Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 8 июня 2020 г.

ОСН УСН ЕСХН ПСН ЕНВД

И.В. Кравченко,
эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Если в условиях пандемии COVID-19 вашей компании или ИП не хватает финансовых возможностей нести ношу в виде арендных платежей, можно попросить арендодателя снизить размер суммы. О том, как это правильно сделать и не получить отказ, читайте в нашей статье.

Как снизить цену за аренду в связи с пандемией

Кто вправе просить скидку и обязан ли арендодатель ее предоставлять

Арендаторы, которые из-за режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации в субъекте РФ лишились возможности использовать арендуемые объекты недвижимости по назначению, вправе требовать от своих арендодателей уменьшения платежей, при условии что договор аренды был заключен до введения ограничений. При этом для получения скидки не требуется, чтобы арендатор входил в список наиболее пострадавших от пандемии отраслей или относился к МСП. Такой Закон действует с 1 апреля 2020 г.п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ Однако из него неясно, обязан ли арендодатель исполнять требование о скидке.

Ясность в этот вопрос внес Верховный судвопрос 5 Обзора № 2, утв. Президиумом ВС 30.04.2020. По его мнению, арендодатель в силу закона обязан снизить размер арендной платы, причем сделать это он должен с момента, когда наступила невозможность использования имущества (а не с даты подписания допсоглашения). Но вопросы, на какую сумму следует уменьшать арендные платежи, а также что понимать под выражением «невозможность использования имущества», пока остаются без официальных ответов.

Полагаем, что, хоть арендодатель и должен предоставлять скидку на аренду не используемой по назначению недвижимости в связи с коронавирусом, делать это в том размере, в котором предлагает арендатор, он не обязан. Это вопрос договоренности.

А понятие «невозможность использования имущества» может включать в себя две категории арендаторов: тех, кто вообще не может использовать арендованное имущество, и тех, кто продолжает работать в помещении, но с ограничениями (например, кафе, которые смогли переориентироваться на доставку еды и/или обслуживание на вынос).

Внимание

Арендаторы, которые продолжают полноценно использовать арендованные помещения, но которым не из чего платить за аренду, к примеру из-за снижения выручки, не вправе требовать от арендодателя снизить арендную плату. В этом случае изменить договор можно будет только по соглашению сторон.

Итак, если арендодатель согласен по-хорошему снизить арендные платежи, проблем не возникает, а вот если нет, то есть два способа «вытрясти» себе скидкувопрос 5 Обзора № 2, утв. Президиумом ВС 30.04.2020.

Способ 1. Обратиться в суд и попытаться принудить арендодателя заключить допсоглашение об уменьшении размера арендной платы. В случае победы арендатора арендная плата будет снижена с момента, когда стало невозможно использовать имущество. Дата заключения допсоглашения или дата вступления в силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора значения не имеет.

Способ 2. Перестать платить по счетам и подождать, пока арендодатель начнет взыскивать долги через суд. В таком случае в качестве возражений на иск арендатор может указать на то, что арендованным имуществом в силу ограничения властей он не пользовался и направлял в адрес арендодателя предложение о заключении допсоглашения, но тот необоснованно уклонился от его заключения. При таком раскладе суд, возможно, взыщет с арендатора меньшую сумму. Конкретный ее размер будет определяться с учетом сумм, на которые в схожих ситуациях стороны снижают цену договора.

Но, используя этот способ выбивания скидки, важно понимать, что при таком раскладе обеспечить исполнение обязательств по договору арендодатель может путем удержания имущества арендаторап. 1 ст. 329, п. 1 ст. 359 ГК РФ. И если тот так и не исполнит свое обязательство по уплате долга, то с соблюдением определенной процедуры имущество арендатора может быть оставлено арендодателем себе или проданост. 360, пп. 1, 2 ст. 349, п. 2 ст. 350.1 ГК РФ.

Да и исход судебных разбирательств — штука непредсказуемая. Кроме долгов, за это время могут накопиться еще и штрафы. Поэтому прибегать к подобному способу мы бы не рекомендовали. Разумнее попробовать урегулировать вопрос снижения арендной платы полюбовно. Вот как это сделать.

Какие аргументы привести в пользу снижения цены

Расскажите арендодателю о выгодах, которые он получит, если согласится на условия, которые вы предлагаете. Такими выгодами могут быть льготып. 2 Постановления Правительства от 03.04.2020 № 439:

•по налогу на имущество организаций;

•по налогу на имущество физлиц;

•по земельному налогу;

•по арендной плате за землю.

