Имущественный НДФЛ-вычет: продажа долей ≠ продажа квартиры

Очень распространена ситуация, когда гражданин первоначально владеет долей в квартире, впоследствии становится единственным полноправным хозяином всей квартиры и собирается ее продать. При этом вновь приобретенная доля может находиться в собственности физлица меньше 3 лет, а другая — 3 года и более. Как посчитать срок нахождения недвижимости в собственности в таком случае? Ведь от этого будет зависеть, есть ли у продавца обязанность исчислить и уплатить НДФЛ с доходов от продажи квартиры.

Сразу оговоримся, что речь пойдет о продаже именно квартир или долей в праве общей долевой собственности на квартиру, а не о продаже комнат как отдельного объекта права собственности — это совсем другая история.

Когда срок считается по первоначальной дате регистрации права собственности

Доход от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика 3 года и более, НДФЛ не облагаетсяп. 17.1 ст. 217 НК РФ.

А если недвижимость целиком стала собственностью не сразу, а постепенно, частями? Например, гражданину с 2004 г. принадлежала 1/3 доли в праве собственности на квартиру, а в 2014 г. он стал собственником всего объекта недвижимости (оставшиеся 2/3 могли быть приобретены по договору купли-продажи, получены в дар или в наследство — это не имеет никакого значения). В этом же году квартира продана. Минфин начиная с 2011 г. неоднократно говорил о том, что при продаже такой недвижимости срок владения всем объектом рассчитывается с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществеПисьма Минфина от 15.08.2014 № 03-04-05/40976, от 17.07.2014 № 03-04-05/35123, от 01.07.2013 № 03-04-05/25012, от 17.12.2012 № 03-04-05/7-1404, от 28.11.2011 № 03-04-05/5-950. Ведь изменение состава собственников или размера доли собственника не влечет для него прекращения права собственности на имуществост. 235 ГК РФ. При этом требуется государственная регистрация такого измененияст. 131 ГК РФ.

Допустим, вам принадлежала треть квартиры, а затем доля в праве собственности на нее увеличилась до 100%. Если доля, первоначально оформленная в собственность, принадлежала вам более 3 лет, то полученный доход от продажи всей квартиры не будет облагаться НДФЛ.

Однако есть совсем недавние разъяснения финансового ведомства, на первый взгляд, в корне противоречащие позиции, изложенной выше. Они-то и беспокоят новоиспеченных собственников, расстающихся со своей недвижимостью.

«...поскольку одна доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику более 3 лет, то доходы от ее продажи не подлежат обложению НДФЛ. Что касается обложения НДФЛ другой доли в праве собственности на указанную квартиру, то поскольку указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежала налогоплательщику менее 3 лет, то он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 1 п. 1 ст. 220 Кодекса. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13%»Письмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772.

Этот фрагмент Письма Минфина привел граждан в уныние, и даже многие специалисты восприняли новые разъяснения как кардинальную смену курса и возврат к жесткой позиции, существовавшей ранее. Заметим, что в справочно-правовых системах вопросы налогоплательщиков, как правило, приводятся в урезанном варианте, и порой непонятно, какая конкретно ситуация рассматривалась ведомством. И значит, есть риск сделать неправильные выводы.

Не волнуйтесь: тревога ложная

Прокомментировать спорное Письмо мы попросили специалиста Минфина.

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

СТЕЛЬМАХ Николай Николаевич

Советник государственной гражданской службы РФ 1 класса

“По закону имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из совладельцев в праве собственности (в долевой собственности). Под долей понимается не доля в имуществе, а доля в праве общей долевой собственности. Налоговый кодекс не исключает возможность продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности, как в качестве единого объекта, так и отдельными долями. При этом право на освобождение дохода, полученного от продажи доли, зависит от того, что является предметом конкретного договора купли-продажи. Поэтому Письмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772 не означает, что изменился в целом подход к ситуации.

То есть если гражданин продает как единый объект недвижимости квартиру, доли в праве собственности на которую приобретены им в разное время, то срок нахождения этой недвижимости в собственности по-прежнему считается по дате первоначальной госрегистрации права собственности на первую из долей.

Указанное же Письмо относится исключительно к случаю, когда продается не объект недвижимости как единое целое, а лишь отдельные доли в нем”.

