А.Ю. Никитин,
старший эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Заканчивается декларационная кампания — 2024. Тем не менее еще не все разобрались, как отчитаться и нужно ли вообще подавать 3-НДФЛ. Например, есть ли право на льготу, если семья с маленькими детьми продала квартиру, а новую, большей площади, один из членов семьи получил по наследству? Уменьшают ли расходы на ремонт дома доход от его продажи? И можно ли уменьшить доход от продажи одного объекта на убыток, возникший при продаже другого?

Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не только

Доход от продажи каждой из двух квартир можно уменьшить по-разному

В 2023 г. я продал две квартиры: одну получил в подарок от родного брата, другую купил раньше. Каждая из квартир была в собственности меньше 3 лет. Надо ли подавать декларацию? И как уменьшить доходы от продажи квартир на имущественный вычет при продаже в размере 1 млн руб.? Это лимит на обе квартиры или по 1 млн руб. на каждую?

— Не подавать 3-НДФЛ при продаже имущества, которым вы владели меньше минимального срока (в общем случае это 3 года для квартиры, подаренной близким родственником, и 5 лет — для приобретенной по договору купли-продажи), разрешается только в ситуации, когда доход от продажи полностью покрывается имущественным вычетомподп. 1 п. 3, п. 4 ст. 217.1, п. 4 ст. 229 НК РФ. Для жилой недвижимости размер вычета при продаже составляет 1 млн руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Если доход от продажи превышает размер вычета, декларацию подать нужно. Причем на фиксированный вычет в размере 1 млн руб. уменьшается общая сумма доходов от продажи всех квартир за год, а не доход по каждой сделкеПисьмо Минфина от 06.06.2013 № 03-04-05/20959. То есть если вы продали, к примеру, одну квартиру за 800 тыс. руб. и другую за 900 тыс. руб., то при уменьшении доходов на вычет у вас образуется налогооблагаемый доход в сумме 700 тыс. руб. (800 тыс. руб. + 900 тыс. руб. – 1 млн руб.).

Но в вашем случае выгоднее воспользоваться «комбинированным» вычетом:

•доход от продажи подаренной квартиры уменьшить на вычет в размере 1 млн руб.;

•доход от продажи купленной квартиры уменьшить на документально подтвержденные расходы на ее покупку.

Такая комбинация не противоречит нормам НКподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 24.12.2021 № 03-04-05/105542.

Также можно заменить вычет 1 млн руб. на фактические расходы и по подаренной вам квартире, если ваш брат купил эту квартиру и у него были подтвержденные расходыподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 30.06.2023 № 03-04-05/61158.

Доходы от продажи одного объекта нельзя уменьшить на убыток от продажи другого

В прошлом году я продал квартиру и жилой дом, приобретенные меньше 5 лет назад. Дом продал значительно дешевле, чем купил. Могу ли я уменьшить налогооблагаемый доход от продажи квартиры в том числе на разницу между ценой покупки и ценой продажи дома?

— Нет, так сделать нельзя. Доход от продажи объекта недвижимости можно уменьшить либо на фактические расходы на его покупку, либо на вычет в размере 1 млн руб. Уменьшение дохода от продажи одного объекта недвижимости на расходы по покупке другого объекта НК не предусмотреноПисьмо Минфина от 01.11.2022 № 03-04-05/106250.