Новогодние НДФЛ-новости для продавцов недвижимости и учредителей

Конечно, никакой новогодний праздник не обходится без чего-нибудь новенького, приготовленного для граждан законодателями. И если некоторые подарки, например касающиеся физлиц — участников хозяйственных обществ, действительно могут создать праздничное настроение, то другие можно сравнить с сюрпризами, которые Серый Волк припас для бабушки и ее внучки в известной сказке. Речь идет об изменениях в порядке получения имущественного вычета при продаже недвижимости. Расскажем обо всех этих новшествах подробнее.

Недвижимость, купленную в 2016 г., можно продать без налогов только через 5 лет

С 1 января 2016 г. существенно меняются условия получения имущественного вычета при продаже недвижимого имущества. И к сожалению, не в лучшую сторону.

Начнем с главного. Теперь по общему правилу доходы от продажи недвижимого имущества полностью освобождаются от налогообложения лишь в случае, когда это имущество находилось в собственности гражданина 5 лет и болееп. 4 ст. 217.1 НК РФ.

По-прежнему не платить НДФЛ с доходов от продажи квадратных метров уже через 3 года после приобретения объекта можно, только если вы получили недвижимостьп. 3 ст. 217.1 НК РФ:

• <или>в порядке наследования или по договору дарения от членов семьи и (или) близких родственников;
• <или>в результате приватизации;
• <или>как плательщик ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если вы продаете недвижимость до истечения срока, установленного в зависимости от способа приобретения права собственности на нее (3 года или 5 лет), то обязаны исчислить НДФЛ с доходов от продажи. При этом определить налоговую базу вы должны, сравнив цену недвижимости по договору купли-продажи с ее кадастровой стоимостью на 1 января года, в котором произошла госрегистрация перехода права собственности к покупателю. Разумеется, при наличии такой кадастровой оценки. И тогда:

• <если>ваши доходы меньше, чем кадастровая стоимость объекта недвижимости, умноженная на 0,7, — облагаемым НДФЛ доходом признается полученная расчетная сумма;
• <если>сумма, полученная в результате умножения кадастровой стоимости на коэффициент 0,7, меньше цены, указанной в договоре купли-продажи, то НДФЛ будет исчисляться исходя из цены договора.

Например, вы продаете квартиру в Смоленске за 3,5 млн руб. Кадастровая стоимость этой квартиры — 3,7 млн руб. Умножим эту сумму на 0,7 и получим 2,59 млн руб. — это показатель, с которым нужно сравнить доход от продажи. Поскольку 3,5 млн руб.  > 2,59 млн руб., НДФЛ будет исчисляться исходя из цены квартиры по договору купли-продажи.

Допустим теперь, что в договоре вы указали цену этой квартиры в размере 2 млн руб. Так как 2 млн руб. < 2,59 млн руб., НДФЛ вы должны исчислить, как если бы получили доход в размере 2,59 млн руб.

Конечно, вы вправе, как и раньше, заявить вычет в размере 1 млн руб. при продаже жилой недвижимости (квартир, дач, садовых домиков и земельных участков) или 250 тыс. руб. — иного недвижимого имущества. Или, как и прежде, облагаемую сумму можно уменьшить на расходы по приобретению проданного имуществаподп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Письма Минфина от 30.12.2014 № 03-04-05/68684, от 29.12.2014 № 03-04-05/68339.

С чем связано такое нововведение? Думается, что все очень просто. Раньше при заключении договора купли-продажи стороны частенько указывали в нем цену сделки в пределах 1 млн руб. Продавец подавал декларацию, где заявлял фиксированный вычет на всю сумму полученного дохода. Налоговикам редко удавалось доказать получение продавцом дохода в большей сумме и заставить его уплатить НДФЛ. Теперь так делать не получится: какую бы заниженную цену недвижимости вы ни указали, хоть 1 рубль, придется заплатить налог исходя из 70% кадастровой стоимости объекта. И доказывать что-либо налоговый орган уже не должен: все, что понадобится для доначисления НДФЛ, — это установленная кадастровая стоимость объекта.

Отметим, что новые правила будут действовать только в отношении имущества, право собственности на которое зарегистрировано после 1 января 2016 г.п. 3 ст. 4 Закона от 29.11.2014 № 382-ФЗ То есть если вы, допустим, решите в 2016 г. продать квартиру, приобретенную в феврале 2013 г., то при продаже ее через 3 года в марте 2016 г. и позже никаких налогов с полученного дохода платить уже не придется.

И еще: регионам предоставлена возможность уменьшать вплоть до нуля:

• минимальный срок нахождения недвижимости в собственности;
• понижающий коэффициент 0,7п. 6 ст. 217.1 НК РФ.

