Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 23 марта 2020 г.
Содержание журнала № 7 за 2020 г.Кто в обязательном порядке сдает 3-НДФЛ
Сколько нужно владеть имуществом, чтобы при его продаже не платить НДФЛ
Начнем с того, о чем спрашивают многие наши читатели: со сроков нахождения имущества в собственности, по прошествии которых не нужно подавать 3-НДФЛ и платить налог. Покажем эти сроки далее в таблице.
Вид имущества/основания приобретения имущества | Минимальный срок владения для целей уплаты НДФЛ |
До 01.01.2016 | |
Любое имущество, не использовавшееся в предпринимательской деятельности, как движимое (кроме ценных бумаг), так и недвижимое, независимо от оснований его приобретенияп. 17.1 ст. 217 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016); п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ | 3 года |
После 01.01.2016 | |
Любое имущество, не относящееся к недвижимости (кроме ценных бумаг и, по общему правилу, имущества, использовавшегося в предпринимательской деятельности) | 3 года |
Жилая или нежилая недвижимость, право собственности на которую получено по одному из следующих основанийп. 3 ст. 217.1 НК РФ: •по наследству или в порядке дарения от члена семьи и/или близкого родственника, признаваемых таковыми по Семейному кодексустатьи 2, 14 СК РФ; •в результате приватизации; •в результате передачи недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением (собственником становится плательщик ренты) | 3 года |
Единственное жилье плательщика (включая совместную собственность супругов). Жилье считается единственным, даже если новая жилая недвижимость приобретена за 90 дней (или менее) до госрегистрации перехода права собственности на старое жилье к покупателю. Эта норма действует для сделок по продаже жилья, заключенных с 01.01.2020подп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК РФ | 3 года |
Во всех иных случаях продажи недвижимостип. 4 ст. 217.1 НК РФ | 5 лет (этот срок может быть уменьшен региональным закономподп. 1 п. 6 ст. 217.1 НК РФ) |
Сразу скажем, что льгота по НДФЛ не распространяется на нежилую недвижимость, которая непосредственно использовалась в предпринимательской деятельности. То есть доходы от продажи бизнес-недвижимости облагаются НДФЛ в полном объеме независимо от срока владения ею. Даже в том случае, когда на момент продажи человек уже не был зарегистрирован как ИП. Или когда бизнес с использованием этой недвижимости вел не сам человек, а, к примеру, организация, которой он передал здание по агентскому договоруПисьма Минфина от 06.02.2020 № 03-04-05/7778, от 26.09.2019 № 03-04-05/73880, от 27.12.2018 № 03-04-07/95343 (направлено Письмом ФНС от 23.01.2019 № БС-4-11/986@).
Справка
Иногда думают, что для освобождения от НДФЛ дохода от продажи квартиры, приобретенной по договору участия в долевом строительстве (ДДУ), срок ее нахождения в собственности физлица отсчитывается с даты передачи квартиры от застройщика дольщику по акту. То есть с того момента, когда можно получить вычет на покупку жилья. Но это не так. Как и в общем случае, считать нужно именно с момента государственной регистрации права собственности на недвижимостьп. 2 ст. 8.1 ГК РФ; Письмо Минфина от 06.02.2020 № 03-04-05/7549.
Как учесть расходы при продаже общей квартиры
Квартира куплена нашей семьей с привлечением материнского капитала в общую совместную собственность за 3 300 000 руб. Продали квартиру через 2 года, в 2019 г., за 3 800 000 руб. Перед продажей выделили доли: 71/80 — мне и по 3/80 — супругу и двум маленьким детям.
Понимаю, что нам выгоднее воспользоваться вычетом в виде расходов на покупку жилья, но как это правильно сделать? Могу я одна заявить этот вычет, поскольку сумма дохода, приходящаяся на мою долю, позволяет мне использовать его полностью? Или нужно делить расходы пропорционально доле каждого собственника, в том числе и детей?
— Если квартира, приобретенная с привлечением материнского (семейного) капитала, находилась в собственности граждан, в том числе несовершеннолетних, меньше 5 лет (меньше 3 лет при покупке недвижимости до 01.01.2016), то доход от ее продажи облагается НДФЛподп. 2 п. 1 ст. 228, п. 17.1 ст. 217, п. 4 ст. 217.1 НК РФ; Письмо Минфина от 03.03.2020 № 03-04-05/15475. По общему правилу такой доход можно уменьшить на сумму фактических расходов, связанных с приобретением недвижимости.
