Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 июля 2016 г.

Содержание журнала № 15 за 2016 г.

Перепланировка жилья: как оформить

«Как у вас просторно!» — иногда восторгаемся мы, оказавшись в гостях у приятелей после ремонта. Вроде наши квартиры похожи, а у них и холл больше, и вход в кухню с другой стороны, да и санузел вместил необъятное угловое джакузи. Волшебство? Нет, это перепланировка жилого помещения.

Не беремся рассказать, какого размера проемы можно сделать в несущих стенах или на сколько можно изменить площадь санузла. За этим следует обращаться в специализированные проектно-строительные компании. Мы же подскажем вам, как правильно получить разрешение на перепланировку: какие для этого нужны документы и в каком органе нужно будет согласовать преобразования в вашей квартире.

Что можно «натворить»

Перепланировка — это наиболее привычный для нас термин, под которым обычно мы понимаем любые отличия чьей-то квартиры от типового жилья. На самом деле не все изменения в жилом помещении являются именно перепланировкойОбзор судебной практики, утв. Президиумом ВС 19.03.2014.

Какие жилищные преобразования бывают

Перепланировка — это изменения конфигурации квартиры, которые нужно внести в ее технический паспортч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Это потребуется, в частности, если вы захотитеабз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила); п. 2.2.3 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее — Требования); п. 2.2 Положения, утв. Постановлением главы городского округа Рошаль МО от 20.11.2009 № 579; п. 1.3.2 Положения, утв. Решением Совета депутатов городского поселения Можайск Можайского муниципального района МО от 29.04.2009 № 94/30; подп. 2 п. 2.1 Порядка, утв. Постановлением администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711; п. 1.3 Положения, утв. Распоряжением администрации города Тобольска от 19.07.2006 № 191 рк:

• перенести и разобрать перегородки;
• перенести и устроить дверные проемы;
• объединить несколько квартир по вертикали или горизонтали;
• образовать дополнительные кухни и санузлы;
• расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений;
• устранить темные кухни или переоборудовать существующие тамбуры.

Например, вы увеличиваете жилую площадь квартиры за счет лоджии или коридора, устраиваете мансарду в чердачном помещении, переносите из коридора в комнату вход на кухню.

Помимо перепланировки, может проводиться переустройство (переоборудование) жилого помещения. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещенияч. 1 ст. 25 ЖК РФ. Напримерабз. 2 п. 1.7.1 Правил:

• установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
• перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
• устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
• прокладка новых или замена существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Для удобства в статье будем пользоваться термином «перепланировка» при обозначении любых преобразований в квартире, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Всегда ли нужно согласовывать жилищные преобразования

Задумывая перепланировку, помните, что в таком случае почти всегда необходимо согласование с местным органом властич. 1 ст. 26 ЖК РФ. Для каких преобразований в своем жилище вам понадобится разрешение, а для каких нет, вы сможете узнать из местного законодательства.

Обычно оформлять разрешение на перепланировку не нужно, если вы хотите разобрать встроенную мебель или антресоли, заменить без перестановки инженерное оборудование аналогичным по техническим параметрам, закрыть коробом стояк инженерных коммуникацийПостановления администрации Советско-Гаванского муниципального района от 15.02.2011 № 155; администрации Арамильского городского округа от 25.01.2012 № 13.

А вот для разборки части ненесущей перегородки в каких-то муниципальных образованиях согласование не нужноПостановление главы городского поселения Луховицы от 14.07.2009 № 271-П, а в каких-то разрешение необходимоРешение Старожиловского районного собрания депутатов от 19.02.2015 № 164; Постановление администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711.

Имейте в виду, что вам могут разрешить переделать в квартире не все, что вы захотите. Например, в Москве вам точно не согласуют перепланировку, если вы собралисьпп. 11.7, 11.8 Требований:

• перенести на лоджию или балкон радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления;
• устроить полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

Готовимся к перепланировке

Основное требование к перепланировке — это не нарушить прочность несущих конструкций здания или работу инженерных систем домап. 1.7.2 Правил. Вряд ли вы самостоятельно сможете оценить, допустимы ли ваши строительные задумки. Поэтому лучше, как только у вас в голове сложился план преобразований, обратиться за консультацией в проектную организацию, чтобы понимать, что вам разрешат сделать, а о чем не стоит грезить.

ШАГ 1. Заказываем проект перепланировки квартиры

Не путайте такой проект с дизайн-проектом квартиры, который делается дизайнером-архитектором и включает в себя несколько вариантов планировки помещений, отделки полов, потолков и стен, расстановки мебели и оборудования.

Сейчас вам нужен проект, который бы отражал изменения в конфигурации вашего жилища, например перенос или разборку стен, перенос или устройство входов в различные помещения квартиры.

Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки делать не нужно. Типовые проекты можно найти на официальных сайтах региональных или муниципальных органов власти, которым поручено согласование перепланировок. Например, в Москве это Мосжилинспекцияп. 2.4 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее — Административный регламент).

Если же у вас индивидуальный проект, то обратитесь в проектную компанию или к предпринимателю, имеющим свидетельство саморегулируемой организации (СРО) о допуске к проектным работамп. 2.10.5. Административного регламента. Обычно сразу проектировщикам нужны от вас:

• технический паспорт квартиры или поэтажный план. Их вы можете заказать в БТИ, оплатив изготовление документов по тарифам, установленным в вашей местности;
• ваш эскиз желаемых преобразований в квартире.

С проектировщиком вы заключите договор о подготовке проекта перепланировки, по исполнении которого у вас будет на руках примерно такой пакет документов (может быть разным в зависимости от сложности вашей перепланировки):

• пояснительная записка к проекту, описание противопожарных мероприятий, план и экспликация помещения до переустройства и после переустройства, план расстановки сантехники с трубной разводкой, экспликация полов, схема устройства гидроизоляции, схема усиления проема, разрезы возводимых перекрытий;
• заключения Роспотребнадзора, СЭС, пожарного надзора, а также проектной организации — автора проекта вашего жилого дома (если вы объединяете квартиры по вертикали или горизонталип. 39 Регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района МО от 19.05.2014 № 559) о согласовании проекта перепланировки. Таких заключений может не быть, допустим, если вы не оплачивали по договору услугу согласования, а планируете идти по этим инстанциям самостоятельно.

СОВЕТ

Для составления проекта перепланировки может понадобиться техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания (если вы хотите, например, сделать проем в несущей стене). В некоторых муниципальных образованиях требуют такое заключение в обязательном порядкеп. 4.1 приложения № 3 к Постановлению главы Ленинского муниципального района Московской области от 11.09.2007 № 102, в некоторых — «при необходимости»п. 3.1.3 Постановления главы г. Пущино МО от 11.08.98 № 366.

Для составления такого технического заключения проектная компании должна тоже иметь допуск СРО. Поэтому, когда будете выбирать фирму для подготовки проекта вашей перепланировки, спрашивайте ее о наличии всех необходимых допусков. Заказать пакет услуг в одной компании, имеющей право оказывать их все, возможно, выйдет дешевле, чем сделать необходимые заключения и проекты в разных конторах.

ШАГ 2. Собираем документы на перепланировку

К полученному от проектировщиков проекту перепланировки нужно приложить такие документыч. 2 ст. 26 ЖК РФ; пп. 2.10, 2.11 Административного регламента:

• заявление о перепланировке. Его форму придумывать не нужно, она утверждена Правительством РФ и едина для всех российских регионовПостановление Правительства от 28.04.2005 № 266. При заполнении бланка заявления обратите внимание вот на что:

• правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии):

• <если>квартира принадлежит вам на праве собственности или вы проживаете в ней по договору найма жилого помещения, то свидетельство о праве собственности или договор социального найма;
• <если>квартира в новостройке и на нее еще нет свидетельства о собственности, то пакет документов, включающий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры, согласие застройщика на проведение перепланировки, справка от застройщика об исполнении участником долевого строительства его договорных обязательств;

• письменное согласие на перепланировку всех членов семьи нанимателя, занимающих квартиру по договору социального найма.

Для утверждения перепланировки нужны еще технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки, если ваша квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры. Но такие документы вы вправе не подавать, так как местный орган власти, согласовывающий перепланировку, должен запросить их самостоятельно. Кстати, свидетельство о праве собственности тоже можете не прикладывать, если право на квартиру зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

ШАГ 3. Согласовываем перепланировку

Перечисленные документы нужно подать в орган местного самоуправления, который согласует вашу перепланировку. Это может быть, к примеру, жилинспекция, департамент или управление архитектуры и градостроения, межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов переустройства, перепланировки при администрации городского округа, комитет градостроительствап. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП; Постановления администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 21.12.2015 № 4097; администрации Дальнереченского городского округа от 06.06.2014 № 713.

Документы по перепланировке вы можете подать:

• <или>в сам орган местного самоуправления;
• <или>в многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ), который направит ваши документы в этот орган.

Претворяем перепланировку в жизнь

После подачи документов вам больше ничего не нужно делать, никаких вызовов в муниципальный орган по вашей перепланировке законодательством не предусмотрено.

