Подписка на ЭВГК с о скидкой и подарком
Добавить в «Нужное»

Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 15 июля 2016 г.

Содержание журнала № 15 за 2016 г.
М.А. Кокурина, юрист

Перепланировка жилья: как оформить

«Как у вас просторно!» — иногда восторгаемся мы, оказавшись в гостях у приятелей после ремонта. Вроде наши квартиры похожи, а у них и холл больше, и вход в кухню с другой стороны, да и санузел вместил необъятное угловое джакузи. Волшебство? Нет, это перепланировка жилого помещения.

Не беремся рассказать, какого размера проемы можно сделать в несущих стенах или на сколько можно изменить площадь санузла. За этим следует обращаться в специализированные проектно-строительные компании. Мы же подскажем вам, как правильно получить разрешение на перепланировку: какие для этого нужны документы и в каком органе нужно будет согласовать преобразования в вашей квартире.

Что можно «натворить»

Перепланировка это наиболее привычный для нас термин, под которым обычно мы понимаем любые отличия чьей-то квартиры от типового жилья. На самом деле не все изменения в жилом помещении являются именно перепланировкойОбзор судебной практики, утв. Президиумом ВС 19.03.2014.

Какие жилищные преобразования бывают

Перепланировка — это изменения конфигурации квартиры, которые нужно внести в ее технический паспортч. 2 ст. 25 ЖК РФ. Это потребуется, в частности, если вы захотитеабз. 3 п. 1.7.1 Правил, утв. Постановлением Госстроя от 27.09.2003 № 170 (далее — Правила); п. 2.2.3 Требований, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее — Требования); п. 2.2 Положения, утв. Постановлением главы городского округа Рошаль МО от 20.11.2009 № 579; п. 1.3.2 Положения, утв. Решением Совета депутатов городского поселения Можайск Можайского муниципального района МО от 29.04.2009 № 94/30; подп. 2 п. 2.1 Порядка, утв. Постановлением администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711; п. 1.3 Положения, утв. Распоряжением администрации города Тобольска от 19.07.2006 № 191 рк:

  • перенести и разобрать перегородки;
  • перенести и устроить дверные проемы;
  • объединить несколько квартир по вертикали или горизонтали;
  • образовать дополнительные кухни и санузлы;
  • расширить жилую площадь за счет вспомогательных помещений;
  • устранить темные кухни или переоборудовать существующие тамбуры.

Например, вы увеличиваете жилую площадь квартиры за счет лоджии или коридора, устраиваете мансарду в чердачном помещении, переносите из коридора в комнату вход на кухню.

Помимо перепланировки, может проводиться переустройство (переоборудование) жилого помещения. Это установка, замена или перенос инженерных сетей, сантехники, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменений в технический паспорт жилого помещенияч. 1 ст. 25 ЖК РФ. Напримерабз. 2 п. 1.7.1 Правил:

  • установка бытовых электроплит взамен газовых плит;
  • перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;
  • устройство новых и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат;
  • прокладка новых или замена существующих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Для удобства в статье будем пользоваться термином «перепланировка» при обозначении любых преобразований в квартире, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Всегда ли нужно согласовывать жилищные преобразования

Задумывая перепланировку, помните, что в таком случае почти всегда необходимо согласование с местным органом властич. 1 ст. 26 ЖК РФ. Для каких преобразований в своем жилище вам понадобится разрешение, а для каких нет, вы сможете узнать из местного законодательства.

Обычно оформлять разрешение на перепланировку не нужно, если вы хотите разобрать встроенную мебель или антресоли, заменить без перестановки инженерное оборудование аналогичным по техническим параметрам, закрыть коробом стояк инженерных коммуникацийПостановления администрации Советско-Гаванского муниципального района от 15.02.2011 № 155; администрации Арамильского городского округа от 25.01.2012 № 13.