Итак, позиция ведомства в ситуации, когда продается квартира как единый объект недвижимости, ясна. Теперь самое время поговорить о случаях продажи отдельных долей в праве общей долевой собственности на недвижимость.

По отдельным долям и сроки отдельные

Здесь ведомство в самом деле занимает иную, фискальную позицию, невыгодную для налогоплательщиков. Но, как это ни печально, Минфин всего лишь буквально трактует нормы ст. 220 НК РФ. Итак, срок нахождения доли в собственности считается отдельно по каждой доле, если:

• <или>продаются по разным договорам купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру в целом (например, две доли по 1/2 каждая), оформленные разными свидетельствами о госрегистрации права собственностиПисьма Минфина от 09.08.2012 № 03-04-05/7-936, от 10.05.2012 № 03-04-05/9-621. Такого же мнения придерживаются и столичные налоговикиПисьмо УФНС по г. Москве от 12.05.2010 № 20-14/4/049629;
• <или>продаются по одному договору купли-продажи отдельные доли в праве общей долевой собственности на квартиру, оформленные разными свидетельствами о госрегистрации права собственностиПисьмо Минфина от 20.05.2014 № 03-04-05/23772. В этом случае сумма дохода, относящаяся к каждой из долей, определяется пропорционально ее размеру.

Заметьте: если у вас доля в собственности менее 3 лет, а у вашего сособственника — 3 года и более и недвижимость продается как единый объект, вы можете претендовать только на часть имущественного вычета. При продаже имущества, находящегося в общей долевой собственности, вычет в размере 1 000 000 руб. распределяется пропорционально доле совладельцев в этом имуществе независимо от срока нахождения его в собственности каждого совладельцаподп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Президиума ВС Республики Мордовия от 11.09.2014 № 44-г-26.

Если квартира продается несколькими сособственниками

Официальная позиция Минфина вполне благоприятна: если квартира продается налогоплательщиком на пару с сособственником по одному договору купли-продажи, то не имеет значения, что доли в праве собственности на нее перешли к налогоплательщику в разное время. Срок владения частью квартиры считается по дате регистрации права собственности на первую долюПисьма Минфина от 05.09.2013 № 03-04-05/36594, от 19.03.2013 № 03-04-05/7-243, от 04.03.2013 № 03-04-05/7-166, от 13.06.2012 № 03-04-05/7-725. То есть если вам принадлежит с незапамятных времен 1/4 доли, затем вы получили по наследству еще 1/2 доли и вместе с сособственником квартиру продали, то НДФЛ платить не придется. Такого же мнения придерживается и ФНСПисьма ФНС от 01.04.2014 № БС-3-11/1217@, от 22.10.2012 № ЕД-4-3/17824@. В то же время налоговики на местах с этим соглашаются не всегда, и у суда тоже может оказаться «особое мнение». Так, Мосгорсуд пришел к выводу, что в подобной ситуации для освобождения от уплаты НДФЛ дохода, полученного при продаже долей в праве собственности на квартиру, необходимо установить дату возникновения права собственности на каждую долю. И поскольку доля, полученная в наследство, принадлежала гражданину менее 3 лет, то, продав вместе с сестрой квартиру, он должен был уплатить НДФЛ с полученного от продажи этой доли доходаАпелляционное определение Мосгорсуда от 02.07.2014 № 33-22018. Тот факт, что первая доля была в собственности гражданина аж с 1992 г., роли не сыграл.

***

Всегда лучше ориентироваться на судебную практику, сложившуюся именно в вашем регионе, особенно если она более лояльна, чем позиция ведомств. Например, в случае оформления нового свидетельства в связи с перепланировкой и объединением двух квартир в одну срок владения образованной недвижимостью, полагают в Минфине, нужно считать с момента регистрации права собственности на новый объектПисьмо Минфина от 10.04.2014 № 03-04-05/16457. У судей другое мнение: перепланировка и объединение жилых помещений с последующей регистрацией отдельного объекта учета не повод отсчитывать срок нахождения имущества в собственности гражданина с даты этой регистрацииАпелляционное определение Мособлсуда от 26.02.2013 № 33-4177/2013. И при увеличении площади квартиры после реконструкции срок нахождения недвижимости в собственности тоже считается по первоначальной регистрацииАпелляционное определение Оренбургского облсуда от 10.04.2013 № 33-2114/2013.