Продали одну квартиру, купили другую: получаем вычеты по НДФЛ

/ условие / Николай Васильевич Белкин вместе со своим братом в июне 2014 г. продал квартиру за 3 000 000 руб. Эта квартира была получена по наследству от матери, которая умерла в марте 2012 г. Свидетельство о праве собственности на 1/2 доли в квартире получено Н.В. Белкиным в сентябре 2012 г.

Доход от продажи квартиры братья поделили поровну — по 1 500 000 руб. каждому (это прописано в договоре купли-продажи квартиры).

В октябре 2014 г. Н.В. Белкин вместе с женой купил квартиру в совместную собственность стоимостью 5 000 000 руб. Право собственности на эту квартиру оформлено также в октябре 2014 г. В свидетельстве указаны оба супруга. Кредит (заем) на покупку квартиры не получали.

В 2014 г. Н.В. Белкин получал доходы только в виде заработной платы. Годовая сумма дохода составила 660 000 руб. С этой суммы работодатель удержал и перечислил в бюджет НДФЛ в размере 85 800 руб. (660 000 руб. х 13%).

/ решение / Чтобы получить вычет при продаже доли в квартире, надо действовать так.

ШАГ 1. Определяем срок нахождения доли в собственности.

Право собственности на наследуемое имущество возникает с даты открытия наследства. При этом время его фактического принятия и дата оформления свидетельства о праве собственности на 1/2 доли в квартире никакого значения не имеетп. 4 ст. 1152 ГК РФ; Письма ФНС от 21.02.2014 № БС-4-11/3179; Минфина от 20.09.2013 № 03-04-05/39127.

Таким образом, 1/2 доли в квартире принадлежит Н.В. Белкину с даты смерти матери — с марта 2012 г. Так что на момент продажи квартиры срок нахождения в собственности доли в ней у Н.В. Белкина составляет 2 года и 3 месяца. А поскольку 3 года еще не прошло, то доход от продажи доли в квартире подпадает под обложение НДФЛ и его нужно задекларировать.

ШАГ 2. Определяем сумму вычета и налог к уплате.

Так как доля в квартире была получена по наследству, то у Н.В. Белкина нет расходов, связанных с ее приобретением. Поэтому он может воспользоваться только так называемым фиксированным вычетомПисьмо Минфина от 14.04.2014 № 03-04-05/16847. Да и то не в полной сумме, а пропорционально своей долеподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ.

В результате сумма вычета составит 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2). А налогооблагаемый доход от продажи доли в квартире будет равен 1 000 000 руб. (1 500 000 руб. – 500 000 руб.).

НДФЛ, подлежащий уплате в бюджет с этого дохода, составит 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%).

ШАГ 3. Делаем копии документов для ИФНС.

Н.В. Белкину надо сделать копию договора купли-продажи квартиры и приложить ее к декларации 3-НДФЛ. Так как он заявляет вычет в фиксированной сумме, то документы, подтверждающие расходы, ему не нужны.

Для получения вычета при покупке квартиры в совместную собственность надо действовать так.

ШАГ 1. Определяем сумму вычета.

Приобретенное в браке жилье является совместной собственностью супругов (за исключением случая, когда они заключили брачный договор и в нем определили иной режим собственности на приобретенное жилье)статьи 33, 34, 42 СК РФ. В этом случае и муж, и жена имеют право на вычет независимо от того, на кого оформлено жилье и платежные документыПисьма Минфина от 01.02.2013 № 03-04-05/7-87, от 10.09.2012 № 03-04-05/7-1099.

Хотя на покупку квартиры супруги и потратили 5 000 000 руб., максимальный вычет, который они совместно смогут получить по ней, — 4 000 000 руб. Н.В. Белкин вправе заявить вычет только в максимальной сумме 2 000 000 руб.

По большому счету заявить вычет в связи с покупкой квартиры можно в любом году. Ведь НК не связывает право на получение этого вычета с конкретным календарным годом. В НК сказано лишь, что вычет можно заявить после получения всех документов, подтверждающих право на негоподп. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Но чтобы не пришлось платить налог с продажи доли в квартире, Н.В. Белкин решил заявить вычет за 2014 г.

ШАГ 2. Делаем копии всех документов, которые нужно представить в ИФНС вместе с декларацией 3-НДФЛ.

Н.В. Белкин приложил к декларации копии:

• договора купли-продажи квартиры в совместную собственность;
• свидетельства о праве совместной собственности на квартиру;
• платежного поручения на перечисление денег на счет продавца квартиры.

Также вместе с декларацией он представил оригинал справки о доходах за 2014 г. по форме 2-НДФЛ, выданной работодателем.

