Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чревато

Чего теперь не будет в выписке из госреестра

В выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), заказанной начиная с 1 марта посторонним человеком (то есть не собственником и не лицом, по закону имеющим право на получение полной выписки), по умолчанию не будет персональных данных владельца объекта недвижимости (данных лица, в пользу которого зарегистрированы обременения): ф. и. о. и даты рожденияч. 1 ст. 36.3, ч. 1.3, 7.1 ст. 62 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее — Закон № 218-ФЗ). Теперь эти сведения будут предоставляться только с согласия правообладателя. А для этого он должен подать заявление, на основании которого в ЕГРН будет внесена запись о возможности предоставления персональных данных третьим лицам.

Владелец может сделать общедоступными персональные сведения или обо всей своей недвижимости, или об отдельных объектах, например только о том объекте, который он намеревается продатьч. 2 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ. А вот раскрыть информацию для конкретных пользователей/на определенный срок нельзя — запись «об открытии данных» в ЕГРН либо есть, либо нет. При наличии в реестре записи об общедоступности персональных сведений они будут указываться в выписке из реестра, запрошенной кем угодно, пока эта запись не будет погашена: по соответствующему заявлению правообладателя или же по решению судач. 8 ст. 36.3 Закона № 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 2).

А как узнать, открыл ли владелец свои данные? С 1 марта в выписку добавляется графа «Сведения о возможности предоставления третьим лицам персональных данных физического лица». Если собственник дал согласие на открытие данных, в этой графе будет запись о принятии соответствующего заявления от него, а если нет — будет указано, что «данные отсутствуют»Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 56).

Отметим, что изменения касаются только собственников недвижимости — физлиц. Сведения о собственниках-организациях по-прежнему открыты и будут содержаться в общедоступной выписке из ЕГРН. Если же вас интересуют сведения об объекте, которым владеет ИП, то без открытия им данных в выписке будет указано только, что владелец — физлицоИнформация Росреестра «В Росреестре рассказали об изменениях в выписках из ЕГРН»; Письмо Росреестра от 03.03.2023 № 06-00307/23@ (п. 5). Ведь в вопросах владения недвижимостью ИП ничем не отличается от обычного гражданина: его предпринимательское и личное имущество юридически не разграничено, он обладает теми же правами, что и физлицо — не ИП, и имеет те же персональные данные.

Кому доступны закрытые сведения

Даже если в ЕГРН нет записи об открытии персональных данных правообладателя, эти сведения включаются в выписку об объекте недвижимости, если ее запросит, в частностич. 6 ст. 36.3, ч. 1.3, 7, 7.1, 13 ст. 62 Закона № 218-ФЗ:

•сам правообладатель;

•законный представитель правообладателя либо представитель по нотариальной доверенности;

•супруг или супруга правообладателя;

•совладелец;

•владелец смежного земельного участка, если нужна выписка по земле;

•собственник здания на участке — о правообладателе этого участка и собственник участка — о владельце недвижимости на этом участке;

•арендатор в отношении арендодателя и наоборот (при условии, что запись о договоре аренды есть в ЕГРН);

•залогодержатель об имуществе — предмете залога. К примеру, банк может получить выписку с персональными данными по квартире, которая находится у него в залоге;

•наследники на объект наследства и т. д.

Кроме того, запросить засекреченные сведения из ЕГРН в определенных случаях может нотариус. Ведь с 1 марта у нотариусов добавилась новая функция: на основании письменного заявления заинтересованного лица они вправе запросить выписку из реестра, содержащую персональные данные правообладателя, и предоставить эту выписку заявителю вместе со свидетельством об их удостоверениип. 36 ч. 1 ст. 35 Основ законодательства о нотариате; ч. 14.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.