При этом расходы на покупку квартиры, приобретенной за материнский капитал, нужно делить между всеми собственниками, включая детей, пропорционально доле каждого в праве собственности на квартиру. То есть точно так же, как и доход от продажи этой квартиры. Расходы должны быть понесены одним из родителей: владельцем сертификата на материнский капитал или его супругом (супругой). Это правило распространяется на доходы, полученные начиная с 2017 г.подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; ч. 16 ст. 3 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ
О том, могут ли оштрафовать за непредставление «детской» декларации родителей или самого ребенка, мы писали:
Напомним: дети вступают в гражданские правоотношения через своих родителей, которые являются их законными представителями. Декларацию от имени ребенка по месту его жительства может подать в качестве законного представителя любой из родителейп. 2 ст. 27, подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; п. 1 ст. 64 СК РФ; Письмо Минфина от 29.05.2018 № 03-04-05/36433; Решение УФНС по субъекту РФ от 16.01.2015.
Обратите внимание: цена сделки для целей налогообложения сравнивается с кадастровой стоимостью объекта недвижимости. И если цена в договоре меньше, чем 70% кадастровой стоимости недвижимости, для целей налогообложения будет принят последний показатель. Это правило не применяется, если кадастровая стоимость недвижимости не определена на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на неепп. 1, 2 ст. 214.10 НК РФ (п. 5 ст. 217.1 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2020)); Решение ФНС от 23.05.2019 № СА-3-9/5065@.
Расходы при продаже доли в уставном капитале
В 2019 г. я продал за 900 000 руб. долю в уставном капитале ООО, приобретенную в 2016 г. за 70 000 руб. Нужно ли мне подавать декларацию и платить НДФЛ, если на момент продажи доля принадлежала мне более 3 лет? Если нужно, то могу ли я как-то уменьшить налогооблагаемый доход от продажи доли?
Внимание
По общему правилу у плательщиков-нерезидентов доход от продажи доли в уставном капитале российской компании облагается НДФЛ по ставке 30% в полном объеме, без уменьшения на вычетып. 4 ст. 210, п. 3 ст. 224 НК РФ. Но если доля в уставном капитале принадлежала нерезиденту более 5 лет, то НДФЛ он не платитп. 17.2 ст. 217 НК РФ; Письма Минфина от 24.05.2018 № 03-04-06/35274, от 08.06.2017 № 03-04-05/35868.
— Декларацию подать нужно. Доля в уставном капитале — это не имущество, а имущественное правоп. 2 ст. 38 НК РФ. Поэтому при продаже долей не применяется предусмотренная п. 17.1 ст. 217 НК льгота в виде освобождения от НДФЛ доходов от продажи имущества, находившегося в собственности человека 3 года и более. Доходы от продажи доли не облагаются НДФЛ при условии, что она находилась в собственности человека более 5 летп. 17.2 ст. 217 НК РФ. При декларировании доходов от продажи доли вы вправе заявить имущественный вычет:
•либо в сумме фактических затрат на приобретение доли;
•либо, при отсутствии подтверждающих документов, в сумме полученного дохода, но не более 250 000 руб. за календарный годподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. В вашем случае выгоднее воспользоваться именно вычетом в фиксированном размере, поскольку он больше ваших затрат на приобретение доли.
Когда доход считается полученным
В прошлом году организация-работодатель купила у меня автомобиль, которым я владел меньше 3 лет. Но деньги по этой сделке мне выплатили только в январе этого года. Я должен подать декларацию 3-НДФЛ за 2019 г. или уже за 2020 г.? Или налог с меня должна удержать организация, а мне вообще ничего делать не нужно?
— Организация-работодатель при покупке имущества у работника не признается налоговым агентом и не обязана удерживать НДФЛ при выплате ему дохода по такой сделке. То есть обязанность по уплате НДФЛ работник в таком случае должен исполнить самостоятельно (если доход от продажи не освобождается от налогообложения по условиям п. 17.1 ст. 217 НК). Он должен подать декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом выплаты доходаподп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228, п. 1 ст. 229, пп. 1, 2 ст. 226 НК РФ.
