Новости Форум Консультации Формы Калькуляторы
Журнал Справочники Семинары Календарь Тесты
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 26 ноября 2018 г.

Содержание журнала № 23 за 2018 г.
М.Г. Мошкович,
старший юрист
Недавнее решение Верховного суда, обязавшее обычного гражданина заплатить НДС с доходов от сдачи его недвижимости в аренду, снова вызвало дискуссии о том, может ли распоряжение своей собственностью считаться предпринимательской деятельностью. Между тем налоговики уже давно расценивают сдачу нежилых помещений в аренду как фактическое предпринимательство. И суды такую позицию поддерживают.

ИП де-факто: НДС и другие неприятные последствия

Предприниматель или просто физлицо?

Любому человеку, который собирается сдавать свои квадратные метры, стоит задуматься: может ли это быть квалифицировано как предпринимательская деятельность? Ведь от этого зависит, какие именно налоговые обязанности у него появятся.

Так, обычный гражданин платит всего лишь НДФЛ с полученного дохода. Причем если арендатор — компания или ИП, то они сами удержат налог при выплате арендной платы и перечислят его в бюджетпп. 1, 4 ст. 226 НК РФ. А если помещение сдается такому же обычному физическому лицу, то придетсяподп. 1 п. 1, пп. 2, 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ:

подать декларацию в инспекцию по месту регистрации не позднее 30 апреля года, следующего за годом сдачи в аренду;

заплатить налог не позднее 15 июля этого же года.

Справка

Предпринимательской считается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качествеп. 1 ст. 2 ГК РФ.

У предпринимателей же обязанностей значительно больше. При этом таковыми считаются не только те, кто зарегистрирован в качестве ИП. Если налоговики решат, что ваша деятельность — предпринимательская по сути, то к вам предъявят такие же требования, как и к ИПп. 4 ст. 23 ГК РФ; п. 2 ст. 11 НК РФ; Письмо Минфина от 29.10.2018 № 03-07-14/77560. Для этого инспекторам, правда, понадобится назначить и провести в отношении вас выездную проверку (обычно за 3 года, предшествующие году проверкип. 4 ст. 89 НК РФ).

На признаки предпринимательской деятельности, приведенные в ГК РФ, ориентироваться не стоит — они носят оценочный характер. Ведь даже сдавая скромную комнату в коммуналке, вы действуете самостоятельно, рискуете (незнакомые жильцы — всегда риск) и рассчитываете ежемесячно, то есть систематически, получать от этого хотя и небольшую, но все-таки прибыль.

Однако сдача временно свободного жилья, благодаря давнему разъяснению ВС, предпринимательством не считаетсяп. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23. Но все хорошо в меру — если вы начнете скупать квартиры и селить там жильцов, проверяющие однозначно усмотрят в этом систему и потребуют зарегистрироватьсяПисьмо Минфина от 26.10.2017 № 03-04-05/70443. Кстати, апартаменты налоговики не считают жилым помещением, поскольку о них нет упоминания в ЖКПисьма Минфина от 11.04.2018 № 03-07-07/23994, от 25.09.2018 № 03-05-06-01/68289.

А вот когда речь идет о нежилых помещениях, то, по мнению налоговиков, сдача даже одного объекта делает вас фактическим ИП. При обжаловании решений по выездной проверке в судебном порядке судьи в большинстве случаев поддерживают ИФНС.

Нежилые помещения для семьи не покупают

Вот основные критерии, которыми руководствуются судыОпределения ВС от 20.07.2018 № 16-КГ18-17, от 08.04.2015 № 59-КГ15-2; Апелляционное определение Самарского облсуда от 05.05.2017 № 33а-5879/2017:

вид разрешенного использования помещения (здания). Для личных и семейных целей нежилое помещение не приобретается. Следовательно, покупая недвижимость, изначально предназначенную для использования в торговле, производстве, при оказании услуг и так далее, гражданин имеет в виду предпринимательскую деятельность. Аналогично оценивается вид разрешенного использования земельных участков;

характер использования арендатором: нежилые здания и помещения обычно сдаются под офис, склад, магазин, то есть для использования в коммерческой деятельности;

нормы классификатора. Согласно ОКВЭД аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом — отдельный вид экономической деятельности (код 68.20.2 ОК 029-2014);

рисковый характер деятельности. Поскольку деятельность арендодателя — предпринимательская, предпринимательский риск переносится и на арендодателя (он может не получить ожидаемые доходы). Кроме того, наличие в договоре аренды ряда условий (в частности, об обязанности арендодателя передать в определенный срок имущество в пригодном для эксплуатации состоянии, о сроках внесения и последствиях просрочки арендной платы) трактуется как учет рисков, возможных при предпринимательской деятельности.

Некоторые из этих аргументов не выдерживают критики. Ведь и при сдаче жилых помещений стороны стараются прописать в договоре все необходимые условия и риски, это обычная практика. Но сути наша критика не меняет. Рассмотрим теперь возможные последствия признания гражданина фактическим ИП.

