Вопросы по стройке: налог на прибыль, НДФЛ, НДС

Строителей, заключивших договор купли-продажи строящихся квартир со своими работниками, волнует вопрос, каковы последствия такой операции для обеих сторон. А застройщиков, перешедших с УСНО на ОСНО, интересует, можно ли принять к вычету НДС, предъявленный подрядными организациями. Давайте разберем эти и другие волнующие строителей вопросы.

Договор долевого участия (ДДУ) с работником — не заем

Алена

Наша организация — застройщик, мы строим объект и заключаем ДДУ, в том числе и со своими работниками. Дольщики платят деньги равными частями в течение года. Не будет ли это расценено налоговиками как заем (беспроцентная рассрочка) своему сотруднику? Ведь тогда у работника возникает доход в виде материальной выгоды, с которого нам надо удерживать НДФЛ?

: Вы не выдавали заем своему работнику, а значит, у него не возникает материальной выгоды и удерживать НДФЛ не нужно. Объясним почему.

Материальная выгода — это, в частности, сумма, которую работник сэкономил на процентах за пользование заемными деньгами, полученными от организацииподп. 1 п. 1 ст. 212 НК РФ.

Вы же работнику денег не занимаете. Да и никакой рассрочки вы ему тоже не предоставляете. Рассрочка — это когда продавец передает покупателю товар, а деньги от него получает не сразу, а по частямп. 1 ст. 489 ГК РФ. В этом случае с экономической точки зрения цена договора складывается из двух компонентов: цены товара и надбавки за отсрочку платежа. Ведь если бы товар продавался на условиях немедленной оплаты, то он стоил бы дешевле. Надбавка за отсрочку — это, по сути, процент, который покупатель должен уплатить за то, что пользуется деньгами продавца.

В ситуации с застройщиком все наоборот. Застройщик сначала получает от дольщика деньги на строительство и лишь затем передает ему объектп. 1 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Более того, в ДДУ, как правило, содержится условие о том, что квартира передается дольщику только после полной оплаты. Как видите, дольщик не пользуется деньгами застройщика, а значит, никакой рассрочки застройщик дольщику не предоставляет.

Стоит также отметить, что писем контролирующих органов или судов, которые бы подтверждали или опровергали нашу позицию, мы не встретили. Поэтому оценить риски доначислений налоговыми органами не представляется возможным.

По мнению Минфина, у работника возникает материальная выгода, если организация продает работнику в рассрочку готовое жильеПисьмо Минфина от 16.12.2014 № 03-04-05/64921.

Налоговые последствия продажи работнику квартиры по себестоимости

Евгения Миронова

Наша компания заключила со своим работником договор купли-продажи квартиры, в котором цена установлена ниже, чем другим покупателям. Возникает ли у работника материальная выгода, которая подлежит налогообложению НДФЛ? Может ли налоговый орган доначислить налог на прибыль, посчитав, что организация получила необоснованную налоговую выгоду, занизив выручку?

: По мнению Минфина, при продаже квартир своим работникам по цене ниже рыночной у них может возникать доход, равный разнице между рыночной ценой и стоимостью, по которой работник приобрел жилье у организациип. 3 ст. 212 НК РФ; Письмо Минфина от 27.09.2012 № 03-04-06/6-293. Такой доход (материальная выгода) может возникнуть, если лицо приобретает квартиру у организации, являющейся по отношению к нему взаимозависимойподп. 2 п. 1 ст. 212 НК РФ. Поэтому давайте разберемся с тем, являются ли работник и организация взаимозависимыми лицами.

Так, согласно НК лица признаются взаимозависимыми, если по каким-то причинам одно лицо может определять решения, принимаемые другими лицамип. 1 ст. 105.1 НК РФ. В НК установлены случаи, когда налогоплательщики признаются взаимозависимымипп. 1, 2 ст. 105.1 НК РФ. Вы будете признаны взаимозависимыми лицамиПисьмо Минфина от 05.12.2012 № 03-01-18/9-187, если, например, ваш работник является генеральным директоромподп. 7 п. 2 ст. 105.1 НК РФ; Постановление ФАС ПО от 26.01.2010 № А57-4800/2009. Или же если он прямо или косвенно участвует в организации и доля его участия составляет более 25% от ее уставного капиталаподп. 2 п. 2 ст. 105.1 НК РФ.

Однако в общем случае (когда работник не соответствует критериям, приведенным выше) работник и организация как взаимозависимые лица в НК не указаныпп. 1, 2 ст. 105.1 НК РФ. Это признают и в МинфинеПисьма Минфина от 23.01.2015 № 03-01-18/1989, от 05.12.2012 № 03-01-18/9-187.

В суде налоговикам сложно доказать, что отношения работника и фирмы повлияли на цену сделки. Суды не признают их взаимозависимыми. Вставая на сторону налогоплательщика, судьи разъясняют налоговикам, что сам по себе факт наличия трудовых отношений между работником и фирмой не доказывает наличия между ними взаимозависимостиПостановления 4 ААС от 24.12.2014 № 04АП-3226/2014; ФАС МО от 04.07.2012 № А40-47063/11-20-198.

Несмотря на то что судебные решения, приведенные выше, касаются взаимоотношений, возникших до 2012 г., те принципы, которыми руководствуются суды, вполне применимы и к действующему порядку определения взаимозависимых лиц. В тот период применялись статьи 20 и 40 НК РФ, сейчас определение взаимозависимых лиц дано в ст. 105.1 НК РФ.