А вот для разборки части ненесущей перегородки в каких-то муниципальных образованиях согласование не нужноПостановление главы городского поселения Луховицы от 14.07.2009 № 271-П, а в каких-то разрешение необходимоРешение Старожиловского районного собрания депутатов от 19.02.2015 № 164; Постановление администрации Дальнереченского городского округа Приморского края от 06.06.2014 № 711.

Имейте в виду, что вам могут разрешить переделать в квартире не все, что вы захотите. Например, в Москве вам точно не согласуют перепланировку, если вы собралисьпп. 11.7, 11.8 Требований:

  • перенести на лоджию или балкон радиаторы отопления, подключенные к общедомовой системе горячего водоснабжения или центрального отопления;
  • устроить полы с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления.

Готовимся к перепланировке

Основное требование к перепланировке — это не нарушить прочность несущих конструкций здания или работу инженерных систем домап. 1.7.2 Правил. Вряд ли вы самостоятельно сможете оценить, допустимы ли ваши строительные задумки. Поэтому лучше, как только у вас в голове сложился план преобразований, обратиться за консультацией в проектную организацию, чтобы понимать, что вам разрешат сделать, а о чем не стоит грезить.

ШАГ 1. Заказываем проект перепланировки квартиры

Не путайте такой проект с дизайн-проектом квартиры, который делается дизайнером-архитектором и включает в себя несколько вариантов планировки помещений, отделки полов, потолков и стен, расстановки мебели и оборудования.

Сейчас вам нужен проект, который бы отражал изменения в конфигурации вашего жилища, например перенос или разборку стен, перенос или устройство входов в различные помещения квартиры.

Если вы хотите согласовать проведение перепланировки по типовому проекту, проект перепланировки делать не нужно. Типовые проекты можно найти на официальных сайтах региональных или муниципальных органов власти, которым поручено согласование перепланировок. Например, в Москве это Мосжилинспекцияп. 2.4 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее — Административный регламент).

Если же у вас индивидуальный проект, то обратитесь в проектную компанию или к предпринимателю, имеющим свидетельство саморегулируемой организации (СРО) о допуске к проектным работамп. 2.10.5. Административного регламента. Обычно сразу проектировщикам нужны от вас:

  • технический паспорт квартиры или поэтажный план. Их вы можете заказать в БТИ, оплатив изготовление документов по тарифам, установленным в вашей местности;
  • ваш эскиз желаемых преобразований в квартире.

С проектировщиком вы заключите договор о подготовке проекта перепланировки, по исполнении которого у вас будет на руках примерно такой пакет документов (может быть разным в зависимости от сложности вашей перепланировки):

  • пояснительная записка к проекту, описание противопожарных мероприятий, план и экспликация помещения до переустройства и после переустройства, план расстановки сантехники с трубной разводкой, экспликация полов, схема устройства гидроизоляции, схема усиления проема, разрезы возводимых перекрытий;
  • заключения Роспотребнадзора, СЭС, пожарного надзора, а также проектной организации — автора проекта вашего жилого дома (если вы объединяете квартиры по вертикали или горизонталип. 39 Регламента, утв. Постановлением администрации городского поселения Красногорск Красногорского муниципального района МО от 19.05.2014 № 559) о согласовании проекта перепланировки. Таких заключений может не быть, допустим, если вы не оплачивали по договору услугу согласования, а планируете идти по этим инстанциям самостоятельно.

СОВЕТ

Для составления проекта перепланировки может понадобиться техническое заключение о состоянии несущих конструкций здания (если вы хотите, например, сделать проем в несущей стене). В некоторых муниципальных образованиях требуют такое заключение в обязательном порядкеп. 4.1 приложения № 3 к Постановлению главы Ленинского муниципального района Московской области от 11.09.2007 № 102, в некоторых — «при необходимости»п. 3.1.3 Постановления главы г. Пущино МО от 11.08.98 № 366.

Для составления такого технического заключения проектная компании должна тоже иметь допуск СРО. Поэтому, когда будете выбирать фирму для подготовки проекта вашей перепланировки, спрашивайте ее о наличии всех необходимых допусков. Заказать пакет услуг в одной компании, имеющей право оказывать их все, возможно, выйдет дешевле, чем сделать необходимые заключения и проекты в разных конторах.

