НДФЛ-вопросы при продаже имущества

Работает ли НДФЛ-льгота, если имущество в бизнесе использовал не сам собственник

В 2023 г. я продал нежилое помещение, которое было у меня в собственности больше 5 лет. Освобождается ли этот доход от налогообложения, если сам я эту недвижимость не использовал (бизнесом не занимаюсь, как ИП не регистрировался), но передавал ее на год в безвозмездное пользование близкому родственнику — ИП, который сдавал ее в аренду? И должен ли я как-то посчитать доход от безвозмездной передачи имущества и заплатить с этого дохода НДФЛ?

— При безвозмездной передаче имущества в пользование у физлица не возникает экономической выгоды, которую можно было бы оценить, а значит, не возникает и дохода, облагаемого НДФЛп. 1 ст. 41 НК РФ; Письмо Минфина от 28.08.2015 № 03-04-05/49621.

А вот при продаже нежилого помещения, которое передавалось в пользование третьим лицам для ведения бизнеса, налоговые последствия для физлица-собственника уже не зависят от срока владения недвижимостью. Поясним.

Доходы от продажи недвижимости, которая была в собственности физлица в течение минимального срока и дольше, по общему правилу освобождаются от НДФЛ. Минимальный срок владения в общем случае составляет 5 лет.

Однако в НК есть важная оговорка: освобождение не распространяется на доходы от продажи имущества (за исключением жилой недвижимости и ТС), непосредственно используемого в предпринимательской деятельностип. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ.

Конструкция нормы позволяет трактовать ее так, что факт использования имущества в бизнесе имеет правовое значение сам по себе, вне зависимости от того, использует имущество таким образом собственник либо лицо, которому он тем или иным образом это имущество передал. При иной трактовке получится, что собственники, использующие имущество в своей предпринимательской деятельности, поставлены в худшее положение по сравнению с собственниками, использующими такое же имущество в бизнесе опосредованно, через третьих лиц. Например, путем передачи его в безвозмездное пользование организации или ИП. То есть будет нарушен принцип равенства налогообложения.

Подобной позиции придерживается и МинфинПисьма Минфина от 20.10.2023 № 03-04-05/100236, от 26.09.2019 № 03-04-05/73880. Так, в одном из разъяснений ведомство пришло к выводу, что, поскольку переданные физлицом по договору ссуды земельные участки и нежилое здание производственного назначения ссудополучатель использовал в предпринимательской деятельности, то при последующей продаже этого имущества доходы не освобождаются от НДФЛПисьмо Минфина от 31.01.2020 № 03-04-05/5876.

Отвечая другому налогоплательщику, Минфин отметил: для решения вопроса о правомерности освобождения от НДФЛ дохода от продажи нежилого помещения, передававшегося в безвозмездное пользование третьим лицам, нужно проанализировать характер использования имущества этими третьими лицамиПисьмо Минфина от 17.11.2021 № 03-04-05/92695.

Так что безопаснее подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог с дохода от продажи нежилого помещения. Иначе налоговики рассчитают налог сами, но тогда вам придется платить штрафы и пени, поскольку бездекларационная камеральная проверка проводится уже после истечения срока уплаты налогап. 3 ст. 214.10, ст. 75, п. 1.2 ст. 88, п. 1 ст. 119, п. 1 ст. 122 НК РФ.

Когда доходы от продажи недвижимости нельзя уменьшить на расходы

Могу ли я уменьшить доходы от продажи нежилого помещения на расходы, связанные с его приобретением, если помещение передавалось в безвозмездное пользование ООО?

— В НК прямо сказано, что в случае, когда нежилая недвижимость использовалась в предпринимательской деятельности, полученный от продажи доход нельзя уменьшить на имущественный вычетподп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ. А возможность уменьшить доход на фактические расходы, связанные с приобретением имущества, предоставляется вместо такого вычета — по выбору налогоплательщика, который сам решает, в какой форме ему выгоднее воспользоваться льготой. Из этого Минфин делает обоснованный вывод, что если у физлица нет права на вычет в фиксированном размере, то нет права и на уменьшение полученного дохода на расходы, связанные с покупкойПисьмо Минфина от 18.06.2019 № 03-04-05/44452.

Суды подтверждают правомерность такого подхода, например, в ситуации, когда бизнес-имущество продает бывший ИПКассационное определение 2 КСОЮ от 03.06.2020 № 88а-7568/2020.

И, как уже говорилось в предыдущем ответе, не имеет правового значения, использовалась ли бизнес-недвижимость в деятельности самого собственника, который был зарегистрирован как ИП, либо передавалась физлицом — не ИП третьей стороне для использования в коммерческой деятельности.