Но когда организация сама удерживает у работника НДФЛ с разницы между рыночной стоимостью квартиры и стоимостью, по которой она была им приобретена, суды отказывают работнику в возврате налога. При этом они указывают, что налог удержан правомерно, так как работник и организация — взаимозависимые лицаАпелляционное определение Красноярского краевого суда от 18.12.2013 № 33-12166; Решение Мещанского райсуда г. Москвы от 09.07.2014 № 2-3083/2014~М-1207/2014.

Таким образом, споры по этому вопросу вероятны. Поэтому, если вы не хотите претензий со стороны налоговиков (тем более если судебная практика в вашем регионе не на стороне налогоплательщика), можете самостоятельно признать себя и работника для целей налогообложения взаимозависимыми лицамип. 6 ст. 105.1 НК РФ. После чего удержать из доходов работника и перечислить в бюджет НДФЛ с разницы между рыночной ценой квартиры и стоимостью, по которой квартира была им приобретена. Вам нужно также учитывать, что споры могут возникнуть уже с работником, который с удержанием у него НДФЛ может и не согласиться.

Отметим, что если вы признаете себя и работника взаимозависимыми лицами, то это повлияет и на исчисление налога на прибыль. Поэтому давайте поговорим о возможности доначисления налога на прибыль исходя из рыночной цены квартиры. Вы можете выбрать:

• <или>безопасный вариант — признать себя и работника взаимозависимыми лицами и в доходах признать разницу между обычной ценой договора и ценой договора с работникомп. 1 ст. 105.3 НК РФ;
• <или>вариант, который может вызвать претензии налоговиков, — не признавать себя и работника взаимозависимым лицами, а в целях налогообложения учесть доход в сумме, указанной в договоре с работникомпп. 1, 3 ст. 105.3, п. 1 ст. 249 НК РФ.

Заметим, что даже если вы признаете себя и работника взаимозависимыми, сделка между вами не будет относиться к контролируемымст. 105.14 НК РФ. А значит, ФНС не может проверить соответствие ваших цен рыночнымп. 1 ст. 105.17 НК РФ.

Объект сдан, но нет свидетельства о собственности — НДС можно принять к вычету

Алексей

В 2014 г. в период применения УСНО с объектом «доходы» мы (инвестор) начали строительство ОС (административное здание). С 2015 г. перешли на ОСНО. Работы проводились подрядными организациями и оплачивались с учетом суммы НДС. В марте 2015 г. объект введен в эксплуатацию, однако свидетельства о праве собственности еще нет. Можем ли мы в I квартале 2015 г. принять к вычету весь НДС, предъявленный подрядчиками?

: Сразу скажем, что наличие у вас свидетельства о праве собственности на построенный объект недвижимости на право принять НДС к вычету в этом случае никак не влияетПисьмо Минфина от 03.06.2013 № 03-07-14/20231.

НДС, предъявленный подрядчиками в период применения ОСНО, можно принять к вычету в квартале принятия на учет стоимости работп. 6 ст. 171, пп. 1, 5 ст. 172 НК РФ.

А вот принять к вычету НДС, предъявленный подрядчиками в период применения УСНО с объектом «доходы», не получится, несмотря на то что в НК прямых ограничений для такой ситуации нетподп. 8 п. 1 ст. 346.16, п. 6 ст. 346.25, п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ. Дело в том, что налоговики отказывают в вычете НДС тем, кто применял «доходную» УСНО, и суды с контролерами согласны.

Суды считают, что к вычету можно принять только тот НДС, который в период применения спецрежима можно было учесть в расходах. А это значит, что положения НК по вычету «переходного» НДС на упрощенца с объектом «доходы» не распространяютсяПостановления ФАС ПО от 21.02.2014 № А12-13958/2013; ФАС СЗО от 16.08.2012 № А13-17735/2011; АС СЗО от 26.12.2014 № А26-9034/2013. С таким подходом согласен и Конституционный суд. В частности, он указал на то, что налогоплательщики добровольно выбирают объект налогообложения на УСНО и, следовательно, должны учитывать налоговые последствия своего выбора, включая и последствия перехода на иную систему налогообложенияп. 2 мотивировочной части Определения КС от 22.01.2014 № 62-О.

Восстановительная стоимость деревьев включается в первоначальную стоимость объекта

Людмила Королева

Мы на УСНО (15%), осваиваем участок в рамках подготовки к строительству объекта за счет средств инвесторов (физлиц). Чтобы получить разрешение на вырубку деревьев на участке, необходимо уплатить их восстановительную стоимость, которую устанавливают местные органы власти. Как учитывать эти затраты?

: Расходы в виде восстановительной стоимости деревьев нужно включить в первоначальную стоимость объекта строительства.

Этот платеж является обязательным, и без него застройщик не получит разрешение на расчистку застраиваемой территориипп. 8.6.8, 8.6.9 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минрегиона от 27.12.2011 № 613.

Напомним, что для вас средства дольщиков — это целевые деньгиподп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. И в налогооблагаемых доходах при УСНО вы должны учитывать толькоПисьмо Минфина от 19.09.2014 № 03-11-06/2/47049:

• доходы от оплаты услуг застройщика;
• экономию затрат на строительство недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по их строительству, не включающими расходы на содержание службы застройщика.