ШАГ 2. Собираем документы на перепланировку

К полученному от проектировщиков проекту перепланировки нужно приложить такие документыч. 2 ст. 26 ЖК РФ; пп. 2.10, 2.11 Административного регламента:

  • заявление о перепланировке. Его форму придумывать не нужно, она утверждена Правительством РФ и едина для всех российских регионовПостановление Правительства от 28.04.2005 № 266. При заполнении бланка заявления обратите внимание вот на что:

Срок производства ремонтно-строительных работ с «__» _________ 200_ г. по «__» _________ 200_ г.Запишите этот период с запасом, чтобы не пришлось обращаться за продлением срока перепланировки, если ваши подрядчики будут задерживать выполнение работ

Режим производства ремонтно-строительных работ с _________ по _________ часов в _________ дни.Укажите периоды проведения шумных работ, учитывая региональные ограничения. Например, может быть запрещено проводить ремонтные работы в квартирест. 2 Закона Приморского края от 29.09.2014 № 467-КЗ; ст. 34 КоАП Хабаровского края от 24.06.2009 № 256:
с 22.00 до 7.00 или 9.00 в будние дни (с понедельника по пятницу включительно);
с 22.00 или 23.00 до 10.00 в выходные дни (суббота, воскресенье) и нерабочие праздничные дни;
с 13.00 до 15.00 ежедневно

  • правоустанавливающие документы на квартиру (подлинники или нотариально заверенные копии):
  • <если>квартира принадлежит вам на праве собственности или вы проживаете в ней по договору найма жилого помещения, то свидетельство о праве собственности или договор социального найма;
  • <если>квартира в новостройке и на нее еще нет свидетельства о собственности, то пакет документов, включающий договор участия в долевом строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры, согласие застройщика на проведение перепланировки, справка от застройщика об исполнении участником долевого строительства его договорных обязательств;
  • письменное согласие на перепланировку всех членов семьи нанимателя, занимающих квартиру по договору социального найма.

Для утверждения перепланировки нужны еще технический паспорт квартиры и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки, если ваша квартира находится в доме, который является памятником архитектуры, истории или культуры. Но такие документы вы вправе не подавать, так как местный орган власти, согласовывающий перепланировку, должен запросить их самостоятельно. Кстати, свидетельство о праве собственности тоже можете не прикладывать, если право на квартиру зарегистрировано в реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП)ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ.

Обратите внимание, если перепланировка затрагивает общее имущество собственников многоквартирного дома (предположим, вы хотите установить дверь на свою укрупненную квартиру в общем коридоре или устроить на чердаке мансарду), вам придется получать согласие всех собственников помещений в многоквартирном домеч. 2 ст. 40 ЖК РФ. Подробнее об этой процедуре — в одном из ближайших номеров .

ШАГ 3. Согласовываем перепланировку

Перечисленные документы нужно подать в орган местного самоуправления, который согласует вашу перепланировку. Это может быть, к примеру, жилинспекция, департамент или управление архитектуры и градостроения, межведомственная комиссия по рассмотрению вопросов переустройства, перепланировки при администрации городского округа, комитет градостроительствап. 4.2.1 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 № 336-ПП; Постановления администрации Солнечногорского муниципального района Московской области от 21.12.2015 № 4097; администрации Дальнереченского городского округа от 06.06.2014 № 713.

Документы по перепланировке вы можете подать:

  • <или>в сам орган местного самоуправления;
  • <или>в многофункциональный центр предоставления госуслуг (МФЦ), который направит ваши документы в этот орган.

Претворяем перепланировку в жизнь

После подачи документов вам больше ничего не нужно делать, никаких вызовов в муниципальный орган по вашей перепланировке законодательством не предусмотрено.

