Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 24 апреля 2023 г.
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чревато
Чего теперь не будет в выписке из госреестра
В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заказанной начиная с 1 марта посторонним человеком (то есть не собственником и не лицом, по закону имеющим право на получение полной выписки), по умолчанию не будет персональных данных владельца объекта недвижимости (данных лица, в пользу которого зарегистрированы обременения): ф. и. о. и даты рожденияч. 1 ст. 36.3, ч. 1.3, 7.1 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ). Теперь эти сведения будут предоставляться только с согласия правообладателя. А для этого он должен подать заявление, на основании которого в ЕГРН будет внесена запись о возможности предоставления персональных данных третьим лицам.
Владелец может сделать общедоступными персональные сведения или обо всей своей недвижимости, или об отдельных объектах, например только о том объекте, который он намеревается продатьч. 2 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ. А вот раскрыть информацию для конкретных пользователей/на определенный срок нельзя — запись «об открытии данных» в ЕГРН либо есть, либо нет. При наличии в реестре записи об общедоступности персональных сведений они будут указываться в выписке из реестра, запрошенной кем угодно, пока эта запись не будет погашена: по соответствующему заявлению правообладателя или же по решению судач. 8 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 2).
А как узнать, открыл ли владелец свои данные? С 1 марта в выписку добавляется графа «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица». Если собственник дал согласие на открытие данных, в этой графе будет запись о принятии соответствующего заявления от него, а если нет — будет указано, что «данные отсутствуют»Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 56).
Отметим, что изменения касаются только собственников недвижимости — физлиц. Сведения о собственниках-организациях по-прежнему открыты и будут содержаться в общедоступной выписке из ЕГРН. Если же вас интересуют сведения об объекте, которым владеет ИП, то без открытия им данных в выписке будет указано только, что владелец — физлицоИнформация Росреестра «В Росреестре рассказали об изменениях в выписках из ЕГРН»; Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 5). Ведь в вопросах владения недвижимостью ИП ничем не отличается от обычного гражданина: его предпринимательское и личное имущество юридически не разграничено, он обладает теми же правами, что и физлицо — не ИП, и имеет те же персональные данные.

Справка
Заявление о раскрытии персональных данных подается по форме, установленной Росреестромприложение № 2, п. 3 приложения № 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Такое заявление может быть подано на бумаге самим собственником или его представителем непосредственно в орган Росреестра или через МФЦ, направлено через личный кабинет на сайте Росреестра или передано в госорган в электронном виде банком без взимания платы с заявителяч. 4 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ. При подаче заявления о регистрации прав на новый объект недвижимости для раскрытия данных собственнику достаточно сделать отметку в специальной строке реквизита 7.1ч. 3 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ; приложение № 1 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310. Разрабатываются и экранные формы заявлений для размещения на Едином портале госуслуг.
Кому доступны закрытые сведения
Даже если в ЕГРН нет записи об открытии персональных данных правообладателя, эти сведения включаются в выписку об объекте недвижимости, если ее запросит, в частностич. 6 ст. 36.3, ч. 1.3, 7, 7.1, 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ:
•сам правообладатель;
•законный представитель правообладателя либо представитель по нотариальной доверенности;
•супруг или супруга правообладателя;
•совладелец;
•владелец смежного земельного участка, если нужна выписка по земле;
•собственник здания на участке — о правообладателе этого участка и собственник участка — о владельце недвижимости на этом участке;
•арендатор в отношении арендодателя и наоборот (при условии, что запись о договоре аренды есть в ЕГРН);
•залогодержатель об имуществе — предмете залога. К примеру, банк может получить выписку с персональными данными по квартире, которая находится у него в залоге;
•наследники на объект наследства и т. д.