Этот список льгот Правительство РФ рекомендовало применять в отношении арендодателей, которые пошли на уступки своим арендаторам и снизили цену по договору. Конкретный перечень льгот устанавливают власти субъектов РФ, поэтому предварительно придется промониторить ситуацию в регионе.

К примеру, в Москве собственников недвижимости, используемой для размещения торговых объектов, объектов общепита и бытового обслуживания, освободили от уплаты налога на имущество и земельного налога, а также от оплаты аренды за землюп. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП. Но не всех, а только тех, кто снизил арендную плату с 1-го числа месяца заморозки деятельности арендатора на этих объектах до конца месяца, в котором работа возобновится, но не ранее 1 июля 2020 г., и на сумму не менее чем:

•двукратный размер суммы налога на имущество организаций, земельного налога, арендной платы за земельный участок;

•50% от изначально действовавшей ставки аренды.

При выполнении этих условий арендодатель вправе рассчитывать на налоговое освобождение на период, пока действует скидка.

Если арендатор вообще не использует арендованное имущество, то он может сослаться на ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ. Нелишним будет упомянуть и про Постановление Правительства от 03.04.2020 № 439. В нем арендодателям рекомендовано предусмотреть уменьшение размера арендной платы с учетом фактического неосуществления арендатором недвижимого имущества деятельности, а также с учетом нерабочих дней, установленных указами Президента РФ.

Выбить скидку по арендной плате на практике может оказаться нелегко. Не исключено, что защиту своих интересов арендатору придется искать в суде

А вот арендаторам, продолжающим работать в помещении, но с ограничениями, рекомендуем подкрепить свою просьбу о снижении цены договора еще и нормами Гражданского кодекса. Согласно им можно:

•или потребовать снижения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, существенно ухудшилисьп. 4 ст. 614 ГК РФ;

•или попросить снижения арендной платы в связи с существенным изменением обстоятельствп. 1 ст. 451 ГК РФ. Существенным оно признается, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны знали об изменениях заранее, то договор вообще бы не заключали или заключили бы, но на значительно отличающихся условиях.

Эпидемиологическая обстановка, ограничительные меры, режим самоизоляции к таким изменениям также могут быть отнесены. Об этом не так давно заявлял Верховный судвопрос 8 разд. II Обзора № 1, утв. Президиумом ВС 21.04.2020.

Как действовать: пошаговая инструкция

Шаг 1. Сделайте арендодателю предложение о пересмотре цены договора аренды. Просьбу о снижении цены оформляйте официально в виде соответствующего письма на имя руководителя компании, выступающей в роли арендодателя. Унифицированной формы такого письма нет, поэтому составьте его в произвольном виде.

Общество с ограниченной ответственностью «Мозаика»
119034, г. Москва, пер. Языковский, д. 5, корп. 6
ОГРН 1177746580021, ИНН 7704423140, КПП 770401001
Тел.: + 7 (499) 123-45-67, email: mozaika@mail.ru

Генеральному директору ООО «Империя»
111673, г. Москва, ул. Суздальская, 18Г

от 20 апреля 2020 г.
№ 123

Письмо о снижении арендной платы

Между ООО «Империя» (далее — Арендодатель) и ООО «Мозаика» (далее — Арендатор) был заключен договор аренды от 01.11.2019 № 111 (далее — Договор), согласно которому Арендодатель передает во временное пользование Арендатору следующее имущество: нежилое помещение площадью 50 (пятьдесят) кв. м., расположенное на 1-м этаже в здании торгового центра по адресу г. Москва, ул. Суздальская, 18Г.

В связи с распространением коронавирусной инфекции COVID-19 власти города Москвы обязали организации временно приостановить свою хозяйственную деятельность розничной торговли (п. 3 Указа Мэра Москвы от 05.03.2020 № 12-УМ). Основной вид деятельности ООО «Мозаика» — розничная торговля непродовольственными товарами, на которую распространяется запрет, в связи с чем компания лишились возможности использовать арендуемый у вас объект недвижимости по назначению.

В силу п. 3 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ и Постановления Правительства от 03.04.2020 № 439 арендаторы, которые не могут использовать арендуемую недвижимость из-за введения на территории субъекта РФ режима повышенной готовности или ЧС, вправе требовать уменьшения арендной платы. Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения. Введение ограничительных мер государства по отношению к ООО «Мозаика» является существенным изменением обстоятельств.

Учитывая вышесказанное, предлагаем вам уменьшить размер ежемесячной арендной платы c 70 000 (семидесяти тысяч) рублей до 35 000 (тридцати пяти тысяч) рублей на период приостановления работы торговой точки — с 28 марта 2020 г.

