4  читателя оценили статью

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 апреля 2023 г.

Добавить в «Нужное»
А.Ю. Никитин,
старший эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению
До недавнего времени персональные данные владельцев недвижимости из ЕГРН были доступны всем, например потенциальным покупателям квартиры или просто любопытным. Но с 1 марта эти сведения засекречены. Узнать их самостоятельно третье лицо может только в том случае, если собственник недвижимости дал на это свое согласие. Что это за новшество и повлекут ли эти изменения появление новых рисков на рынке недвижимости? Расскажем об этом в статье.

Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чревато

Чего теперь не будет в выписке из госреестра

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заказанной начиная с 1 марта посторонним человеком (то есть не собственником и не лицом, по закону имеющим право на получение полной выписки), по умолчанию не будет персональных данных владельца объекта недвижимости (данных лица, в пользу которого зарегистрированы обременения): ф. и. о. и даты рожденияч. 1 ст. 36.3, ч. 1.3, 7.1 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ). Теперь эти сведения будут предоставляться только с согласия правообладателя. А для этого он должен подать заявление, на основании которого в ЕГРН будет внесена запись о возможности предоставления персональных данных третьим лицам.

Владелец может сделать общедоступными персональные сведения или обо всей своей недвижимости, или об отдельных объектах, например только о том объекте, который он намеревается продатьч. 2 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ. А вот раскрыть информацию для конкретных пользователей/на определенный срок нельзя — запись «об открытии данных» в ЕГРН либо есть, либо нет. При наличии в реестре записи об общедоступности персональных сведений они будут указываться в выписке из реестра, запрошенной кем угодно, пока эта запись не будет погашена: по соответствующему заявлению правообладателя или же по решению судач. 8 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 2).

А как узнать, открыл ли владелец свои данные? С 1 марта в выписку добавляется графа «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица». Если собственник дал согласие на открытие данных, в этой графе будет запись о принятии соответствующего заявления от него, а если нет — будет указано, что «данные отсутствуют»Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 56).

Отметим, что изменения касаются только собственников недвижимости — физлиц. Сведения о собственниках-организациях по-прежнему открыты и будут содержаться в общедоступной выписке из ЕГРН. Если же вас интересуют сведения об объекте, которым владеет ИП, то без открытия им данных в выписке будет указано только, что владелец — физлицоИнформация Росреестра «В Росреестре рассказали об изменениях в выписках из ЕГРН»; Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 5). Ведь в вопросах владения недвижимостью ИП ничем не отличается от обычного гражданина: его предпринимательское и личное имущество юридически не разграничено, он обладает теми же правами, что и физлицо — не ИП, и имеет те же персональные данные.

Справка

Заявление о раскрытии персональных данных подается по форме, установленной Росреестромприложение № 2, п. 3 приложения № 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Такое заявление может быть подано на бумаге самим собственником или его представителем непосредственно в орган Росреестра или через МФЦ, направлено через личный кабинет на сайте Росреестра или передано в госорган в электронном виде банком без взимания платы с заявителяч. 4 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ. При подаче заявления о регистрации прав на новый объект недвижимости для раскрытия данных собственнику достаточно сделать отметку в специальной строке реквизита 7.1ч. 3 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ; приложение № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Разрабатываются и экранные формы заявлений для размещения на Едином портале госуслуг.

Кому доступны закрытые сведения

Даже если в ЕГРН нет записи об открытии персональных данных правообладателя, эти сведения включаются в выписку об объекте недвижимости, если ее запросит, в частностич. 6 ст. 36.3, ч. 1.3, 7, 7.1, 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ:

сам правообладатель;

законный представитель правообладателя либо представитель по нотариальной доверенности;

супруг или супруга правообладателя;

совладелец;

владелец смежного земельного участка, если нужна выписка по земле;

собственник здания на участке — о правообладателе этого участка и собственник участка — о владельце недвижимости на этом участке;

арендатор в отношении арендодателя и наоборот (при условии, что запись о договоре аренды есть в ЕГРН);

залогодержатель об имуществе — предмете залога. К примеру, банк может получить выписку с персональными данными по квартире, которая находится у него в залоге;

наследники на объект наследства и т. д.

Количество сделок по договорам купли-продажи жилья в РФ

Кроме того, запросить засекреченные сведения из ЕГРН в определенных случаях может нотариус. Ведь с 1 марта у нотариусов добавилась новая функция: на основании письменного заявления заинтересованного лица они вправе запросить выписку из реестра, содержащую персональные данные правообладателя, и предоставить эту выписку заявителю вместе со свидетельством об их удостоверениип. 36 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства о нотариате; ч. 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.

Однако просто так получить через нотариуса такие сведения не получится: они должны быть необходимы гражданину для защиты его прав и законных интересов, и это нужно нотариусу доказать. Например, доказательством может быть договор на выполнение работ на объекте недвижимости, предварительный договор купли-продажи объекта или соглашение об уплате аванса или задатка. Либо документы, подтверждающие нанесение ущерба имуществу заявителя (скажем, вас залили соседи сверху и вам необходимо знать, на кого подавать иск в суд)ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате.

Если нотариус сочтет представленные доказательства недостаточными, он вправе дать мотивированный отказ, который также можно оспорить в суде.

Помимо этого, нотариус может запросить выписку из ЕГРН с персональными данными, если правообладатель (лицо, в пользу которого зарегистрированы обременения) и третье лицо обратились к нему с соответствующим совместным заявлением, намереваясь совершить сделку с объектом недвижимости.

Внимание

При открытии персональных данных текущим владельцем недвижимости Росреестр раскроет третьим лицам данные и предыдущих собственниковп. 2 ч. 14.2 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Это сделано для целей сохранения возможности проверки «истории квартиры».