ШАГ 4. Получаем разрешение на перепланировку

Ждать разрешения с момента подачи вами документов придется, возможно, довольно долго, так как законом на это отводитсяч. 4, 5 ст. 26 ЖК РФ:

  • 45 календарных дней — на принятие решения о согласовании перепланировки;
  • 3 рабочих дня с даты принятия решения — на отправку его вам.

Прибавьте к этому еще несколько дней на пробег почты, если решение направят вам по почте.

ШАГ 5. Проводим перепланировку

Когда приступите к перепланировке, помните, что нужно:

  • проводить перепланировку строго по проекту, который вам согласовали в органе местного самоуправления. Причем за этим могут следитьп. 17 Требований:

В Москве вас не накажут за шумную перепланировку в любое время дня и ночи, если вы ремонтируете квартиру в новом доме, который был введен в эксплуатацию не более полутора лет назадп. 1.1 ст. 2 Закона г. Москвы от 12.07.2002 № 42; ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 № 45. Подобная «льгота» для новоселов новостроек есть, в частности, в Якутии, но она распространяется только на дневное времяч. 3 ст. 3.5 КоАП Республики Саха (Якутия) от 14.10.2009 726-З № 337-IV.

ШАГ 6. Фиксируем проведенную перепланировку

Когда вы завершите свои перестроечные работы, об этом нужно сообщить в орган, который согласовывал вашу перепланировку:

В назначенный день к вам придут представители из местного органа власти. Если все работы проведены согласно утвержденному проекту перепланировки, то комиссия составит акт о принятии перепланировки и направит один его экземпляр в Росреестрст. 28 ЖК РФ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства от 01.06.2009 № 457.

ШАГ 7. Вносим уточнения по квартире в Росреестр

Если в результате перепланировки у вас, предположим, изменилась площадь квартиры или вы объединяли несколько квартир, в результате чего получился новый объект недвижимости, вам нужно будет внести уточнения в ЕГРП. Поэтому обратитесь в БТИ за обновленным кадастровым паспортом, а с ним — в территориальное отделение Росреестра с заявлением об уточнении сведений об объекте недвижимого имуществаабз. 2 п. 10 ст. 33 Закона от 21.07.97 № 122-ФЗ.

Придется уплатить госпошлину:

Кстати, обратите внимание:

  • <если>в результате перепланировки был создан новый объект недвижимости (например, при объединении двух квартир в одну), то вам выдается новое свидетельство о праве собственности. И срок владения новым объектом недвижимости исчисляется с даты ее регистрацииПисьмо Минфина от 10.04.2014 № 03-04-05/16457. То есть при продаже новой квартиры в ближайшие 5 лет с даты ее регистрации придется уплатить НДФЛ, даже если отдельными квартирами, из которых она образовалась, вы владели более 5 летпп. 1—4 ст. 217.1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ;
  • <если>в результате перепланировки не был создан новый объект недвижимости (например, не менялись внешние границы квартиры, перестройка проводилась внутри одной квартиры), то даже при получении нового свидетельства на обновленную квартиру срок владения ею все равно исчисляется с даты первоначального свидетельства о праве собственности на квартиру. Поэтому при продаже перестроенной квартиры, находившейся в собственности более 5 лет, НДФЛ уплачивать не придетсяПисьмо ФНС от 11.12.2012 № ЕД-4-3/21023; пп. 1—4 ст. 217.1, подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

***

Если вы сделаете перепланировку квартиры без разрешения местного органа власти или отступите от согласованного с ним проекта, такая перепланировка будет считаться самовольнойч. 1 ст. 29 ЖК РФ.

За самовольную перепланировку вас могутст. 7.21 КоАП РФ; ч. 3 ст. 29 ЖК РФ:

  • оштрафовать на 1000—1500 руб. при перепланировке жилых домов или помещений и на 2000—2500 руб. при перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах;
  • обязать восстановить жилое помещение в прежнем состоянии.