В вашем случае подать декларацию нужно только за 2020 г. Ведь деньги вы получили в 2020 г., а в 2019 г. объекта обложения НДФЛ по этой сделке не было. А когда был заключен договор купли-продажи с организацией, для НДФЛ значения не имеетподп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ; Письмо Минфина от 07.02.2020 № 03-04-05/8113.
Можно ли получить вычет 1 000 000 руб. на каждый объект недвижимости
В 2019 г. я продал за 1 350 000 руб. дом и земельный участок, которые получил по наследству в 2018 г. Знаю, что надо подать декларацию и заплатить НДФЛ. Но дело в том, что в договоре купли-продажи цена каждого объекта недвижимости не выделена.
Как мне заполнить декларацию 3-НДФЛ? Могу я заявить вычет в размере 1 000 000 руб. по каждому объекту?
— Все верно, декларацию вам подать надо. Ведь, чтобы не платить НДФЛ с дохода от продажи унаследованной недвижимости, наследник должен владеть этой недвижимостью не меньше 3 летп. 17.1 ст. 217, п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
Чтобы совсем не платить НДФЛ при продаже доли в ООО, надо сначала отметить 5-летний юбилей владения этой долей
Отметим, что при расчете НДФЛ вы можете уменьшить доход от продажи на расходы наследодателя на приобретение этого имуществаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; п. 15 ст. 3 Закона от 29.09.2019 № 325-ФЗ; Письмо Минфина от 13.11.2019 № 03-04-05/87538. Если же документы, подтверждающие такие расходы, не сохранились, можно только воспользоваться имущественным вычетом в фиксированном размере. Теперь о том, что касается размера этого вычета.
По общему правилу вычет при продаже недвижимости предоставляется в сумме полученного от продажи дохода, но не более 1 000 000 руб. в целомподп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. То есть можно продать любое количество объектов недвижимости в течение года и заявить вычет по каждому. Но общий размер вычета не может превышать 1 000 000 руб. Таким образом, в вашем случае вы можете получить лишь вычет в размере 1 000 000 руб. А с 350 000 руб. придется заплатить НДФЛ. И не важно, выделены в договоре купли-продажи отдельно цена дома и цена земельного участка или нет.
Поможет ли рассрочка платежа получить двойной вычет по сделке?
В прошлом году я продал два нежилых помещения, полученных по наследству меньше 3 лет назад. Никаких документов, подтверждающих расходы наследодателя на их покупку, не сохранилось. По условиям договора оплата покупателем производится в рассрочку. Часть денег я получил в 2019 г., а оставшиеся получу в текущем. Правильно ли я понимаю, что могу заявить вычет в сумме 250 000 руб. при подаче декларации и за 2019 г., и за 2020 г.?
— Нет, это неверно. Сделка одна, и заключена она была в 2019 г. Условие о рассрочке платежа не дает вам права на новый вычет, даже если доход вы получите в следующем налоговом периоде по НДФЛ. Вычет можно применить только один раз, независимо от того, в течение скольких лет вы будете получать доход по этой сделке. То есть вы можете воспользоваться имущественным вычетом в сумме до 250 000 руб. при декларировании доходов либо за 2019 г., либо за 2020 г. За один отчетный год вам придется заплатить НДФЛ с полной суммы дохода, полученного по этой сделкеПисьма Минфина от 29.11.2019 № 03-04-05/93186; ФНС от 09.01.2020 № БС-3-11/6@.
При этом нужно учитывать нормы НК, согласно которым цена продажи объекта недвижимости (при его приобретении после 01.01.2016) для целей налогообложения не должна быть ниже 70% его кадастровой стоимости. Если имущество продается в рассрочку, доход в году, соответствующем дате получения платежа, сравнивается с пропорциональной этому доходу частью кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности на этот объект к покупателюПисьма Минфина от 31.01.2020 № 03-04-05/6101; ФНС от 09.01.2020 № БС-3-11/6@. Приведем пример.
Условие. В 2019 г. А.А. Иванов продал здание склада за 3 600 000 руб. Договор предусматривает рассрочку платежей на 2 года. В 2019 г. Иванов получил по этой сделке доход в сумме 1 260 000 руб. Право собственности на склад перешло к покупателю в 2019 г. Кадастровая стоимость склада на 01.01.2019 — 5 340 000 руб. Иванов ранее использовал склад в предпринимательской деятельности, поэтому он не имеет права на льготу, предусмотренную п. 17.1 ст. 217 НК, а также на имущественный вычет, предусмотренный подп. 1 п. 1 ст. 220 НК.