ШАГ 4. Получаем разрешение на перепланировку

Ждать разрешения с момента подачи вами документов придется, возможно, довольно долго, так как законом на это отводитсяч. 4, 5 ст. 26 ЖК РФ:

• 45 календарных дней — на принятие решения о согласовании перепланировки;
• 3 рабочих дня с даты принятия решения — на отправку его вам.

Прибавьте к этому еще несколько дней на пробег почты, если решение направят вам по почте.

ШАГ 5. Проводим перепланировку

Когда приступите к перепланировке, помните, что нужно:

• проводить перепланировку строго по проекту, который вам согласовали в органе местного самоуправления. Причем за этим могут следитьп. 17 Требований:

• <если>вы заключили договор авторского надзора с проектной компанией, которая делала вам проект, — ваша проектная фирма. Кстати, в некоторых местных нормативных актах предусмотрено обязательное заключение такого договораподп. «в» п. 2.11 Положения, утв. Постановлением администрации Ставропольского района Самарской области от 01.07.2003 № 205;
• <если>вы такой договор с проектировщиками не заключали — работники ведомства, согласовавшего перепланировку. Допустим, в Москве это инспекторы Мосжилинспекциип. 17 Требований;

• соблюдать региональные нормы тишины в многоквартирных домах. За нарушение спокойствия соседей вас могут оштрафовать, например в Москве на 1000—2000 руб.ст. 3.13, п. 1 ч. 3 ст. 16.5 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45, в Хабаровском крае — на 2000—4000 руб.ст. 34 КоАП Хабаровского края от 24.06.2009 № 256

В Москве вас не накажут за шумную перепланировку в любое время дня и ночи, если вы ремонтируете квартиру в новом доме, который был введен в эксплуатацию не более полутора лет назадп. 1.1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42; ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45. Подобная «льгота» для новоселов новостроек есть, в частности, в Якутии, но она распространяется только на дневное времяч. 3 ст. 3.5 КоАП Республики Саха (Якутия) от 14.10.2009 726-З № 337-IV.

ШАГ 6. Фиксируем проведенную перепланировку

Когда вы завершите свои перестроечные работы, об этом нужно сообщить в орган, который согласовывал вашу перепланировку:

• <если>специальных форм и порядка уведомления об этом вашим местным законодательством не предусмотрено, то можно направить в орган, согласовывающий перепланировку, извещение (заявление) в произвольной форме или позвонить и уточнить, когда ждать приемочную комиссию;
• <если>есть специальная форма уведомления (заявления), то воспользуйтесь ею. Например, в Москве, Находкинском городском округе Приморского края после окончания перепланировки нужно направить заявление об оформлении акта о завершенной перепланировкеприложение 2 к Административному регламенту; приложение 3 к Регламенту, утв. Постановлением администрации Находкинского городского округа от 21.05.2012 № 859.

В назначенный день к вам придут представители из местного органа власти. Если все работы проведены согласно утвержденному проекту перепланировки, то комиссия составит акт о принятии перепланировки и направит один его экземпляр в Росреестрст. 28 ЖК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457.

ШАГ 7. Вносим уточнения по квартире в Росреестр

Если в результате перепланировки у вас, предположим, изменилась площадь квартиры или вы объединяли несколько квартир, в результате чего получился новый объект недвижимости, вам нужно будет внести уточнения в ЕГРП. Поэтому обратитесь в БТИ за обновленным кадастровым паспортом, а с ним — в территориальное отделение Росреестра с заявлением об уточнении сведений об объекте недвижимого имуществаабз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Придется уплатить госпошлину:

• 350 руб. за внесение изменений в записи ЕГРПподп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ;
• 350 руб. за получение нового свидетельства о праве собственности на квартируподп. 33 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

***

Если вы сделаете перепланировку квартиры без разрешения местного органа власти или отступите от согласованного с ним проекта, такая перепланировка будет считаться самовольнойч. 1 ст. 29 ЖК РФ.

За самовольную перепланировку вас могутст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3 ст. 29 ЖК РФ:

• оштрафовать на 1000—1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и на 2000—2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
• обязать восстановить жилое помещение в прежнем состоянии.

А если вы не восстановите первоначальный вид квартиры, то последствия такиеч. 5 ст. 29 ЖК РФ:

• <если>вы собственник квартиры, то по решению суда ее могут выставить на публичные торги с выплатой вам вырученных от продажи денег за вычетом расходов на организацию торгов;
• <если>вы наниматель по договору социального найма, то с вами могут расторгнуть такой договор.

Поэтому лучше не рисковать и заранее согласовывать с органом местного самоуправления свои творческие порывы в переделке жилья. Или хотя бы пойти «с повинной» и постараться узаконить то, что вы натворили самовольно.

А вот как можно легализовать несогласованные перестройки, читайте в , 2016, № 16, с. 29.