Упрощенец передает здание единственному участнику — как выгоднее?

ООО на УСНО часто имеют единственного участника. И иногда на балансе ООО есть ценный объект (здание, помещение и т. д.), который эта компания приобрела в ходе своей деятельности. Рано или поздно участник ООО может пожелать заполучить этот объект в свою единоличную собственность. И конечно, при этом не хочется платить налоги. Какие же варианты передачи объекта с баланса участнику возможны?

Продаем «по рынку»

Это самый беспроблемный, но не самый дешевый вариант.

Цена вопроса для ООО

В облагаемый доход от продажи включаются только фактически поступившие от покупателя-участника суммы на дату их поступленияп. 1 ст. 346.17 НК РФ. Дата передачи объекта по акту, дата регистрации перехода права собственности тут роли играть не будут.

С расходами ситуация следующая:

• <если>вы не списывали стоимость объекта как расходы на ОС (то есть считали его товаром), то на дату перехода права собственности вы сможете учесть в расходах оплаченные затраты на его приобретениеп. 1 ст. 39, подп. 23 п. 1 ст. 346.16, подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ;
• <если>стоимость объекта была списана на расходы как расходы на ОС и вы продаете его до истечения 10 лет с момента приобретения (сооружения), вам придется пересчитать налоговую базу за весь период пользования ОС по нормам гл. 25 НК РФ и доплатить налог и пенип. 3 ст. 346.16 НК РФ. То есть вы восстановите списанную стоимость ОС и включите в расходы сумму амортизации плюс (если прошло более 5 лет после ввода в эксплуатацию) еще и амортизационную премию.

Цена вопроса для участника

При покупке у ООО жилого дома (квартиры) участник даже может получить имущественный вычет в связи с его приобретением. Хотя участник и ООО являются взаимозависимыми лицами, вычет тут вполне допустим. Ведь запрет установлен на вычет по сделке между взаимозависимыми физическими лицамиподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

ВЫВОД

Очевидно, что вариант выкупа имущества по рыночной цене возможен, если участник располагает средствами.

Продаем «сильно задешево» или отдаем безвозмездно

Этот вариант небезопасен вот по каким причинам.

Цена вопроса для ООО

Ситуация с налогами похожа на первую и значительных рисков не несет:

• при продаже объекта в облагаемый доход включаются только фактически поступившие от участника суммы;
• при безвозмездной передаче облагаемого дохода не будет вовсе.

При этом поставить под сомнение цену сделки или ее безвозмездность налоговикам будет сложно — ведь они не вправе контролировать цены сделок, в которых упрощенец является продавцом, а физическое лицо — покупателемп. 4 ст. 105.3 НК РФ.

Правда, у компании, как и в первом варианте, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение объекта, если он был учтен в качестве ОС и прошло менее 10 лет с момента приобретенияп. 3 ст. 346.16 НК РФ.

Цена вопроса для участника

В случае продажи объекта по низкой цене налоговики в ходе последующей проверки вполне могут посчитать, что участник получил доход в натуральной форме — в виде разницы между рыночной ценой на идентичные (однородные) объекты и ценой вашей сделкиподп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ. Если налоговики смогут установить рыночную цену и выявить расхождение, то наверняка заявят, что низкая цена не обусловлена какими-либо действиями покупателя и не является скидкойПисьмо Минфина от 13.11.2007 № 03-04-05-01/357.

А при безвозмездной передаче объекта у участника однозначно появляется облагаемый НДФЛ доход — в размере его рыночной стоимостип. 2 ст. 211 НК РФ. ООО должно подать в инспекцию на участника справку 2-НДФЛ с суммой неудержанного налога не позднее 31 января следующего года, а участник — задекларировать этот доход и самостоятельно доплатить налогп. 5 ст. 226, подп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ.

ВЫВОД

Будет лучше, если отклонение цены вашей сделки от рыночной не превысит 20%. Тогда сниженную цену можно будет обосновать отсутствием других покупателей на объект, срочной потребностью в финансовых ресурсах и т. д.

Продаем в рассрочку

Если откровенно занижать цену продажи объекта опасно, то предоставить отсрочку или рассрочку его оплаты вполне допустимо.

