НДФЛ-новшества при продаже имущества

Как было: подайте декларацию независимо от суммы дохода

Редакция НК, действовавшая до 01.01.2022, обязывала граждан подавать декларацию по форме 3-НДФЛ при получении любого, даже незначительного дохода от продажи имущества, если только такой доход не освобождался от налогообложенияподп. 2 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2022).

Напомним, по общему правилу для безналоговой продажи недвижимости вы должны владеть ею 5 летп. 4 ст. 217.1 НК РФ. По истечении 3 лет продать недвижимость без НДФЛ можно лишь в некоторых случаях. Например, срок 3 года действует при продаже недвижимости, полученной по наследству или в подарок от близкого родственника, при продаже приватизированного жилья, а также единственного жилья (включая совместную собственность супругов)п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

Иное имущество (некапитальный гараж, автомобиль, комплект мебели, бабушкину библиотеку и пр.) можно продать без НДФЛ уже через 3 года владения. Но здесь есть тонкость: этот срок должен быть подтвержден документами. Если же нет документов, подтверждающих дату покупки, получения имущества в дар и так далее, то считается, что в собственности оно у вас было меньше 3 лет. А это значит, что такой доход не освобождается от НДФЛ. Следовательно, вы в любом случае были обязаны его задекларироватьПисьмо Минфина от 30.08.2011 № 03-04-05/6-616.

При декларировании таких доходов человек получает имущественный вычетподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письмо Минфина от 03.12.2020 № 03-04-07/105912 (направлено Письмом ФНС от 28.01.2021 № БС-4-11/957@):

•в сумме документально подтвержденных расходов на приобретение имущества. Например, договор купли-продажи автомобиля, заключенный между физлицами, может служить таким документом без всяких расписок, если в нем сказано об уплате денег покупателемПисьмо ФНС от 21.04.2021 № БС-4-11/5473@;

•в сумме дохода от продажи, но не более:

—1 000 000 руб. — для жилой недвижимости (жилого дома, квартиры, комнаты, садового дома, земельного участка или доли в таком имуществе);

—250 000 руб. — для нежилой недвижимости (например, капитального гаража или апартаментов, которые, как известно, к жилью не относятся)ст. 16 ЖК РФ;

—250 000 руб. — для иного имущества (за исключением ценных бумаг).

Имейте в виду, что одновременно уменьшить доходы от продажи одного объекта имущества и на фиксированный вычет, и на фактические расходы по его приобретению нельзяПисьмо Минфина от 27.08.2021 № 03-04-05/69443.

Как стало: если доход меньше вычета или равен ему, то декларация не подается

Теперь в декларации 3-НДФЛ можно будет не указывать доходы от продажи имущества, которым вы владели меньше минимального срока, если они перекрываются суммой имущественного вычета в фиксированном размере. По сути, человеку предоставляется тот же имущественный вычет в фиксированном размере, только без декларирования доходап. 7 ст. 220, п. 4 ст. 229 НК РФ (в ред. Закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ). Это новшество распространяется только на граждан, имеющих статус налогового резидента РФ: нерезиденты не имеют права на имущественные вычеты, предусмотренные ст. 220 НК.

Иначе говоря, не нужно подавать декларацию, если доходы не превысили:

•при продаже жилых и садовых домов, квартир, комнат, земельных участков — 1 000 000 руб. по всем сделкам;

•при продаже нежилой недвижимости — 250 000 руб. по всем сделкам;

•при продаже иного имущества — 250 000 руб. по всем сделкам.

Для доходов от продажи имущества, превышающих эти лимиты, сохраняется обязательное декларирование в порядке, описанном выше.