Придется заплатить НДС, пени и штрафы

Арендная плата. ИП, не перешедшие на спецрежим, признаются плательщиками НДСп. 1 ст. 143 НК РФ. Следовательно, они обязаны включать этот налог в цену аренды и затем перечислять его в бюджет, а также подавать декларации по этому налогуподп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 168, пп. 1, 5 ст. 174 НК РФ.

Поскольку фактический ИП не брал НДС с арендатора, то ему придется заплатить налог самому, а также и штрафы — за просрочку его уплаты и за неподачу декларацийп. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ. Бывает так, что к моменту завершения проверки трехлетний срок для привлечения к ответственности уже истекаетп. 1 ст. 113 НК РФ. Но пени придется платить в любом случаест. 75 НК РФ; Апелляционное определение Самарского облсуда от 05.05.2017 № 33а-5879/2017.

Внимание

Начисление НДС фактическому ИП влечет также и штрафып. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ:

за неуплату НДС — 20% от неуплаченной суммы;

за непредставление деклараций по НДС — 5% от не уплаченной в срок суммы на основе соответствующей декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1000 руб.

Доход от продажи. Реализация недвижимости — также объект обложения НДС (кроме земли)подп. 1 п. 1, подп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ. Поэтому если вы продадите свое нежилое помещение в период, который ИФНС сочтет периодом фактического предпринимательства, то вам доначислят также и НДС с доходов от продажи имущества, и пени за просрочку уплатыАпелляционное определение Новосибирского облсуда от 15.03.2016 № 33а-2518/2016.

Возможно, удастся добиться освобождения от уплаты НДС

К хорошим новостям можно отнести недавнее решение ВС, позволившее фактическому ИП заявить задним числом освобождение от уплаты НДС на основании ст. 145 НКОпределение ВС от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570.

Справка

Граждане, которым по результатам выездной проверки начислили НДС с арендной платы за нежилое помещение как фактическим предпринимателям, вправе заявить освобождение от уплаты НДС на основании ст. 145 НК задним числомОпределение ВС от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570.

Дело в том, что доход большинства граждан от аренды не превышает 2 млн руб. за 3 последовательных календарных месяца. В таких ситуациях зарегистрированные ИП вправе получить освобождение от уплаты НДС, направив в инспекцию уведомление и подтверждающие документыпп. 1, 3 ст. 145 НК РФ. Однако попытки фактических ИП заявить такое освобождение по результатам налоговой проверки, признавшей их деятельность предпринимательской, ранее заканчивались неудачей. Налоговики, а затем и суды аргументировали свой отказ такАпелляционные определения ВС Республики Татарстан от 26.04.2016 № 33а-5316/2016; Санкт-Петербургского горсуда от 25.09.2017 № 33а-19329/2017; Мурманского облсуда от 02.03.2016 № 33а-742-2016:

освобождение предоставляется на будущее, а не задним числом;

им вправе воспользоваться только зарегистрированные ИП;

чтобы получить освобождение, нужно представить в ИФНС выписки из книги продаж и из книги учета доходов и расходов и хозяйственных операцийп. 6 ст. 145 НК РФ.

Но Верховный суд принял решение в пользу гражданина, который получил статус ИП только после того, как проиграл суды налоговой инспекции. В частности, ВС разъяснил, что на фактических ИП распространяются не только обязанности, но и права, предусмотренные НК, в том числе право на освобождение от уплаты НДС по ст. 145 НК. Поскольку уведомление налогового органа носит в этом случае чисто информационный характер, то направление его позже установленного срока не лишает гражданина права на освобождение. А представлять подтверждающие документы за соответствующие периоды он был не обязан, поскольку тогда еще не считался плательщиком НДСОпределение ВС от 03.07.2018 № 304-КГ18-2570.

ФНС включила это решение в свой Обзор судебных решений за III квартал 2018 г.п. 18 Обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах КС РФ и ВС РФ, принятых в третьем квартале 2018 года по вопросам налогообложения, а также по вопросам применения норм процессуального права Так что те граждане, которых обязали уплатить НДС с арендной платы, вправе заявить освобождение по ст. 145 НК РФ. Единственным препятствием в таком случае может быть только истечение трехлетнего срока для возврата (зачета) переплаты по налогуст. 78 НК РФ; п. 31 Обзора судебной практики ВС РФ № 2 (2018), утв. Президиумом ВС 04.07.2018.

В случае продажи недвижимости доход не будет освобожден от уплаты НДФЛ

Обычные граждане вправе не платить НДФЛ в случае продажи недвижимости по истечении минимального срока владения еюп. 17.1 ст. 217, ст. 217.1 НК РФ:

если объект приобретен до 01.01.2016 — не менее 3 лет;

если позднее — не менее 5 лет.

Декларировать такую продажу также не нужно.

