически находившиеся в России менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцевп. 2 ст. 207 НК РФ. При получении доходов от продажи имущества статус физлица — резидент или нерезидент — определяется на 31 декабря того года, в котором получен доход от такой продажиподп. 2 п. 1, пп. 2—4 ст. 228 НК РФ; Письмо Минфина от 20.12.2017 № 03-04-05/85232. Иными словами, подсчитываются дни нахождения в РФ в течение календарного года.
Вот что сказал специалист Минфина.
НДФЛ с доходов от продажи недвижимости нерезидентами с 01.01.2019
| | СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса |
— С 01.01.2019 упоминание о том, что продажа имущества с минимальным сроком владения или больше освобождается от НДФЛ только у резидентов, исключено:
•из той редакции п. 17.1 ст. 217 НК, которая применяется в отношении объектов недвижимости, приобретенных после 01.01.2016п. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ. В отношении объектов, приобретенных до 2016 г., применяется старая редакция п. 17.1 ст. 217 НКп. 17.1 ст. 217 НК РФ (в ред. Закона от 27.12.2009 № 368-ФЗ), в которую поправки не внесены;
•из п. 1 ст. 217.1 НК, который для недвижимости, приобретенной до 2016 г., вообще не действуетп. 3 ст. 4 Закона № 382-ФЗ.
Таким образом, с 01.01.2019, как и раньше, нет оснований для освобождения от НДФЛ доходов нерезидентов от продажи недвижимости, приобретенной до 01.01.2016.
Права на имущественный вычет при продаже имущества, не подпадающего под освобождение от НДФЛподп. 1 п. 1, подп. 1, 2, 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, у нерезидентов в 2019 г., как и раньше, нетп. 1 ст. 220, пп. 3, 4 ст. 210, п. 2 ст. 224 НК РФ.
* * *
Упомянутые в статье Законы, вносящие НДФЛ-поправки, можно найти:
Очевидно, рассмотренные поправки направлены прежде всего на то, чтобы больше людей захотели легализовать сдачу жилья в аренду (наем) и заработки с использованием транспорта. Ведь до сих пор многих останавливало прежде всего опасение, что в случае дальнейшей продажи этого имущества их заставят заплатить 13% (для нерезидентов — 30%) от вырученных за него денег. И хотя с жильем, приобретенным до 2016 г., у законодателей вышла промашка, ситуацию, будем надеяться, вскоре исправят.
Подействуют ли принятые меры, покажет время: понятно, что впоследствии законодательные власти могут вернуть уплату НДФЛ с продажи такого жилья и транспорта так же просто, как сейчас отменили.