Предположим, в течение года вы продали капитальный гараж за 230 000 руб. и автомобиль за 250 000 руб. Гаражом вы владели меньше 5 лет, а автомобилем — меньше 3 лет. Но, несмотря на это, декларировать доходы от продажи имущества не нужно, поскольку они меньше, чем предельный размер вычета для каждой из двух категорий: «иная недвижимость» и «иное имущество». А вот если вы продадите, к примеру, автомобиль и мотоцикл, которые были у вас в собственности менее 3 лет, и общая сумма дохода по двум сделкам составит 450 000 руб., то подать декларацию придется, причем указать в ней надо будет доход от продажи и авто, и мотоцикла. Ведь и авто, и мотоцикл для целей получения вычета относятся к «иному имуществу», а полученный доход больше, чем предельный размер вычета для этой категории — 250 000 руб.

Оговорено, что при сделках с недвижимостью стоимость имущества определяется с учетом положений п. 2 ст. 214.10 НК. Что это значит? Если цена договора меньше, чем 70% кадастровой стоимости недвижимости, для целей налогообложения принимается кадастровая стоимость с коэффициентом 0,7. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость недвижимости не определена на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на нее к покупателю.

Скажем, вы продали квартиру, которую купили 2 года назад, цена по договору — 970 000 руб. И по новым правилам, казалось бы, подавать декларацию 3-НДФЛ не должны. Но кадастровая стоимость квартиры — 1 550 000 руб. Получается, что для целей налогообложения доход признается в сумме 1 085 000 руб. (1 550 000 руб. х 0,7). А это больше, чем максимальная сумма вычета по такой сделке — 1 000 000 руб.

То есть в таком случае вы обязаны подать декларацию. Даже если у вас есть документы, подтверждающие, что 2 года назад вы заплатили за эту квартиру 1 100 000 руб. В декларации вы уменьшите доход от продажи квартиры на расходы по ее покупке, и налога к уплате не будет. Если же декларацию не подать, налоговики сами рассчитают НДФЛ, приняв за доход 70% кадастровой стоимости жильяп. 3 ст. 214.10 НК РФ. Поскольку у инспекторов не будет документов, подтверждающих фактические расходы на покупку проданной вами квартиры, вам предоставят имущественный вычет в фиксированном размере — 1 000 000 руб.

Эти новшества применяются к доходам, полученным начиная с 01.01.2021п. 6 ст. 10 Закона от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Выходит, что не нужно подавать декларацию 3-НДФЛ за 2021 г., если, к примеру, в 2021 г. вы получили доход от сдачи металлолома на сумму не более 250 000 руб.Письмо Минфина от 23.08.2021 № 03-04-09/67928

Обратите внимание: у физлица-резидента к доходам от продажи имущества (кроме ценных бумаг) применяется налоговая ставка 13%, в том числе и в случае, когда такие доходы превысят 5 000 000 руб.п. 6 ст. 210, п. 1.1 ст. 224 НК РФ И даже если доходы по другим налоговым базам (например, зарплата, проценты по банковским вкладам и другие доходы по основной налоговой базе)подп. 9 п. 2.1 ст. 210 НК РФ превысят 5 000 000 руб. за год, доходы от продажи имущества все равно будут облагаться НДФЛ по ставке 13%. Прогрессивная ставка 15% с суммы превышения дохода 5 000 000 руб. к доходам от продажи имущества не применяетсяПисьмо ФНС от 03.02.2021 № БС-2-11/174@.

* * *

В декларации 3-НДФЛ можно не показывать доходы, освобожденные от налогообложенияст. 217, п. 4 ст. 229 НК РФ. С 2022 г. список таких доходов расширился. От НДФЛ освободили такие доходы граждан, как:

•призы в денежной и натуральной форме, полученные гражданами, принявшими участие в вакцинации от коронавирусап. 87 ст. 217 НК РФ;

•доходы, возникающие при бесплатной догазификации населенных пунктов до границ земельных участков, принадлежащих гражданамп. 88 ст. 217 НК РФ.

Причем эти льготы распространяются на доходы, полученные начиная с 2021 г.ч. 8 ст. 3 Закона от 29.11.2021 № 382-ФЗ