Расширили право на вычет для «физиков» — учредителей ООО

До 1 января 2016 г. в НК РФ была прямо прописана возможность получения участником общества имущественного вычета лишь при продаже доли в уставном капитале организацииподп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016). С этого года положение изменилось. Теперь вычет можно получить не только при продаже доли в уставном капитале (это право, само собой, сохранено), но и при получении дохода в случае:

• выхода гражданина из состава участников общества. Ранее вычет в этой ситуации применить было невозможно, поскольку и Минфин, и суды считали, что выплату действительной стоимости доли в уставном капитале при выходе из состава участников нельзя приравнять к продаже этой долиПисьма Минфина от 15.07.2015 № 03-04-06/40675, от 13.03.2015 № 03-04-05/13597; Определение ВС от 07.10.2015 № 12-КГ15-2; Постановление ФАС ЦО от 15.05.2014 № А48-1933/2013;
• передачи имущества участнику при ликвидации общества. Ранее Минфин придерживался мнения, что полученные таким образом доходы нельзя уменьшить на расходы, связанные с приобретением доли в уставном капиталеПисьмо Минфина от 29.08.2014 № 03-04-06/43375;
• уменьшения номинальной стоимости доли в уставном капитале. Раньше, по мнению Минфина, такой доход облагался НДФЛ в полном объеме, поскольку ни возврат внесенных в уставный капитал взносов, ни возможность их уменьшения не предусмотрены закономПисьмо Минфина от 28.04.2014 № 03-04-07/19864.

Конкретизированы расходы, на которые можно уменьшить облагаемый доход, полученный в одной из приведенных выше ситуаций. Это могут бытьподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

• расходы в виде денег или стоимости иного имущества, внесенных в качестве взноса в уставный капитал общества при его создании или при увеличении уставного капитала. Отметим, что ни Минфин, ни налоговая служба не возражали против учета таких расходов и раньшеПисьма Минфина от 19.03.2015 № 03-04-05/14757; ФНС от 12.12.2012 № ЕД-4-3/21179@;
• расходы на покупку или увеличение доли в уставном капитале общества. К таким расходам можно отнести, например, проценты по целевому кредиту, израсходованному на покупку доли в уставном капиталеПисьма Минфина от 10.11.2015 № 03-04-07/64620; ФНС от 25.11.2015 № БС-4-11/20576.

Кроме того, прописано, что при отсутствии документов, подтверждающих расходы на приобретение доли, вычет предоставляется в размере 250 тыс. руб.

Раньше такого вычета не было вовсеподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016), и при отсутствии подтверждающих документов доход от продажи доли в уставном капитале облагался НДФЛ в полном объемеПисьмо Минфина от 18.09.2012 № 03-04-08/3-306; Апелляционное определение Челябинского облсуда от 15.05.2014 № 11-4572/2014.

Также прописаны некоторые особенности предоставления вычетаподп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ:

• <если>продается часть доли в уставном капитале общества, то расходы на ее приобретение принимаются в сумме, пропорциональной уменьшению доли в уставном капитале;
• <если>производятся выплаты в денежной или натуральной форме в связи с уменьшением уставного капитала общества, то расходы на приобретение доли принимаются в сумме, пропорциональной уменьшению уставного капитала. Если же до этого уставный капитал был увеличен за счет переоценки активов, то при его уменьшении расходы учитываются в сумме выплаты, превышающей сумму увеличения номинальной стоимости доли в результате переоценки.

В конце придется испортить бочку меда ложкой дегтя, говоря о новшествах для учредителей. Дело в том, что новые положения вступили в силу с 01.01.2016п. 2 ст. 2 Закона от 08.06.2015 № 146-ФЗ. Поэтому если доход получен в 2015 г. (то есть налоговую базу определяем за 2015 г.), применить новые положения закона не получится. Например, вы не сможете заявить вычет, получив в 2015 г. от организации выплаты в связи с уменьшением номинальной стоимости доли в уставном капитале, несмотря на то, что декларировать эти доходы будете уже в 2016 г.

***

С этого года важные изменения внесены в положения НК РФ, регламентирующие порядок зачета налогов, уплаченных в иностранном государстве налоговыми резидентами РФст. 232 НК РФ.

Как и раньше, для проведения зачета гражданин должен по окончании года подать декларацию по форме 3-НДФЛ с приложением документов, подтверждающих суммы полученного в иностранном государстве дохода и уплаченного там налога, выданных уполномоченным органом этого иностранного государства. Установлено, что вместо этих документов можно представить копию налоговой декларации, поданной в иностранном государстве, и копию платежного документа об уплате налогапп. 2, 3 ст. 232 НК РФ.

Если налог с доходов, полученных в иностранном государстве, был удержан работодателем, то в российскую ИФНС вместе с декларацией нужно представить:

• сведения о суммах дохода и удержанного налога в разрезе каждого месяца календарного года на основании документа, выданного работодателем;
• копию выданного работодателем документа.

Предъявить к зачету сумму налога, уплаченную в иностранном государстве, теперь можно в течение 3 лет после окончания года, в котором был получен соответствующий доход. Раньше на это отводился всего лишь год — именно в течение этого срока нужно было представить налоговикам подтверждение полученного за границей дохода и уплаченного налогап. 2 ст. 232 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2016).