Но эта льгота неприменима в случае, если недвижимость использовалась в предпринимательской деятельностип. 17.1 ст. 217 НК РФ. Нельзя уменьшить доход и на 1 млн руб. фиксированного вычета либо на сумму расходов на его приобретение — по той же причинеподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 22.06.2017 № 03-04-05/39263.

Следовательно, если налоговая проверка выявит продажу нежилой недвижимости, которую вы сдавали в аренду, то вам в любом случае придется заплатить НДФЛ с полной суммы дохода, даже если помещение принадлежало вам много лет. Также с вас взыщут пени за просрочку и штрафы за неуплату налога и за непредставление налоговой декларацииАпелляционные определения ВС Республики Карелия от 26.04.2018 № 33а-1540/2018; Новосибирского облсуда от 15.03.2016 № 33а-2518/2016.

Если НДФЛ удерживал налоговый агент, вам могут доначислить этот налог

Предприниматели должны сами подавать декларацию, исчислять налог и вносить его в бюджетподп. 1 п. 1 ст. 227, п. 1 ст. 229 НК РФ. То есть при аренде у предпринимателя арендатор (компания или ИП) не признается налоговым агентом и не должен удерживать НДФЛ из арендной платы.

У физлица временно нет машины, но имеется гараж? Можно сдать его в аренду тому, у кого есть транспорт. И ИФНС вряд ли докажет, что имеет место ИП-деятельность

У физлица временно нет машины, но имеется гараж? Можно сдать его в аренду тому, у кого есть транспорт. И ИФНС вряд ли докажет, что имеет место ИП-деятельность

Таким образом, даже если ваш арендатор исправно удерживал ваш НДФЛ и перечислял его в бюджет, инспекторы могут потребовать уплаты той же суммы от вас, а также пеней и штрафа за просрочку — поскольку это была ваша обязанность и она не выполненаАпелляционное определение Санкт-Петербургского горсуда от 05.06.2018 № 33а-10815/2018. Зачесть удержанный НДФЛ, если такое требование выдвинуто, инспекция не может. По правилам НК излишне удержанный НДФЛ должен вернуть налоговый агент, то есть арендатор, на основании заявления физического лицап. 1 ст. 231 НК РФ. И только если арендатора уже не существует, налог возвращает инспекция.

Отметим, что в большинстве случаев налоговики все-таки не настаивают на уплате НДФЛ лично фактическим ИП. Тем не менее риск есть.

Возможен штраф за незаконное предпринимательство...

КоАП предусматривает также небольшой штраф за незаконное предпринимательство — от 500 до 2 000 руб.ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ Составить протокол по факту такого нарушения вправе как полиция, так и налоговики, но присудить штраф может только судподп. 1, 8 ч. 2 ст. 28.3, ч. 1 ст. 23.1 КоАП РФ. Однако на фоне всего вышеизложенного это, конечно, мелочь.

...и взыскание страховых взносов

Предприниматели обязаны также платить страховые взносы за себя в фиксированном размереподп. 2 п. 1 ст. 419, подп. 1 п. 1 ст. 430 НК РФ. Однако в проанализированных нами судебных делах таких требований не предъявлялось. Это связано с тем, что администрирование страховых взносов перешло к налоговой службе только с 2017 г., а проверки граждан назначались в отношении более ранних периодов. То есть все еще впереди...

* * *

Вложить свободные деньги в недвижимость и получать доход от сдачи ее в аренду — идея неплохая. Но чтобы все заработанное не ушло на штрафы и адвокатов, оценивайте риски налоговых претензий здраво. Возможно, проще зарегистрироваться как ИП, платить, к примеру, 6% «упрощенного» налога с дохода и спать спокойно. Напомним, кстати, что с 1 января 2019 г. при подаче документов в электронной форме зарегистрировать ИП можно будет без уплаты госпошлиныЗакон от 29.07.2018 № 234-ФЗ.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» на тему «Личный интерес / налоги физических лиц»:

2022 г.

2021 г.

2020 г.

ПОЛЕЗНОЕ
АКТУАЛЬНОЕ
Консультант_Антикризисные меры

КАЛЕНДАРЬ БУХГАЛТЕРА НА РАБОЧИЙ СТОЛ
«ГЛАВНАЯ КНИГА»
РЕКОМЕНДУЕТ
Мораторий  на банкроство федресурсРеклама Телеграм-канала НА ПРАВАХ РЕКЛАМЫ
ИНДЕКСЫ
Индекс
потребительских
цен

Используется
для индексации зарплаты

-0.35%
август 2022 г.
Москва МРОТ
по регионам

Используется для
регулирования зарплаты

23 508

Примечание

Ставка
рефинансирования

Используется для
расчёта отдельных показателей

8%
ОПРОС
Попала ли ваша компания (ИП) под федеральный/региональный перенос сроков уплаты налогов/взносов?
Да, но НПА был принят, когда мы уже все уплатили
Да, и мы воспользовались правом на отсрочку
Нет
Нужное
Содержание