Обращаем ваше внимание, что предоставление нам скидки в размере 50% позволит вам воспользоваться льготами по налогу на имущество организаций и земельному налогу в виде освобождения от их уплаты (п. 5 Постановления Правительства Москвы от 24.03.2020 № 212-ПП).

За все время сотрудничества наша компания добросовестно выполняла свои обязательства по договору, в связи с чем надеемся на ваше понимание и дальнейшее сотрудничество.

Генеральный директор

А.П. Вороновский

Письмо о снижении арендной платы подписывается руководителем организации, выступающей в качестве арендатора, и заверяется печатью (при ее наличии). Передать письмо арендодателю лучше:

•или по почте с описью вложения и уведомлением о вручении;

•или лично под роспись руководителю организации, выступающей арендодателем, или ее уполномоченному представителю.

К письму можно сразу приложить проект дополнительного соглашения к договору аренды. Ответить на такое письмо арендодатель должен в течение 30 дней, если иной срок не предусмотрен договором и вашим письмом.

Обращаем внимание, что арендатору не надо обращаться в Торгово-промышленную палату за получением заключения о форс-мажоре по договорам аренды недвижимости в условиях пандемии, то есть снижение арендных платежей можно просить у арендодателя без официального документаПисьмо ТПП от 07.04.2020 № Пр/0349.

Шаг 2. Оформите дополнительное соглашение о снижении размера арендной платы в связи с пандемией COVID-19, в случае если арендодатель согласен пойти на уступки. Но учтите: если ваш договор аренды был зарегистрирован, нужно зарегистрировать также и допсоглашение о его изменениип. 2 ст. 164 ГК РФ. В отношении незарегистрированных договоров можно ограничиться обменом письмами.

Согласовывать с ФАС России заключение допсоглашения об уменьшении арендной платы не нужноИнформация ФАС «О внесении изменений в договоры аренды государственного (муниципального) имущества в связи с введением режима повышенной готовности». Ведь подписание такого допсоглашения производится во исполнение требований нормативных актов, принятых в последнее время, и нарушением антимонопольного законодательства не является.

Обращаем ваше внимание, в отличие от обычных условий, когда размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором аренды, но не чаще одного раза в год, в 2020 г. в условиях пандемии COVID-19 пересматривать размер арендной платы можно в любое времяп. 3 ст. 614 ГК РФ; п. 2 ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ.

Напоминаем, что компании или ИП, которые ведут деятельность в одной из отраслей, наиболее пострадавших от распространения коронавирусной инфекции, вправе требовать от своих арендодателей предоставления им отсрочки по арендным платежам. Подробнее об этом мы писали: , 2020, № 9. Такой шаг навстречу теперь стал выгоден и арендодателям. Отныне они вправе получить отсрочку по уплате отдельных налогов и авансовых платежей по ним при условии предоставления пользователю помещения отсрочки по аренде и соответствия следующим требованиямПостановление Правительства от 16.05.2020 № 699:

•арендодатель должен быть собственником недвижимости;

•основной вид деятельности арендодателя соответствует коду ОКВЭД 68.2.

Покажем, как может выглядеть допсоглашение о снижении арендной платы.

Дополнительное соглашение № 1
о снижении арендной платы к договору аренды нежилого помещения

г. Москва

27.04.2020

Общество с ограниченной ответственностью «Империя» (Арендодатель) в лице генерального директора Меньшикова Олега Игоревича, действующего на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «Мозаика» (Арендатор) в лице генерального директора Вороновского Артема Павловича, действующего на основании Устава, с другой стороны, а вместе в дальнейшем именуемые Стороны, руководствуясь ст. 19 Закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Постановлением Правительства РФ от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», заключили настоящее дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды нежилого помещения № 111 от 01.11.2019 (Договор).

Стороны договорились:

1. С 28 марта 2020 г. по 30 сентября 2020 г. включительно арендная плата снижается и составляет 35 000 (тридцать пять тысяч) руб. в месяц.

2. Во всех остальных условиях Стороны руководствуются положениями Договора, которые остаются неизменными.

3. Подписанные тексты настоящего дополнительного соглашения, которое является неотъемлемой частью Договора, по одному экземпляру хранятся у Арендодателя и Арендатора. Каждый из них имеет равную юридическую силу.

* * *

Если же арендодатель входить в ваше положение и снижать размер арендной платы не желает, а в суд вы обращаться не хотите, попробуйте:

•изменить другие условия договора, к примеру уменьшить площадь арендуемого помещения;

•сдать имущество в субаренду при согласии собственника имущества на это;

•расторгнуть договор аренды. Кстати, теперь отдельные категории арендаторов могут расторгать договор аренды досрочно в одностороннем порядке и без всяких возмещений арендодателю. Подробнее об этом читайте в этом номере здесь.