, 2024, № 15, была опубликована статья о необходимости начисления НДС при получении денег, связанных с оплатой реализованных товаров, работ или услуг. Однако возмещение арендатором коммуналки арендодателю стоит особняком. Здесь многое зависит от особенностей договора аренды. В этой статье разберемся с тонкостями НДС-учета как у арендатора, так и у арендодателя.НДС при получении арендодателем возмещения коммуналки от арендатора
Особые НДС-правила при возмещении арендатором коммуналки возникли из-за того, что по вопросу возмещения коммуналки при аренде есть решения высших судов, которые предписали считать НДС определенным образомПостановления Президиума ВАС от 25.02.2009 № 12664/08, от 10.03.2009 № 6219/08, от 06.04.2000 № 7349/99; Определение ВАС от 22.05.2008 № 4855/08. На основании этих решений проверяющие более 10 лет назад выработали единую позициюПисьмо ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@. Актуальна она и сегодняПисьмо Минфина от 18.01.2024 № 03-07-11/3227.
Конечно, есть и экономическое обоснование для особых НДС-правил (они и были учтены в свое время ВАС РФ и ФНС). Во-первых, без обеспечения арендуемых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания сама аренда бессмысленна. Во-вторых, арендатор далеко не всегда имеет возможность заключить прямой договор с энергоснабжающими и другими ресурсоснабжающими организациями.
В итоге сейчас эти НДС-правила довольно четкие. Они приведены в таблице ниже. Учтите: НДС-учет при возмещении коммунальных расходов зависит от особенностей договора аренды.
| Ситуация | НДС у арендодателя | Вычет НДС у арендатора | Примечание |
| Арендная плата состоит из двух частей: постоянной и переменной (включающей в себя компенсацию затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений) | 1. НДС считается исходя из полной суммы арендной платы (состоящей как из постоянной, так и из переменной части)подп. 1 п. 1 ст. 146, п. 1 ст. 154 НК РФ. 2. Можно принять к вычету входной НДС по платежам ресурсоснабжающим организациям | Вычет НДС возможен по всей арендной плате (как по постоянной ее части, так и по переменной) — на общих основаниях по счету-фактуре арендодателяп. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ; Письмо Минфина от 21.08.2020 № 02-08-10/73721 | Арендодатель должен выставить счет-фактуру на всю сумму арендной платы. При этом выделять отдельной строкой суммы коммуналки не надоп. 3 ст. 168 НК РФ; Письма Минфина от 25.10.2021 № 03-07-11/85932; ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 1) |
| Коммунальные платежи возмещаются арендатором сверх арендной платы | 1. Начислять НДС на стоимость коммуналки не нужно — нет объекта обложения НДС. Ведь арендодатель сам коммунальные услуги не оказываетПисьмо Минфина от 21.08.2020 № 02-08-10/73721. 2. Нет права на вычет входного НДС со стоимости коммуналки, которая возмещается арендатором. Такой входной НДС включается в стоимость перевыставляемой коммуналки | Нет права на вычет входного НДС со стоимости коммунальных услуг | Арендодатель не должен выставлять счет-фактуру на коммуналкуПисьма Минфина от 18.01.2024 № 03-07-11/3227; ФНС от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@ (п. 2) |
| Заключен посреднический договор между арендодателем (агентом) и арендатором (принципалом), по которому агент перевыставляет принципалу коммунальные платежи | 1. Начислять НДС с перевыставленной коммуналки не надоп. 1 ст. 156 НК РФ. 2. Принять к вычету входной НДС по перевыставленным коммунальным платежам нельзя | Вычет НДС возможен в общем порядке — на основании счетов-фактур от арендодателя или от ресурсоснабжающих организаций (если договор с ними заключен от имени арендатора) | •арендодатель перевыставляет арендатору счет-фактуру, только если арендодатель-агент действовал от своего имени и ресурсоснабжающие организации выставили счета на негоп. 3.1 ст. 169 НК РФ; п. 3, подп. «а» п. 7, пп. 11, 12 Правил ведения журнала учета счетов-фактур, подп. «а» п. 11 Правил заполнения счета-фактуры, п. 3 Правил ведения книги продаж, утв. Постановлением Правительства от 26.12.2011 № 1137; •если арендодатель приобретает коммунальные услуги от имени арендатора, то счет-фактуру перевыставлять не нужно. Ресурсоснабжающие компании сразу выставят счета-фактуры на имя арендатораПисьмо Минфина от 22.10.2013 № 03-07-14/44201 |
Первая ситуация, рассмотренная в таблице, предполагает наиболее простой способ возмещения расходов на коммуналку для целей НДС-учета.
Вторая ситуация проста для арендодателя, но не особо выгодна арендатору, если он применяет общий режим, — ведь так он теряет входной НДС с возмещенной коммуналки.
Последняя ситуация встречается нечасто, поскольку за посредничество, по-хорошему, надо устанавливать хотя бы небольшую плату (чтобы не было безвозмездно оказанных услуг). Кроме того, довольно редко бывает возможность заключить посреднический договор между арендодателем и арендатором еще до заключения договора с ресурсоснабжающими организациями.
* * *
Арендатор может возмещать арендодателю, помимо коммунальных услуг, и иные его расходы. К примеру, затраты на текущий ремонт, который по условиям договора должен оплачивать арендатор. В таком случае НДС-правила для возмещения подобных расходов отличаются от НДС-правил для возмещения коммуналки. Общие правила НДС-обложения возмещаемых расходов мы разобрали в статье «Деньги от контрагента сверх цены договора: нужно ли облагать НДС?», опубликованной в , 2024, № 15 (раздел «Компенсация расходов контрагента сверх цены договора»).
Вспомним еще и о правилах включения в доходы арендодателя сумм коммуналки, которую возмещает ему арендатор сверх арендной платыПисьма Минфина от 05.12.2022 № 03-03-06/3/118742, от 25.08.2021 № 03-11-11/68534. На ОСН надо включить сумму такого возмещения во внереализационные доходы на дату предъявления арендатору расчетных документов. А арендодатели на УСН должны включить в УСН-базу суммы возмещения коммуналки на дату их получения. Причем как при объекте «доходы», так и при объекте «доходы минус расходы».