Заметим, что при подаче декларации 3-НДФЛ заявление о предоставлении имущественных вычетов в связи с продажей и покупкой квартир (долей в них) писать не нужно. Дело в том, что по НК имущественные вычеты в связи с продажей и покупкой жилья предоставляются при подаче физлицом в ИФНС налоговой декларациип. 7 ст. 220 НК РФ. И как разъясняют ФНС и Минфин, никаких отдельных заявлений на вычеты представлять не нужно, вполне достаточно одной декларации, поскольку в ней есть вся необходимая информацияПисьма ФНС от 17.12.2012 № ЕД-4-3/21410@; Минфина от 26.11.2012 № 03-04-08/7-413. Однако в некоторых инспекциях до сих пор просят написать такое заявление на вычет в произвольной форме.

ШАГ 3. Заполняем декларацию за 2014 г.

В нашей ситуации она включает в себя:

• лист А «Доходы от источников в Российской Федерации». В нем Н.В. Белкин указал:

— наименование своего работодателя, его ИНН, КПП; сумму полученных от него доходов — 660 000 руб., сумму НДФЛ, удержанного работодателем и перечисленного в бюджет, — 85 800 руб.;

— ф. и. о. гражданина, которому была продана доля в квартире, сумму полученного дохода — 1 500 000 руб., сумму исчисленного с него налога — 195 000 руб. (1 500 000 руб. х 13%);

• лист Д2 «Расчет имущественных налоговых вычетов по доходам от продажи имущества», в котором Н.В. Белкин отразил: сумму дохода от продажи доли в квартире — 1 500 000 руб., сумму вычета — 500 000 руб. (1 000 000 руб. х 1/2);
• лист Д1 «Расчет имущественных налоговых вычетов по расходам на новое строительство либо приобретение объектов недвижимого имущества», где он указал:

— все данные по приобретенной в совместную собственность квартире — адрес, дату регистрации права собственности и др.;

— сумму вычета — 2 000 000 руб.;

— сумму налоговой базы за 2014 г., то есть дохода, подлежащего налогообложению (и зарплата, и доход от продажи доли в квартире), — 1 660 000 руб. (660 000 руб. + 1 500 000 руб. – 500 000 руб.);

— сумму расходов на приобретение жилья, на которую предоставляется имущественный вычет за 2014 г., — 1 660 000 руб. Так как вся сумма вычета в связи с приобретением квартиры (2 000 000 руб.) превышает налогооблагаемый доход Н.В. Белкина, то за 2014 г. ему предоставляется вычет в сумме налогооблагаемого дохода;

— сумму остатка вычета, переходящего на следующий год, — 340 000 руб. (2 000 000 руб. – 1 660 000 руб.). Этот остаток переносится на 2015 г. и последующие годы до полного его использования;

• раздел 2 «Расчет налоговой базы и суммы налога по доходам, облагаемым по ставке 13%». В нем он отразил:

— годовую сумму доходов, подлежащих обложению по ставке 13%, — 2 160 000 руб. (1 500 000 руб. + 660 000 руб.);

— общую сумму имущественных вычетов — 2 160 000 руб. (500 000 руб. + 1 660 000 руб.);

— налоговую базу для исчисления налога и сумму НДФЛ, исчисленную за 2014 г., — 0 руб. Поскольку сумма имущественных вычетов в связи с продажей и покупкой жилья равна налогооблагаемому доходу, то налоговая база будет нулевой и налог взимать не с чего;

— сумму налога, которую удержал работодатель, — 85 800 руб. (указана в справке 2-НДФЛ);

— сумму налога, подлежащую возврату из бюджета. В принципе, сумма НДФЛ, подлежащая возврату из бюджета за 2014 г., составила 215 800 руб. (1 660 000 руб. х 13%). Но поскольку Н.В. Белкин должен уплатить в бюджет налог в сумме 130 000 руб. в связи с продажей доли в квартире, ИФНС вернет ему налог только в сумме 85 800 руб. (215 800 руб. – 130 000 руб.). То есть Н.В. Белкин получит ту сумму НДФЛ, которую работодатель удержал из его зарплаты и перечислил в бюджет;

• раздел 1 «Сведения о суммах налога, подлежащих уплате (доплате) в бюджет/возврату из бюджета». В нем Н.В. Белкин отразил сумму НДФЛ за 2014 г., которую ИФНС должна вернуть ему из бюджета, — 85 800 руб.;
• титульный лист, в котором Н.В. Белкин указал все сведения о себе.

ШАГ 5. Пишем заявление на возврат налога из бюджета.

Его Н.В. Белкин написал так.

К декларации 3-НДФЛ Н.В. Белкин приложил все документы, подтверждающие получение доходов, а также расходы, связанные с приобретением квартиры, и заявление на возврат налога.