Как новшество повлияет на рынок вторички

По мнению Росреестра, запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя повысит взаимную ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и лишит мошенников возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники. Приняв решение о продаже недвижимости, заинтересованный владелец будет готов раскрыть свои данные для обеспечения прозрачности сделки. Кроме того, продавец может передать выписку из ЕГРН, полученную им самим (и соответственно, содержащую персональные данные), покупателю, а тот сможет проверить ее действительность с помощью сервиса на сайте Росреестра, в том числе с помощью специального QR-кодач. 8.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.

Совет

При проверке выписки из ЕГРН с помощью QR-кода убедитесь, что сервис в самом деле находится на официальном сайте Росреестра. Не исключено, что QR-коды тоже станут предметом мошенничества и ссылка приведет вас на сайт-двойник.

В профессиональном сообществе, напротив, опасаются, что закрытие данных приведет к росту случаев мошенничества, поскольку узнать, в самом ли деле продавец является собственником недвижимости, гражданам стало сложнее. Как обезопасить себя в новых условиях, будучи покупателем недвижимости?

Самый надежный способ сверить персональные данные собственника с данными из ЕГРН — попросить продавца открыть их в отношении объекта недвижимости, который вы хотите приобрести. Тогда вы, как и раньше, сможете получить выписку с персональными данными правообладателя самостоятельно. После покупки и смены владельца персональные данные снова автоматически закроются.

Или можно обратиться для удостоверения договора к нотариусу, который сам запросит необходимые выписки без рассекречивания персональных данных владельца недвижимости.

Менее надежный вариант — просить продавца получать свежую выписку из ЕГРН на разных этапах сделки (в том числе перед уплатой аванса или задатка). Так сейчас рекомендуют делать и некоторые банки. Такие выписки будут считаться полученными для покупателя и могут послужить доказательством его добросовестности в суде, если вдруг возникнет спор о действительности сделки. Однако опять возникает вопрос о доверии продавцу: выписка может оказаться поддельной. В таком случае можно порекомендовать, к примеру, пойти получить выписку в МФЦ вместе с продавцом.

Если продавец отказывается раскрыть данные об объекте, то это может служить сигналом о том, что с предметом продажи не все чисто. И возможно, стоит отказаться от покупки. И в любом случае лучше отказаться от авансов и вести расчеты с продавцом максимально безопасным способом, например через аккредитив, чтобы продавец не мог получить деньги раньше перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

* * *

Банкам, выдающим ипотечные кредиты, тоже стало сложнее проверить объект недвижимости. Ведь на момент проверки банк еще не является залогодержателем, а значит, и не имеет никаких преимуществ в доступе к персональным данным продавца перед другими участниками рынка.

Правда, в скором будущем ипотечный банк сможет через Единый портал госуслуг направить продавцу запрос о предоставлении сведений из ЕГРН по квартире, на покупку которой предполагается получение кредита, и получить выписку также через госуслугич. 17.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Но и здесь будет необходимо наличие доброй воли продавца — если он при получении такого запроса не направит посредством портала госуслуг заявление на получение выписки из ЕГРН, то банк ее и не получит. Пока что этот сервис находится в стадии разработкиПисьмо Росреестра от 07.04.2023 № 06-00579/23 (п. 22).



Комментарии (0)
Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2025 г.

2024 г.

№ 23
Для ИП добровольные соцвзносы в 2024 году — залог больничных и декретных в 2025 году
№ 22
Тест: хорошо ли вы ориентируетесь в уплате «личного» НДФЛ
№ 21
Приобрели жилье до 2014 года и получили вычет: можно ли сейчас получить остаток?
№ 18
НДФЛ с процентов по вкладам граждан: что нового с 2025 годаЧто меняется в уплате «личного» НДФЛ
№ 17
Какие изменения в имущественных налогах ждут физлиц (в том числе ИП)Продажа единственного жилья супругами: подводные камниТест: проверьте свои знания по НДФЛ-вычетам
№ 15
Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке
№ 14
Вопросы по НДФЛ-вычетам — 2024Налоговые обязанности физлица — 2024: налоговый резидент VS нерезидент
№ 13
Как платить НДФЛ с процентного дохода в 2024 году
№ 11
Физлицам скоро надо отчитаться перед ИФНС о зарубежных счетах
№ 9
Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не толькоОшибочный НДФЛ-вычет — последствия для физлиц
№ 8
Вопросы физлиц об уведомлениях о КИККак отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартируПо расходам на онлайн-обучение у ИП можно получить НДФЛ-вычет
№ 7
НДФЛ-вопросы при продаже имущества
№ 5
Как получить в СФР справку о суммах больничных и НДФЛ с них за 2023 годОб изменении назначения загрансчета лучше уведомить налоговиков
№ 2
Обновленные социальные вычеты по НДФЛ в 2024 году

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Не забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году
Опрос
Признавались ли сделки между вашей фирмой (ИП) и контрагентом недействительными через суд?

Налоговые ловушки безвозмездных сделок

24 июня 10:30–12:30 (МСК)
Варианты участия
Вебинар, прямой эфир
Прямой эфир, живое общение с лектором
Вебинар, запись
Доступ к видеозаписи и материалам
Лектор
Ведет вебинар
Евгения Филимонова
главный редактор журнала «Главная книга»
Регистрация на вебинар
VK Одноклассники Youtube Zen Telegram

Сетевое издание для бухгалтера «Главная книга онлайн» © 2012–2025 г. Зарегистрировано в Роскомнадзоре 07.03.2017 Эл № ФС77-69014. Ver. 5.0.0. Все права защищены.
Полное или частичное копирование любых материалов сайта возможно только с письменного разрешения издательства «Главная книга». Технические вопросы: support@glavkniga.ru

Нужное Нужное