Решение. Посмотрим, с какой суммы дохода Иванов должен уплатить НДФЛ за 2019 г.
1. Определим процентную часть дохода, полученного Ивановым в 2019 г., в общей сумме дохода по сделке: 1 260 000 руб. / 3 600 000 руб. х 100% = 35%.
2. Определим часть кадастровой стоимости склада, которую будем использовать для сравнения: 5 340 000 руб. х 35% = 1 869 000 руб.
3. Сравним размер дохода, полученного по сделке в 2019 г., с пропорциональной этому доходу частью кадастровой стоимости объекта, умноженной на 0,7: 1 260 000 руб. < 1 308 300 руб. (1 869 000 руб. х 0,7).
Таким образом, в декларации 3-НДФЛ за 2019 г. Иванов должен указать доход от продажи недвижимости в сумме 1 308 300 руб.
А вот вычет в сумме фактических расходов на покупку, если доход от продажи «растянут» на несколько периодов, можно распределить, например, пропорционально сумме полученного в каждом из них дохода. Сумма расходов, на которые уменьшается доход, за все годы не должна превысить сумму затрат на приобретение имущества.
Надо ли разбивать цену при продаже участка с домом
В текущем году я хочу продать дом, который недавно построил самостоятельно на ранее приобретенном участке. Нужно ли указывать цену дома и участка отдельно?
При продаже недавно купленных дома и участка можно уменьшить доход от продажи одного объекта на расходы, а по другому заявить вычет 1 млн руб. В последнем случае ваши реальные затраты на покупку не важны
— Выделение в договоре отдельно цены дома и цены участка может иметь значение вот в какой ситуации.
Допустим, земельный участок вы купили в 2012 г., а дом на нем достроили и оформили в собственность в 2018 г. Тогда, если участок с домом вы продадите в 2020 г., доход от продажи дома будет облагаться НДФЛ, а доход от продажи участка — нет. И в договоре вы можете указать цену дома, равную 70% его кадастровой стоимости (иначе на разницу налоговики все равно доначислят НДФЛпп. 1, 2 ст. 214.10 НК РФ (п. 5 ст. 217.1 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2020)); Решение ФНС от 23.05.2019 № СА-3-9/5065@), а оставшуюся часть согласованной с покупателем цены записать как цену участка. Даже если эта сумма будет превышать кадастровую стоимость земли, налоговики вряд ли будут с этим спорить. Ведь доход от продажи участка, если его цена будет прописана в договоре отдельно, вам даже не нужно указывать в декларациип. 4 ст. 229 НК РФ.
Если же будет указана одна цена за оба объекта недвижимости, налоговики могут настаивать на том, что вы должны задекларировать весь доход, независимо от времени нахождения в собственности каждого объекта. А это создаст вам дополнительные сложностисм., например, Письмо Минфина от 21.03.2013 № 03-04-05/7-262.
Можно ли доход от продажи одного объекта уменьшить на расходы, а от продажи другого — на 1 000 000 руб.
Продал дом и земельный участок в 2019 г. Участок куплен в 2016 г., дом оформлен в собственность в 2018 г., то есть с дохода от продажи того и другого надо заплатить налог (так как были в собственности менее 5 лет). Цена дома и цена земли в договоре продажи указаны отдельно.
Хотел узнать, могу ли я уменьшить доход от продажи дома на расходы, связанные с его строительством, а по земельному участку заявить вычет в размере 1 000 000 руб.? Дело в том, что земля стоила заметно меньше этой суммы.
— Да, это возможно. При продаже в одном году двух объектов недвижимости вы вправе по доходам от продажи одного из них заявить имущественный вычет в размере до 1 000 000 руб. (реальные ваши расходы в таком случае не важны), а доход от продажи другого объекта уменьшить на сумму фактических расходов, связанных с его приобретением. Это официальная позиция Минфина и налоговой службыПисьмо Минфина от 08.02.2019 № 03-04-05/7687; Решение ФНС от 16.06.2017 № СА-3-9/4080@. А еще раньше Минфин сообщал, что не возражает против такого порядка применения вычета при продаже в течение года нескольких автоПисьмо Минфина от 27.04.2016 № 03-04-05/24433.