Цена вопроса для ООО

Ваша компания будет последовательно включать в доходы только поступившие от участника-покупателя суммып. 1 ст. 346.17 НК РФ.

Цена вопроса для участника

Материальной выгоды от экономии на процентах у участника нет, поскольку речь идет о коммерческом кредите (рассрочке), а не о предоставлении заемных средствПисьмо Минфина от 28.06.2005 № 03-04-11/138.

ВЫВОД

Продажа в рассрочку подразумевает, что «живых» денег в полном объеме компания сразу не получит. Зато продажа в рассрочку может спасти вашу компанию от «слета» с УСНО из-за возможного превышения порогового значения выручки (60 млн руб. в год)п. 4 ст. 346.13 НК РФ.

Отдаем в качестве дивидендов

Законодательство не запрещает выплату дивидендов каким-либо имуществом, в том числе и принадлежащими компании объектами недвижимости. Такой порядок их выплаты обязательно должен быть предусмотрен в уставе ОООп. 3 ст. 28 Закона от 08.02.98 № 14-ФЗ; Письмо Минэкономразвития от 27.11.2009 № Д06-3405; Постановление ФАС ЗСО от 16.03.2006 № Ф04-1671/2006(20733-А67-11). Однако мы советуем оформить передачу объекта более понятным для регистрирующих органов способом: участник принимает решение о распределении прибыли ООО в определенной сумме, затем подписывает договор купли-продажи объекта на эту же сумму, а впоследствии оформляет взаимозачет.

ООО передачу имущества отражает как обычную реализацию. А потом показывает зачет задолженности участника по оплате этого имущества в счет погашения задолженности по выплате дивидендов.

Цена вопроса для ООО

Налоговые последствия для компании, по сути, не будут отличаться от последствий при обычной продаже ОС:

• компания признает доход от реализации объекта в размере распределенных дивидендов на дату проведения зачетап. 1 ст. 346.17 НК РФ; ст. 410 ГК РФ; Письмо Минфина от 17.12.2009 № 03-11-09/405;
• у компании, как и в предыдущих вариантах, может возникнуть обязанность восстановить расходы на приобретение здания, если они были учтены как расходы на приобретение ОС;
• кроме того, компания в качестве налогового агента должна будет исчислить НДФЛ с суммы дивидендов. Сделать это нужно не на дату принятия решения о распределении прибыли и даже не на дату фактической передачи объекта, а на дату зачета. Поскольку только тогда у участника возникнет доход в виде дивидендов. Если удержать 9% с выплаченных дивидендов ООО не может (при отсутствии других выплат участнику), то в срок не позднее 31 января следующего года должно подать в свою инспекцию (и отправить участнику) сведения о невозможности удержания налога (по форме 2-НДФЛ)п. 5 ст. 226 НК РФ.

Цена вопроса для участника

Участник должен будет не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию и самостоятельно заплатить НДФЛ с дивидендов по ставке 9%подп. 2 п. 1 ст. 223, п. 4 ст. 224, подп. 4 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ.

ВЫВОД

Очевидное условие — у компании должна быть возможная к распределению прибыль в объеме, соответствующем стоимости здания.

А плюс этого варианта в том, что участнику не нужно перечислять за имущество «живые» деньги.

***

Итак, если участник ООО на упрощенке настаивает на передаче ему объекта недвижимости, то ему можно предложить несколько вариантов. И способ передачи, и цена должны зависеть от того, как именно он намерен распорядиться объектом. Самый оптимальный вариант — продажа по близкой к рыночной цене, но в рассрочку.

Предвосхитим вопросы о дальнейшей судьбе полученного участником объекта. Если он продаст его после 3 лет владения, то ему не придется даже декларировать доход от продажип. 17.1 ст. 217 НК РФ. Ну а если к моменту продажи 3 года от получения объекта в собственность еще не прошло, то участник сможет уменьшить доход от продажи на фиксированный вычет (1 млн руб. для жилых помещений и 250 тыс. руб. для нежилых) или на свои расходы по приобретению объекта у ОООподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.