Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 29 июля 2016 г.

Содержание журнала № 16 за 2016 г.

Самовольная перепланировка: давай оставим все как есть?

Случается, что граждане самовольно делают перепланировку своего жилья. Допустим, переносят несколько дверных проемов, разбирают мешающий простенок, объединяют кухню с балконом. И не согласовывают это в местном департаменте архитектуры или в жилинспекции.

А вот потом продажа квартиры может стопориться из-за отсутствия согласования. Или «внимательным» соседям увеличившаяся кухня покоя не дает и они грозятся вызвать «кого надо», чтобы нарушителя оштрафовали и заставили вернуть балкон в исходное состояниеч. 2, 3 ст. 29 ЖК РФ.

Как оставить уже полюбившуюся и удобную для вас перепланировку? Об этом мы и расскажем в статье.

Какими способами можно оставить все как есть

Узаконить преобразования в вашей квартире можноч. 2, 7 ст. 5, п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ; Письмо Росреестра от 17.04.2015 № 10-0861-ВГ:

• <или>через муниципальный орган власти, согласовывающий перепланировки. Он может принять решение о сохранении перепланировки, проведенной без предварительного согласованияп. 6.3 Положения, утв. Решением Совета депутатов городского округа Жуковский МО от 03.12.2009 № 71/СД; п. 7.6 Положения, утв. Постановлением администрации Одинцовского муниципального района МО от 22.04.2015 № 570; Решение Совета депутатов городского округа Котельники МО от 21.03.2007 № 245/33; Решение Думы Надеждинского муниципального района от 08.09.2015 № 197; п. 3.3 Порядка, утв. Решением Думы Полевского городского округа от 17.08.2010 № 183. Это административная процедура;
• <или>через судч. 4 ст. 29 ЖК РФ; Обзор практики ВС, утв. Постановлением Президиума ВС от 27.09.2006; п. 5.4 Порядка, утв. Постановлением главы г. Владимира от 20.02.2006 № 270; п. 3.5 Порядка, утв. Постановлением главы г. Реутов МО от 13.08.2015 № 308-ПГ.

Административная процедура

Этот процесс будет почти полностью похож на согласование перепланировки, которую вы еще не сделали, а только задумали. Надо подать те же документы в орган местного самоуправления, согласовывающий перепланировкич. 2 ст. 26 ЖК РФ. Об этом мы подробно рассказывали в , 2016, № 15, с. 74. Только форма заявления может быть предусмотрена другая — просить в нем надо будет о «сохранении жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии»приложение 2 к Положению, утв. Решением Совета депутатов городского округа Котельники МО от 21.03.2007 № 245/33; приложение 4 к Положению, утв. Постановлением Администрации города Рязани от 29.01.2010 № 335.

Но есть одно важное отличие. В большинстве регионов при согласовании уже проведенной перепланировки требуется техническое заключение о допустимости и безопасности проведенных работп. 2 разд. 2 Регламента, утв. Постановлением Администрации Асбестовского городского округа от 04.10.2011 № 378-ПА; п. 18 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП; Постановления администраций муниципальных образований Касимовского муниципального района Рязанской области от 15.01.2016 № 17; Сараевского городского поселения Сараевского муниципального района Рязанской области от 26.06.2015 № 165; п. 3 раздела 2 Положения, утв. Постановлением Администрации г. Орла от 03.10.2011 № 3079.

Причем, например, в Москве:

• <если>перепланировка не затронула несущие конструкции, такое заключение может быть сделано в любой проектной компании, имеющей допуски СРО. Например, если вы расширили санузел за счет коридора с установкой сантехники на присоединяемую площадь, установили дополнительное сантехническое оборудование, устроили дополнительные санузлы, изменили конструкцию полов;
• <если>перепланировка коснулась капитальных конструкций, техническое заключение обязательно придется делать у автора проекта домап. 18 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП. Допустим, вы сделали проемы в несущих стенах, демонтировали части несущих стен, объединили квартиры, в том числе устроили проемы в перекрытиях. Тогда, к примеру, в Москве за техническим заключением вам придется обращаться в институты, которые создавали проекты очень большого количества типовых жилых домов в столице. Это, в частности, МНИИТЭП, Моспроект или ЦНИИЭП жилища. В таких институтах заключение может стоить дороже, чем в частных проектных фирмах.

Таким образом, процедура согласования уже проведенной перепланировки может получиться более длительной по времени и более затратной по деньгам, чем согласование планируемой перестройки в квартире.

Судебная процедура

Возможны два варианта судебного признания перепланировки.

ВАРИАНТ 1. Обращение в суд с заявлением о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) состоянии.

Такое заявление можно подать в районный суд по вашему месту жительствач. 4 ст. 29 ЖК РФ; ст. 131 ГПК РФ в любое время, когда вы захотите узаконить свою перепланировкуАпелляционные определения Саратовского облсуда от 26.01.2016 № 33-150; ВС Республики Татарстан от 07.12.2015 № 33-16308/2015. Например, после того как местный орган власти выдал вам предписание вернуть все на месточ. 3 ст. 29 ЖК РФ.

ВАРИАНТ 2. Обращение в суд с административным исковым заявлением.

С таким заявлением вы можете обратиться в суд после отказа местного органа власти сохранить ваши жилищные преобразования. Оспаривая такое решение, в административном заявлении нужно требоватьАпелляционное определение ВС Республики Карелия от 29.02.2016 № 33а-768/2016:

• признать незаконным решение об отказе в сохранении жилья в переустроенном и (или) перепланированном виде;
• обязать местный орган власти согласовать проведенную перепланировку.

На такое оспаривание у вас есть 3 месяца со дня получения вами отказного решенияч. 1 ст. 219 КАС РФ.

Составляем заявление в суд

Если вы считаете, что ваша перепланировка ничего не нарушает, то оплачивайте госпошлину 300 руб.подп. 3, 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и подавайте в суд:

• <или>исковое заявление неимущественного характера — о сохранении жилого помещения в перепланированном виде;
• <или>административное исковое заявление — о признании недействительным решения местного органа власти об отказе в сохранении жилого помещения в перепланированном виде.

Приведем пример административного искового заявления при оспаривании отказа в согласовании проведенной перепланировки.

В течение месяца суд должен рассмотреть ваше административное исковое заявлениеч. 1 ст. 226 КАС РФ.

Если решение будет в вашу пользу, то дождитесь его вступления в силу (месяц со дня принятия решения суда в окончательной формеч. 5 ст. 227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ) и обратитесь за решением о согласовании вашей перепланировки в местный орган власти. Представьте его в БТИ. Там внесут изменения в кадастровый паспорт вашей квартиры, с которым вы отправитесь в территориальное отделение Росреестра для уточнения сведений об объекте недвижимого имуществаабз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

***

Процедура согласования уже сотворенной перепланировки непростая, а ее итог непредсказуем.

Поэтому лучше получать разрешение на перестройку до того, как вы ее сделаете. Причем сразу обсуждать свои задумки с проектными организациями: что можно переделать в квартире, а о чем лучше и не мечтать.