Разовая продажа коммерческой недвижимости — не бизнес

Поясните порядок налогообложения дохода от продажи физлицом без статуса ИП коммерческой недвижимости на таком примере. Помещение приобретено за 1,5 млн руб., продано в прошлом году за 3 млн руб. Срок владения — меньше года, в бизнесе не использовалось. С какой суммы будет считаться НДФЛ? Будет ли к нежилому помещению применяться критерий 70% кадастровой стоимости? И есть ли риск, что инспекция квалифицирует такую сделку как предпринимательство?

— По мнению Минфина, если гражданин — не ИП продает нежилую недвижимость, которая не использовалась в предпринимательской деятельности, у него есть право на освобождение дохода от продажи от НДФЛ (когда недвижимость была в собственности в течение минимального срока и большеп. 2 ст. 217.1 НК РФ) либо на вычет (когда он владел объектом меньше минимального срока)Письма Минфина от 20.10.2023 № 03-04-05/100236, от 01.12.2021 № 03-04-05/97420.

Если это разовая сделка, то отсутствует один из основных признаков предпринимательской деятельности — систематичностьст. 2 ГК РФ. Само по себе «предпринимательское» назначение имущества, как следует из разъяснений Минфина, не препятствует освобождению от НДФЛ доходов от его продажиПисьмо Минфина от 05.05.2016 № 03-11-11/25909.

Так, в одном из споров суд указал, что коммерческое назначение приобретенного, а через 1,5 года проданного физлицом нежилого помещения является значимым, но не единственным признаком ведения предпринимательской деятельности. Гражданин не заключал других сделок купли-продажи нежилой недвижимости и во время владения объектом не использовал его для извлечения прибыли. Поэтому суд пришел к выводу, что в декларации гражданин правомерно уменьшил доход от продажи объекта на расходы по его приобретениюКассационное определение 1 КСОЮ от 24.01.2022 № 88а-2635/2022.

Поскольку недвижимость была у вас в собственности меньше минимального срока, доход от ее продажи в любом случае не освобождается от налогообложения. То есть вы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ за 2023 г., в которой можете уменьшить доход от продажи либо на фиксированный вычет в пределах 250 000 руб., либо на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением этой недвижимостиподп. 1 п. 2, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Вам выгоднее второй вариант.

Цену продажи, которую вы укажете в 3-НДФЛ в качестве полученного дохода, налоговая будет сравнивать с кадастровой стоимостью недвижимости вне зависимости от того, жилая она или коммерческая. И если цена договора будет ниже 70% кадастровой стоимости недвижимости, НДФЛ доначислят, приняв за сумму полученного дохода расчетный показательп. 2 ст. 214.10 НК РФ. То есть, допустим, кадастровая стоимость вашей недвижимости на 1 января года регистрации перехода права собственности на нее к покупателю — 6,5 млн руб. Вы указали в декларации доход от продажи в размере 3 млн руб., соответственно, налоговую базу посчитали так: 3 млн руб. – 1,5 млн руб. = 1,5 млн руб.

Инспекция рассчитает налоговую базу с учетом кадастровой стоимости объекта: ((6,5 млн руб. х 70%) – 1,5 млн руб.) = 3,05 млн руб.

Ваш расчет будет рассматриваться как занижение налоговой базы, что может повлечь начисление пеней и штрафа на разницу между суммой налога, исчисленной и уплаченной вами, и суммой, рассчитанной ИФНС.

Поэтому в случаях, когда объект продан по цене ниже 70% его кадастровой стоимости, в 3-НДФЛ рекомендуется указать для целей налогообложения сумму дохода, соответствующую 70% кадастровой стоимости недвижимости.

При продаже двух авто фиксированный вычет будет общий

На сайте Объясняем.рф прочитал, что доход от продажи автомобиля, который был в собственности меньше 3 лет, уменьшается на 200 000 руб., если нет документов, подтверждающих расходы на покупку. Это верно? В вашем журнале называется другая цифра — 250 000 руб. И еще вопрос: если продано две такие машины в течение года, вычет предоставляется по каждой?

— По поводу размера вычета при продаже авто в 200 000 руб. — нет, это, конечно, неверно. Вычет по НДФЛ при продаже движимого имущества (в том числе авто), расходы на покупку которого физлицо не может подтвердить документами и которым владело меньше 3 лет, в самом деле можно получить в фиксированном размере. Но размер этого вычета составляет 250 000 руб., а не 200 000 руб.подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ

Скажем, вы продали авто за 350 000 руб. Значит, даже если у вас нет документов на покупку, НДФЛ вы заплатите с суммы 100 000 руб. (350 000 руб. – 250 000 руб.). В отношении такой сделки необходимо подать декларацию 3-НДФЛподп. 2 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ. Если же машину вы продали за 250 000 руб. или меньше, то декларацию подавать не надо, потому что доход полностью покрывается вычетомп. 4 ст. 229 НК РФ.

