Штраф за отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию

Кто должен платить

Законное использование построенного или реконструированного дома в большинстве случаев возможно только при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатациюч. 1, 2 ст. 55 ГрК РФ. Под исключение попадают случаи, когда для строительства или реконструкции не требовалось разрешение на строительство, в частностич. 17 ст. 51, ч. 15 ст. 55 ГрК РФ:

•изменения, не затрагивающие характеристики надежности и безопасности объектов и не превышающие предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции;

•капремонт.

Штраф за отсутствие разрешения на ввод дома в эксплуатацию был и раньше, просто сейчас он вырос, и довольно существенноч. 5 ст. 9.5 КоАП РФ.

Кто платит штраф	Штраф за эксплуатацию объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию (если оно обязательно), руб.
	Было	Стало
Компания	10 000—20 000	500 000—1 000 000
Директор (ИП)	1000—2000	20 000—50 000
Обычный гражданин	500—1000	2000—5000

Проблема состоит в том, что получать разрешение на ввод в эксплуатацию построенного либо реконструированного здания должны застройщикич. 2 ст. 55.24 ГрК РФ. А штрафовать за его отсутствие могут тех, кто непосредственно эксплуатирует здание или его часть. Это подтвердил еще Пленум ВАС в 2011 г. Очевидно, что в случае сдачи помещения в аренду таковыми являются арендаторы. Причем если в здании их несколько, то оштрафован может быть каждый из арендаторовп. 7 Постановления Пленума ВАС от 17.02.2011 № 11.

Несколько позже ВАС отметил, что при наличии оснований привлечь к ответственности могут как арендатора, так и арендодателя либо обоих вместеп. 11 Постановления Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73.

Штрафуют и арендаторов, и собственников

Практика показывает, что вопрос вины арендатора ни судьи, ни проверяющие как-то специально не разбирают. Приведем несколько примеров.

1. Компания оказывала услуги автомойки в арендованном помещении подземного гаража-стоянки. Он был объектом незавершенного строительства, разрешение на ввод в эксплуатацию не выдавалось. По результатам прокурорской проверки Мосгосстройнадзор оштрафовал компанию, суды признали штраф правомернымПостановление 9 ААС от 31.05.2019 № 09АП-16868/2019.

2. ИП торговал ювелирными изделиями в торговом комплексе. При этом разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у владельца здания изначально было. Просто потом его опротестовала прокуратура, и разрешение отозвали. Что не помешало наказать арендатора, поскольку на момент проверки предприниматель эксплуатировал объект без такого разрешенияПостановление 12 ААС от 15.07.2015 № 12АП-5662/2015.

3. ИП, арендовав помещение в торговом центре, обратился к арендодателю с запросом относительно разрешения на ввод здания в эксплуатацию, однако ответа не получил. Тем временем в центре была проведена прокурорская проверка и ИП был привлечен к ответственностиПостановление 17 ААС от 22.11.2018 № 17АП-14897/2018-АКу.

Впрочем, мы нашли и судебное решение, благоприятное для арендатора. ООО объяснило в суде, что многоквартирный дом, в котором компания арендовала встроенное нежилое помещение, был полностью заселен. В такой ситуации арендатор никак не мог предполагать, что здание не введено в эксплуатацию. А узнав об отсутствии разрешения, быстро переехал в другое место. Штраф удалось отбить в апелляционной инстанцииПостановление 11 ААС от 05.04.2018 № 11АП-2071/2018. Но такое решение — скорее исключение из общего правила.

Интересно, что собственников, сдавших свои помещения в аренду, факт эксплуатации помещения другим лицом тоже не защищает от административной ответственности. Судьи вполне справедливо указывают, что обязанность получать разрешение лежит на собственнике и передача помещений в аренду другим лицам его от этой обязанности не освобождаетПостановления 3 ААС от 13.10.2015 № А33-10161/2015; 7 ААС от 20.02.2019 № 07АП-478/19.

Что же делать?

Чтобы не попасть под теперь уже миллионный штраф, нужно заранее принять меры предосторожности:

•требуйте разрешение на ввод в эксплуатацию до подписания договора аренды;

•требуйте, чтобы в договоре аренды был указан кадастровый номер здания. Ведь разрешение на ввод в эксплуатацию — основание как для кадастрового учета, так и для регистрации прав, если только это не объект незавершенного строительствап. 10 ст. 40 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. По кадастровому номеру вы сможете заказать выписку из ЕГРН и увидеть, что вам хотят сдать «недострой»;

•включайте в договор обязанность арендодателя представлять вам копию нового разрешения в случае проведения каких-либо работ, требующих его получения, например реконструкции;

•прописывайте в договоре обязанность арендодателя сообщать вам о любых проблемах с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе о его отзыве или оспаривании;

•установите в договоре штраф за нарушение арендодателем вышеперечисленных обязанностей, а также оговорите, что будете взыскивать с него ущерб, если вас оштрафуют.

Конечно, 100%-й защиты от штрафа это не даст, но по крайней мере в суде вы сможете заявить о том, что приняли все меры для соблюдения действующих правил. Возможно, это поможет доказать вашу невиновность. Ведь без вины никого нельзя штрафоватьст. 2.1 КоАП РФ.

Если, предположим, вы представите доказательство того, что арендодатель попросту обманул вас, заявив, что разрешение есть, либо показав фальшивку, тогда шансы отбить штраф есть.

* * *

КоАП допускает замену штрафа устным замечанием, если совершенное нарушение малозначительност. 2.9 КоАП РФ. Но в случае отсутствия разрешения на ввод в эксплуатацию этот аргумент не проходитПостановление 17 ААС от 22.11.2018 № 17АП-14897/2018-АКу.