Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 11 мая 2014 г.
Содержание журнала № 10 за 2014 г.Безвозмездно получили сданное в аренду имущество: есть ли налоговый доход?
Фирма безвозмездно получила в собственность от «родственных» организации или физлица объект, который на этот момент уже находится в аренде у третьих лиц. Разберемся, нужно ли признавать его рыночную стоимость в доходах для целей налогообложения прибыли или УСНО.
Разные основания для освобождения дохода от налога
По общему правилу, получив имущество безвозмездно, организация должна включить его рыночную стоимость в свои налоговые доходы. Это касается организаций, которые находятся как на общем режиме, так и на упрощенк
Однако налоговый доход не возникает, если это имущество передал организации ее участник с целью увеличения чистых активо
Сложнее в иных случаях «родственной» безвозмездной передачи, то есть когда:
- <или>цель (увеличение чистых активов) не была указана при оформлении безвозмездной передачи имущества участником, который владеет более чем половиной уставного капитала вашей организации;
- <или>имущество организации передала ее дочерняя фирма, в которой организации принадлежит более половины уставного капитала.
Тогда для освобождения дохода от налога есть дополнительное услови
Если это произошло, нужно задним числом — на дату получения имущества вашей организацией — показать его рыночную стоимость в налоговых доходах, доплатить налог и сдать уточненки за этот период.
И вот в этих случаях и возникает вопрос: признавать ли налоговый доход, если имущество на момент безвозмездной передачи уже находится в аренде у третьих лиц? Ответ зависит от того, как оформлены арендные документы, связанные с такой передачей.
Аренда продолжается — налогового дохода нет
Смена собственника сданного в аренду имущества не основание расторгать или изменять договор аренд
К новому собственнику переходят все предусмотренные действующим договором аренды права и обязанности прежнего собственника. Но нужно зафиксировать перемену стороны договора. Для этого:
- <или>письменно извещают арендатора о смене собственника имущества и необходимости вносить арендную плату новому арендодателю. То есть прежний арендодатель передает арендатору уведомление, в котором указаны дата и основание перехода права собственности со ссылкой на реквизиты договора, по которому передано имущество. Новый собственник передает арендатору уведомление о реквизитах, по которым нужно вносить арендную плату;
- <или>составляют трехстороннее допсоглашение к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, его реквизитов и реквизитов, по которым следует перечислять арендную плату.
Новый акт приема-передачи имущества от имени нового арендодателя оформлять не нужно. Достаточно получить от прежнего собственника тот акт, который был подписан им и арендатором еще при передаче имущества в аренду. Себе он оставит копию (она может понадобиться ему для подтверждения налоговых расходов по аренде).
При таком оформлении получится, что передачи имущества от нового собственника к арендатору не происходит. На момент получения имущества организацией право пользования им уже находится у арендатора и у него и останется, пока не кончится срок аренды. А раз нет передачи имущества арендатору, то в налоговых доходах показывать рыночную стоимость имущества не нужно. Есть давнее Письмо московских налоговиков, в котором они приходят к такому же выводу: при безвозмездном получении имущества с обременением, в том числе и ранее арендованного третьими лицами, налоговый доход не возникае
Однако у специалиста Минфина другое мнение.
ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ
“В рассматриваемой ситуации условие освобождения дохода от налогообложения не выполняется, так как полученное имущество находится в пользовании у третьего лица. Даже несмотря на то, что новый договор аренды не заключается, имущество тем не менее передано в пользование. Поэтому его стоимость необходимо учесть в дохода
х”.
Официальных писем Минфина и ФНС по данному вопросу нет. Поэтому сложно предсказать, как его будут решать в вашей налоговой инспекции.
Как не надо оформлять арендные документы, чтобы не пришлось признавать налоговый доход
В следующих ситуациях риск, что налоговики оспорят освобождение дохода от налога, повышается. Поэтому лучше их избегать.
СИТУАЦИЯ 1. Договор аренды «перезаключили». Несмотря на то что заключенный до смены собственника договор аренды продолжает действовать, некоторые все же его переоформляют.
С согласия арендатора на дату перехода права собственности на имущество:
- прежний собственник оформляет расторжение заключенного им с арендатором договора и возврат имущества из аренды;
- новый собственник заключает с арендатором новый договор аренды и составляет с ним новый акт приема-передачи имущества.
Это допустимо и не является нарушением ГК. Но вот освобождение от дохода в таком случае уже не положено. Выходит, что организация сначала получила имущество в собственность, а потом, меньше чем через год, передала его арендатору и таким образом нарушила условия освобождения.
СИТУАЦИЯ 2. Договор аренды недвижимости подлежал регистрации, но зарегистрирован не был.
Тогда при смене собственника он не сохраняет свою силу. На это указал
Хотя эти разъяснения ВАС адресованы арбитражным судам, чтобы те их применяли при рассмотрении гражданско-правовых споров, ими могут воспользоваться и налоговики. Если после смены собственника имущество по-прежнему остается у арендатора, то у инспекторов есть основание утверждать, что оно заново передано ему новым собственником по новому договору, а значит, следует признать налоговый доход. И неважно, что новый договор не составлялся в письменной форм
СИТУАЦИЯ 3. Новый арендодатель продлил срок аренды. То есть до истечения 12 месяцев подписал с арендатором дополнительное соглашение к договору об изменении срока аренды, так как изначально указанный в договоре срок истек.
Передачи нет, ведь имущество (право пользоваться им) по-прежнему у арендатора и новый акт приема-передачи не составлялся. Но налоговики могут рассуждать так: на первоначальный срок имущество в аренду передавал прежний собственник, а на новый срок право пользования и владения имуществом передает арендатору уже ваша организация.
СОВЕТ
Если продление аренды планируется заранее, лучше изменить указанный в договоре срок еще до смены собственника. Но не следует при этом включать в договор пункт о том, что если за определенное время до истечения указанного в нем срока аренды ни одна из сторон не заявит об отказе от дальнейшей аренды, то договор автоматически считается продленным на такой же срок. ВАС указал, что при таком продлении отношения сторон регулируются уже новым договором аренд
***
Как видим, безвозмездную передачу имущества от участника в любом случае лучше оформлять как передачу в целях увеличения чистых активов. А вот передача находящегося в аренде имущества в обратную сторону — от дочерней организации к материнской — может обернуться увеличением налога на прибыль.