А если вы не восстановите первоначальный вид квартиры, то последствия такиеч. 5 ст. 29 ЖК РФ:

  • <если>вы собственник квартиры, то по решению суда ее могут выставить на публичные торги с выплатой вам вырученных от продажи денег за вычетом расходов на организацию торгов;
  • <если>вы наниматель по договору социального найма, то с вами могут расторгнуть такой договор.

Поэтому лучше не рисковать и заранее согласовывать с органом местного самоуправления свои творческие порывы в переделке жилья. Или хотя бы пойти «с повинной» и постараться узаконить то, что вы натворили самовольно.

А вот как можно легализовать несогласованные перестройки, читайте в , 2016, № 16, с. 29.

Понравилась ли вам статья?
  • Почему оценка снижена?
  • Есть ошибки
    Укажите ошибки Не более 300 знаков. Осталось 300/300
  • Слишком теоретическая статья, в работе бесполезна
  • Нет ответа по поставленные вопросы
  • Аргументы неубедительны
  • Ничего нового не нашел
  • Нужно больше примеров
  • Тема не актуальна
  • Статья появилась слишком поздно
  • Слишком много слов
  • Другое
    Напишите подробнее Не более 300 знаков. Осталось 300/300
Поставить оценку
Комментарии (0)

Оценивать статьи могут только подписчики журнала «Главная книга» или по демодоступу.

Другие статьи журнала по теме:
Личный интерес / Налоги физических лиц
Личный интерес / Налоги физических лиц

2024 г.

№ 18
НДФЛ с процентов по вкладам граждан: что нового с 2025 годаЧто меняется в уплате «личного» НДФЛ
№ 17
Какие изменения в имущественных налогах ждут физлиц (в том числе ИП)Продажа единственного жилья супругами: подводные камниТест: проверьте свои знания по НДФЛ-вычетам
№ 15
Детали получения НДФЛ-вычета на покупку жилья в неформальном браке
№ 14
Вопросы по НДФЛ-вычетам — 2024Налоговые обязанности физлица — 2024: налоговый резидент VS нерезидент
№ 13
Как платить НДФЛ с процентного дохода в 2024 году
№ 11
Физлицам скоро надо отчитаться перед ИФНС о зарубежных счетах
№ 9
Новые НДФЛ-вопросы при продаже имущества и не толькоОшибочный НДФЛ-вычет — последствия для физлиц
№ 8
Вопросы физлиц об уведомлениях о КИККак отчитаться, если в 2023 году вы и купили, и продали квартируПо расходам на онлайн-обучение у ИП можно получить НДФЛ-вычет
№ 7
НДФЛ-вопросы при продаже имущества
№ 5
Как получить в СФР справку о суммах больничных и НДФЛ с них за 2023 годОб изменении назначения загрансчета лучше уведомить налоговиков
№ 2
Обновленные социальные вычеты по НДФЛ в 2024 году

2023 г.

№ 22
Кладовка в многоквартирном доме — почему налог такой высокий
№ 21
Взыскание налоговых долгов с граждан: судебный порядок остался в силе
№ 18
Льгота по имущественным налогам заявлена с опозданием: как ее применить задним числом
№ 17
НДФЛ-вычеты на лечение, обучение и спорт упростили
№ 16
Коллизии с возвратом ИП личного НДФЛ в 2023 году
№ 15
Получаем НДФЛ-вычеты в ИФНСФизлицам сообщат, если на них зарегистрировали фирму
№ 13
Как совмещать НДФЛ-вычеты по декларации с упрощенными вычетами
№ 11
Кто должен отчитаться о зарубежном счете и иностранном электронном кошельке
№ 10
На какие детские пособия нужно подавать заявление о продлении выплатыНДФЛ при продаже объединенного жилья: новый подход
№ 9
Зачем закрыли данные о собственниках в ЕГРН и чем это чреватоНе забудьте представить уведомление о КИК
№ 8
Как платить НДФЛ с доходов от продажи участков после изменения их границКогда с доходов от продажи имущества можно не платить НДФЛ
№ 7
Декларационная кампания — 2023 в вопросах и ответахДекларацию 3-НДФЛ обновили: что изменилось
№ 6
Как платить НДФЛ с доходов от продажи зарубежной недвижимости
№ 5
Единое пособие для семей с детьми и будущих мамЕдиное пособие: особенности переходного периода
№ 3
Как родителям уплатить налоги за детейНалоговое резидентство и НДФЛ-доходы с точки зрения вычета по ИИСФНС начнет взыскивать налоги с граждан во внесудебном порядке
№ 2
НДФЛ и проценты по вкладам в банках в 2023 году