Считать ли страховой депозит доходом
В прошлом году я сдал квартиру внаем физлицу. В соответствии с договором найма наниматель вместе с платой за первый месяц перечислил на мой банковский счет страховой депозит в размере арендной платы за 2 месяца. Эти деньги я должен ему вернуть по окончании срока действия договора при условии своевременного внесения арендной платы, отсутствия ущерба имуществу и т. д.
Нужно ли включать эту сумму в 3-НДФЛ за 2019 г.? Ведь если потом я эти деньги верну, то не смогу при декларировании уменьшить на них доход от аренды?
— Безопаснее уплатить с суммы страхового депозита НДФЛ, поскольку, по мнению Минфина и налоговиков, если деньги внесены на обычный текущий счет, с которого арендодатель может их тратить по своему усмотрению, то депозит играет роль аванса. И значит, включается в базу по НДФЛ на общих основаниях, то есть в том году, когда такой аванс был получен.
Другое дело, если депозит каким-либо образом обособлен от остальной оплаты, арендодатель не может им распоряжаться, но по условиям договора вправе удержать из него, в частности, не уплаченную в срок арендную плату. Тогда доходом будет являться именно сумма такого удержанияПисьма Минфина от 23.10.2014 № 03-04-06/53577; УФНС России по г. Москве от 26.06.2017 № 20-14/095322@. И включаться в доходы эта сумма будет именно в периоде удержания.
При этом возврат страхового депозита нанимателю вы действительно никак не сможете отразить в декларации по форме 3-НДФЛ. Поэтому вариантов три.
Вариант 1. Не включать сумму страхового депозита в доход по декларации. Но есть риск, что налоговики, сопоставив содержание декларации и договора найма в ходе камеральной проверки, заподозрят неполное отражение дохода, запросят банковскую выписку и доначислят вам НДФЛ и штраф в размере 20% на сумму заниженного налогап. 2 ст. 86, п. 1 ст. 122 НК РФ.
Вариант 2. Составить дополнительное соглашение к договору, согласно которому сумма депозита будет зачтена в оплату за последние месяцы найма. Тогда вы уплатите НДФЛ с депозита за тот период, в котором он был получен, а доход за последние месяцы аренды декларировать не придется.
Вариант 3. Не составлять дополнительное соглашение, уплатить НДФЛ с суммы депозита, даже если вы его вернете арендатору по окончании срока действия договора. В этом случае вы, по сути, дважды заплатите налог со стоимости 2 месяцев аренды, но гарантированно избавитесь от претензий ИФНС. Конечно, это не самый выгодный вариант.
Надо ли подавать 3-НДФЛ при получении неустойки
Я 3 года зарегистрирован как ИП, работаю на упрощенке (бизнес в сфере розничной торговли). В прошлом году на мой счет в банке, открытый в качестве физлица еще до регистрации ИП, застройщик по решению суда перечислил неустойку по ДДУ за нарушение сроков сдачи дома.
Правильно ли я понимаю, что этот доход облагается НДФЛ и его не надо включать в декларацию по УСН? И я теперь обязан подать декларацию по форме 3-НДФЛ?
— Вы правильно понимаете, что неустойка, полученная вами как физлицом, не относится к доходам от предпринимательской деятельности и, значит, облагается не «упрощенным» налогом, а НДФЛ. На эту тему есть даже давние разъяснения налоговой службыПисьмо ФНС от 29.04.2013 № ЕД-3-3/1551.
А вот подавать декларацию по форме 3-НДФЛ вам не нужно, даже если налог с вас не удержали. Если суд в резолютивной части решения не выделил сумму НДФЛ, то застройщик и не вправе был удерживать налог при выплате вам неустойки. Тогда он не позднее 2 марта должен был сообщить вам и в ИФНС по месту своего учета о невозможности удержать НДФЛ (проще говоря, отправить вам и в инспекцию справку 2-НДФЛ с признаком «2»). Налог, который не был удержан налоговым агентом, сейчас уплачивается на основании уведомления из ИФНС не позднее 1 декабря года, следующего за годом получения доходап. 5 ст. 226, п. 6 ст. 228 НК РФ; Письма Минфина от 14.06.2019 № 03-04-05/43687, от 19.06.2018 № 03-04-05/41752. Так что ждите налоговое уведомление. Прислать его вам должны не позднее чем за 30 рабочих дней до даты платежап. 6 ст. 6.1, п. 2 ст. 52 НК РФ.