Однако просто так получить через нотариуса такие сведения не получится: они должны быть необходимы гражданину для защиты его прав и законных интересов, и это нужно нотариусу доказать. Например, доказательством может быть договор на выполнение работ на объекте недвижимости, предварительный договор купли-продажи объекта или соглашение об уплате аванса или задатка. Либо документы, подтверждающие нанесение ущерба имуществу заявителя (скажем, вас залили соседи сверху и вам необходимо знать, на кого подавать иск в суд)ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате.

Если нотариус сочтет представленные доказательства недостаточными, он вправе дать мотивированный отказ, который также можно оспорить в суде.

Помимо этого, нотариус может запросить выписку из ЕГРН с персональными данными, если правообладатель (лицо, в пользу которого зарегистрированы обременения) и третье лицо обратились к нему с соответствующим совместным заявлением, намереваясь совершить сделку с объектом недвижимости.

Как новшество повлияет на рынок вторички

По мнению Росреестра, запрет на передачу персональных данных из ЕГРН без согласия правообладателя повысит взаимную ответственность при проведении сделок на рынке недвижимости и лишит мошенников возможности перепродавать сведения из ЕГРН и создавать сайты-двойники. Приняв решение о продаже недвижимости, заинтересованный владелец будет готов раскрыть свои данные для обеспечения прозрачности сделки. Кроме того, продавец может передать выписку из ЕГРН, полученную им самим (и соответственно, содержащую персональные данные), покупателю, а тот сможет проверить ее действительность с помощью сервиса на сайте Росреестра, в том числе с помощью специального QR-кодач. 8.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ.

В профессиональном сообществе, напротив, опасаются, что закрытие данных приведет к росту случаев мошенничества, поскольку узнать, в самом ли деле продавец является собственником недвижимости, гражданам стало сложнее. Как обезопасить себя в новых условиях, будучи покупателем недвижимости?

Самый надежный способ сверить персональные данные собственника с данными из ЕГРН — попросить продавца открыть их в отношении объекта недвижимости, который вы хотите приобрести. Тогда вы, как и раньше, сможете получить выписку с персональными данными правообладателя самостоятельно. После покупки и смены владельца персональные данные снова автоматически закроются.

Или можно обратиться для удостоверения договора к нотариусу, который сам запросит необходимые выписки без рассекречивания персональных данных владельца недвижимости.

Менее надежный вариант — просить продавца получать свежую выписку из ЕГРН на разных этапах сделки (в том числе перед уплатой аванса или задатка). Так сейчас рекомендуют делать и некоторые банки. Такие выписки будут считаться полученными для покупателя и могут послужить доказательством его добросовестности в суде, если вдруг возникнет спор о действительности сделки. Однако опять возникает вопрос о доверии продавцу: выписка может оказаться поддельной. В таком случае можно порекомендовать, к примеру, пойти получить выписку в МФЦ вместе с продавцом.

Если продавец отказывается раскрыть данные об объекте, то это может служить сигналом о том, что с предметом продажи не все чисто. И возможно, стоит отказаться от покупки. И в любом случае лучше отказаться от авансов и вести расчеты с продавцом максимально безопасным способом, например через аккредитив, чтобы продавец не мог получить деньги раньше перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

* * *

Банкам, выдающим ипотечные кредиты, тоже стало сложнее проверить объект недвижимости. Ведь на момент проверки банк еще не является залогодержателем, а значит, и не имеет никаких преимуществ в доступе к персональным данным продавца перед другими участниками рынка.

Правда, в скором будущем ипотечный банк сможет через Единый портал госуслуг направить продавцу запрос о предоставлении сведений из ЕГРН по квартире, на покупку которой предполагается получение кредита, и получить выписку также через госуслугич. 17.1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ. Но и здесь будет необходимо наличие доброй воли продавца — если он при получении такого запроса не направит посредством портала госуслуг заявление на получение выписки из ЕГРН, то банк ее и не получит. Пока что этот сервис находится в стадии разработкиПисьмо Росреестра от 07.04.2023 № 06-00579/23 (п. 22).