2022 г.

№ 23
Ассорти вопросов по имущественным налогам физлиц и НДФЛКредитные каникулы для мобилизованных и их семей: как воспользоваться отсрочкой
№ 21
Кто заплатит налоги мобилизованных граждан — подробности от ФНС
№ 20
НДФЛ-вычеты по ИИС: что новогоДоход за 2021 год больше 5 млн руб.? НДФЛ по ставке 15% человек доплачивает сам!Как платить НДФЛ с доходов от сдачи в аренду зарубежной недвижимостиПо какому курсу можно снять рубли с валютного счетаСчет в зарубежном банке — рассказать ли о нем ФНС?
№ 19
Доступен новый способ подачи заявления о сохранении прожиточного минимумаОтказ от услуг после заключения договора: общие правилаОтказ от услуг: случаи из судебной практикиОтказ от услуг: туры, билеты, отели
№ 18
4 способа найти клиентов на бухгалтерские услуги
№ 16
Льготная ипотека для работников IT-компаний: брать или не брать?Неочевидные нюансы НДФЛ-вычетов по ИИС
№ 15
Долги бывшего ИП могут взыскать с его зарплатыКак снять предпринимательский статус с личной квартиры ИППополнение в семье может освободить от НДФЛ при продаже квартирыСнова об НДФЛ-вычетах за 2021 год
№ 13
Заявляем НДФЛ-вычеты за 2021 годЦБ РФ предупредил банки о недопустимости одностороннего установления комиссий
№ 12
Тонкости соцвычета на дорогостоящее лечение
№ 11
Центробанк смягчил валютные ограничения для граждан
№ 10
«Первоапрельская» выплата для семей со школьникамиЕсть авто, но вы им пока не пользуетесь: как не платить транспортный налогРеальный кейс: сдаем в аренду жилье и апартаменты
№ 9
Вопросы по «обязательной» НДФЛ-декларации за 2021 год
№ 8
Антикризисная корзина мер поддержки для граждан
№ 7
Банк России обновил валютные правила для гражданПодписан Закон о кредитных каникулах для граждан и МСП
№ 6
Регулярно жертвуете на благотворительность? Заявите НДФЛ-вычетУже известно, кому придется платить НДФЛ с процентов по вкладам
№ 4
Как получить выписку из ЕГРН, не выходя из домаМожно ли обналичить подарочный сертификат магазинаЧто «умеет» личный кабинет физлица на сайте ФНС
№ 3
НДФЛ-новшества при продаже имуществаДолжники имеют право на сохранение прожиточного минимумаМожно ли получить «просроченные» детские пособия
№ 2
Фитнес-вычет: как вернуть часть затрат на занятия спортомВы еще не внесли свой email в ЕГРН? А зря, это полезноИмущественные НДФЛ-вычеты: что меняетсяКогда нерезиденты могут не декларировать доходы от продажи имущества
№ 1
Нотариальные документы можно проверить онлайн
ОПРОС
Есть ли в вашей организации (ИП) ученические договоры с работниками?
да
нет
затрудняюсь ответить
31 октября 10:30-12:30 (МСК)
Варианты участия
Иконка
Прямой эфир, живое общение с лектором
Иконка
Доступ к видеозаписи и материалам
Елена Шаронова
Ведет вебинар
ведущий эксперт издательства «Главная книга»
Регистрация на вебинар

Нужное
Содержание