Арендные каникулы: кто может на них рассчитывать

Условия для предоставления отсрочки по арендным платежам

Условие 1. Договор аренды заключен до того, как власти конкретного субъекта РФ ввели у себя режим повышенной готовности (ПГ) или чрезвычайной ситуации (ЧС)п. 1 Требований. Например, в Москве режим ПГ действует с 5 мартаУказ Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ. На сегодняшний день такой режим введен во всех регионах России.

Условие 2. Арендатор — компания или ИП — ведет деятельность в одной из отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекциип. 1 Требований. Есть утвержденный переченьутв. Постановлением Правительства от 03.04.2020 № 434 таких отраслей с кодами ОКВЭД. В этот перечень, в частности, вошли:

•авиа- и автоперевозки;

•туристический бизнес;

•гостиничный бизнес;

•сфера общественного питания;

•физкультурно-спортивная и санаторно-курортная деятельность, а также сфера досуга и развлечений;

•сфера дополнительного образования детей и взрослых;

•бытовые услуги населению (ремонт, стирка, химчистка, услуги парикмахерских и салонов красоты).

Обращаем внимание, что в правительственном Постановлении четко сказано про юридический статус арендаторов, которые могут претендовать на отсрочку, — это юрлица или предприниматели. Получается, что самозанятый гражданин без статуса ИП, арендующий помещение для своей деятельности (например, танцевальную студию), не может потребовать от своего арендодателя отсрочку по оплате аренды.

На какой период дается отсрочка

По общему правилу арендодатель должен дать арендатору отсрочку по платежам с даты введения в регионе режима ПГ или ЧС и до 1 октября 2020 г. на следующих условияхподп. «б», «в», «е» п. 3 Требований:

•пока в субъекте РФ действует особый режим, арендатор не платит ничего. Однако если по договору в арендную плату включены коммунальные платежи и/или плата за содержание имущества, то на них отсрочка не распространяется. Арендатор продолжает оплачивать коммуналку, если решением региональных властей арендодателя не освободили от нее;

•с даты снятия в конкретном регионе режима ПГ или ЧС и до 01.10.2020 арендатор должен платить 50% арендной платы, установленной договором.

Штрафы или иные санкции за несоблюдение арендатором порядка внесения арендной платы (в том числе когда такие санкции прописаны в договоре аренды) в связи с отсрочкой не применяются.

Как оформить отсрочку

Если арендатор обратился к арендодателю с требованием предоставить отсрочку по оплате аренды, тот обязан в течение 30 календарных дней заключить с арендатором соответствующее допсоглашение к договору арендыст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Очевидно, что арендатору надо письменно оформить свое требование. Никакие дополнительные платежи в связи с предоставлением отсрочки в соглашении закреплять нельзя.

Независимо от даты подписания соглашения об отсрочке, оно действует на тех условиях, которые установлены Правительством РФподп. «г» п. 3, п. 4 Требований. При этом стороны могут прописать в допсоглашении и свои условия, главное, чтобы они не ухудшали положение арендатора по сравнению с правительственными требованиямип. 6 Требований.

Как будет погашаться долг по аренде за период отсрочки

Арендодатель и арендатор могут урегулировать этот вопрос в допсоглашении об отсрочке, соблюдая три обязательных условияподп. «а» п. 3 Требований:

•арендатор погашает задолженность по аренде в период между 1 января 2021 г. и 1 января 2023 г.;

•долг платится поэтапно, равными платежами и не чаще одного раза в месяц;

•размер одного платежа не должен превышать половину месячной арендной платы.

По муниципальному имуществу могут быть свои условия отсрочки

В отношении своей недвижимости региональные и местные власти могут устанавливать иные условия для отсрочки. Главное, чтобы эти условия не были хуже правительственныхп. 5 Требований.

Так, московские власти дают отсрочку тем арендаторам столичной собственности, которые работают в определенных отраслях (общепит, спорт, туризм и т. д.). Арендные каникулы действуют с 1-го числа месяца, в котором арендатор приостановил деятельность, и как минимум до 1 июля 2020 г. То есть если кафе закрылось 28 марта, отсрочку по аренде оно получит с 1 марта. Главное — письменно обратиться к арендодателю за отсрочкой и документально подтвердить, что арендованные помещение или участок использовались для конкретной деятельностип. 3 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП.

Рекомендации Правительства РФ для властей и арендодателей

Во-первых, кабинет министров настоятельно рекомендовал регионам и муниципалитетам принимать меры поддержки для тех арендодателей, которые снижают плату для арендаторовп. 2 Постановления Правительства от 03.04.2020 № 439. А именно: на период отсрочки освобождать арендодателей от налога на имущество, земельного налога, арендной платы за землю.

Такая мера поддержки уже действует в Москве. Если арендодатель на период заморозки деятельности арендатора снизит ему плату на определенную величину, в частности как минимум вдвое от изначально действовавшей ставки аренды, то на этот период арендодателя освободят от уплаты налога на имущество и земельного налога, а также от оплаты аренды за землюп. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП.

Во-вторых, арендодателям, дающим отсрочку арендаторам, также советуют уменьшать для них арендную плату с учетом «президентских» выходных дней и периода приостановления деятельности.

* * *

А что грозит тем арендодателям — частным собственникам, которые, несмотря на требование закона, не предоставят своим арендаторам отсрочки? Есть ли какая-то ответственность для них? На сегодняшний день этот вопрос никак не урегулирован.

Со своей стороны мы бы советовали арендаторам, которым арендодатели не дали отсрочку, жаловаться властям своего региона или муниципалитета (мэру, губернатору, в правительственные комитеты или департаменты имущественных отношений). Уверены, что у них найдутся меры воздействия на арендодателей.