Кроме того, запросить засекреченные сведения из ЕГРН в определенных случаях может нотариус. Ведь с 1 марта у нотариусов добавилась новая функция: на основании письменного заявления заинтересованного лица они вправе запросить выписку из реестра, содержащую персональные данные правообладателя, и предоставить эту выписку заявителю вместе со свидетельством об их удостоверениип. 36 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства о нотариате; ч. 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.
Однако просто так получить через нотариуса такие сведения не получится: они должны быть необходимы гражданину для защиты его прав и законных интересов, и это нужно нотариусу доказать. Например, доказательством может быть договор на выполнение работ на объекте недвижимости, предварительный договор купли-продажи объекта или соглашение об уплате аванса или задатка. Либо документы, подтверждающие нанесение ущерба имуществу заявителя (скажем, вас залили соседи сверху и вам необходимо знать, на кого подавать иск в суд)ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате.
Если нотариус сочтет представленные доказательства недостаточными, он вправе дать мотивированный отказ, который также можно оспорить в суде.
Помимо этого, нотариус может запросить выписку из ЕГРН с персональными данными, если правообладатель (лицо, в пользу которого зарегистрированы обременения) и третье лицо обратились к нему с соответствующим совместным заявлением, намереваясь совершить сделку с объектом недвижимости.

Внимание
При открытии персональных данных текущим владельцем недвижимости Росреестр раскроет третьим лицам данные и предыдущих собственниковп. 2 ч. 14.2 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Это сделано для целей сохранения возможности проверки «истории квартиры».
Как новшество повлияет на рынок вторички
По мнению Росреестра, запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя повысит взаимную ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и лишит мошенников возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники. Приняв решение о продаже недвижимости, заинтересованный владелец будет готов раскрыть свои данные для обеспечения прозрачности сделки. Кроме того, продавец может передать выписку из ЕГРН, полученную им самим (и соответственно, содержащую персональные данные), покупателю, а тот сможет проверить ее действительность с помощью сервиса на сайте Росреестра, в том числе с помощью специального QR-кодач. 8.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.

Совет
При проверке выписки из ЕГРН с помощью QR-кода убедитесь, что сервис в самом деле находится на официальном сайте Росреестра. Не исключено, что QR-коды тоже станут предметом мошенничества и ссылка приведет вас на сайт-двойник.
В профессиональном сообществе, напротив, опасаются, что закрытие данных приведет к росту случаев мошенничества, поскольку узнать, в самом ли деле продавец является собственником недвижимости, гражданам стало сложнее. Как обезопасить себя в новых условиях, будучи покупателем недвижимости?
Самый надежный способ сверить персональные данные собственника с данными из ЕГРН — попросить продавца открыть их в отношении объекта недвижимости, который вы хотите приобрести. Тогда вы, как и раньше, сможете получить выписку с персональными данными правообладателя самостоятельно. После покупки и смены владельца персональные данные снова автоматически закроются.
Или можно обратиться для удостоверения договора к нотариусу, который сам запросит необходимые выписки без рассекречивания персональных данных владельца недвижимости.
Менее надежный вариант — просить продавца получать свежую выписку из ЕГРН на разных этапах сделки (в том числе перед уплатой аванса или задатка). Так сейчас рекомендуют делать и некоторые банки. Такие выписки будут считаться полученными для покупателя и могут послужить доказательством его добросовестности в суде, если вдруг возникнет спор о действительности сделки. Однако опять возникает вопрос о доверии продавцу: выписка может оказаться поддельной. В таком случае можно порекомендовать, к примеру, пойти получить выписку в МФЦ вместе с продавцом.
Если продавец отказывается раскрыть данные об объекте, то это может служить сигналом о том, что с предметом продажи не все чисто. И возможно, стоит отказаться от покупки. И в любом случае лучше отказаться от авансов и вести расчеты с продавцом максимально безопасным способом, например через аккредитив, чтобы продавец не мог получить деньги раньше перехода права собственности на недвижимость к покупателю.
* * *
Банкам, выдающим ипотечные кредиты, тоже стало сложнее проверить объект недвижимости. Ведь на момент проверки банк еще не является залогодержателем, а значит, и не имеет никаких преимуществ в доступе к персональным данным продавца перед другими участниками рынка.
Правда, в скором будущем ипотечный банк сможет через Единый портал госуслуг направить продавцу запрос о предоставлении сведений из ЕГРН по квартире, на покупку которой предполагается получение кредита, и получить выписку также через госуслугич. 17.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Но и здесь будет необходимо наличие доброй воли продавца — если он при получении такого запроса не направит посредством портала госуслуг заявление на получение выписки из ЕГРН, то банк ее и не получит. Пока что этот сервис находится в стадии разработкиПисьмо Росреестра от 07.04.2023 № 06-00579/23 (п. 22).