А вот предоставляется вычет не пообъектно, а в отношении всего движимого имущества, проданного в отчетном годуПисьма Минфина от 27.04.2016 № 03-04-05/24433, от 15.03.2011 № 03-04-05/9-133. Например, вы продали две машины, каждой из которых владели меньше 3 лет, одну за 330 000 руб., другую за 270 000 руб. Документы, подтверждающие расходы на их покупку, у вас не сохранились. Облагаемый НДФЛ доход составит 350 000 руб. (330 000 руб. + 270 000 руб. – 250 000 руб.), и вы обязаны подать декларацию.

Доход от продажи авто можно уменьшить на сумму, уплаченную продавцу

Можно ли уменьшить доходы от продажи автомобиля, который я приобрел меньше 3 лет назад, на расходы по установке на него дополнительного оборудования?

— На наш взгляд, ответ на ваш вопрос зависит от того, кем и когда это дополнительное оборудование было установлено на автомобиль.

Ситуация 1. Дополнительное оборудование установлено дилером, в договоре купли-продажи комплектность автомобиля указана с учетом дополнительного оборудования. В таком случае расходы на установку дополнительного оборудования, как и расходы непосредственно на покупку авто, уменьшают доходы от его продажиПисьмо Минфина от 20.09.2022 № 03-04-05/90889.

Ситуация 2. Вы сами приобрели и установили на автомобиль дополнительное оборудование, либо это было сделано в другом автосалоне или техцентре. Эти расходы не связаны с приобретением авто, так как понесены вне рамок договора купли-продажи. И уменьшить на них доход от продажи авто нельзя. Принять к вычету можно только сумму, уплаченную непосредственно продавцу ТСПисьма Минфина от 06.06.2023 № 03-04-05/52242, от 11.02.2019 № 03-04-05/8185.

Региональные НДФЛ-льготы при продаже недвижимости действуют только для своих

В 2023 г. я продал квартиру в Севастополе, постоянно проживаю в Санкт-Петербурге. Квартиру купил более чем за 3 года до продажи. Я полагал, что доходы освобождаются от налогообложения, поскольку в Севастополе минимальный срок владения недвижимостью — 3 года. Но в нашей питерской ИФНС говорят, что эта льгота действует только для постоянных жителей Севастополя, а на тех, кто владеет имуществом там, а зарегистрирован в другом регионе, она не распространяется. Так ли это? Можно ли не подавать 3-НДФЛ и потом оспорить доначисления?

— Сотрудники ИФНС правы. Региональным законом 5-лет­ний срок владения недвижимостью для ее безналоговой продажи может быть уменьшен вплоть до нуля для всех или для отдельных категорий налогоплательщиков и/или для определенных объектов недвижимого имуществап. 6 ст. 217.1 НК РФ. В Севастополе срок владения снижен до 3 лет для всех налоговых резидентов РФ, независимо от вида недвижимостист. 1 Закона г. Севастополя от 17.11.2020 № 610-ЗС.

Но и налоговики, и Минфин уже неоднократно разъясняли: льгота действует для жителей субъекта РФ, законом которого снижен срок владения недвижимостью. То есть право на льготу определяется местом постоянного жительства физлица. Чтобы воспользоваться ею, на момент регистрации перехода права собственности на недвижимость продавец должен постоянно проживать в таком регионеПисьма ФНС от 18.09.2023 № БС-4-11/11857@, от 25.10.2022 № БС-4-11/14345@.

Иными словами, льготный срок распространялся бы на вас, если бы вы постоянно проживали в Севастополе, а продали квартиру в Санкт-Петербурге. Наоборот это не работает, и вот почему.

Поскольку НДФЛ уплачивается по месту жительства физлица и в полном объеме зачисляется в соответствующие региональные и местные бюджеты, иная трактовка означала бы, что один регион может распоряжаться налоговыми доходами другого. А это, безусловно, невозможно. К такому выводу пришли недавно судьи ВС РФРешение ВС от 22.11.2023 № АКПИ23-924; Письмо ФНС от 19.02.2024 № БВ-4-7/1786@ (п. 6).

Так что спорить в этом случае смысла нет. Лучше в установленный срок подать декларацию и уплатить НДФЛ, чтобы избежать пеней и штрафов.