Особый порядок восстановления НДС по ОС, являющимся недвижимостью
В каких случаях нужно восстанавливать НДС в особом порядке
Как известно, НДС по приобретенным и построенным ОС нужно восстановить, в частности, если объект используется для операций, указанных в п. 2 ст. 170 НК РФ (далее будем называть эти операции просто необлагаемыми операциями). Например, для операций, освобожденных от обложения НДС по ст. 149 НК РФ. Налог, как правило, надо восстанавливать единовременно пропорционально остаточной (балансовой) стоимости ОС без учета переоценкиподп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ.
Однако если ОС — недвижимость, то действуют особые правила восстановления, установленные ст. 171.1 НК РФ. Применяются они в отношении НДС, принятого к вычетупп. 2, 3 ст. 171.1 НК РФ; Письмо Минфина от 09.04.2015 № 03-07-11/20074:
•при строительстве объектов недвижимости подрядным способом;
•при покупке объектов недвижимости;
•при покупке товаров (работ, услуг) для строительно-монтажных работ;
•при выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления;
•при покупке на территории РФ или при ввозе в РФ морских судов, судов внутреннего и смешанного («река — море») плавания, воздушных судов и двигателей к ним (по которым начисление амортизации производится с 01.01.2015).
Восстанавливать НДС по недвижимому ОС в особом порядке может потребоваться, например, если часть производственного строения переделали под кафе и стали применять общепитовское НДС-освобождение
Особый порядок восстановления НДС по недвижимости применяется только плательщиками НДСПисьма Минфина от 12.01.2017 № 03-07-11/536, от 29.12.2015 № 03-07-11/77208, от 18.11.2015 № 03-07-11/66699; ФНС от 13.12.2012 № ЕД-4-3/21229 в двух ситуациях:
•если изменяется назначение недвижимости и она начинает использоваться в необлагаемых операцияхПисьма Минфина от 09.12.2025 № 03-07-11/119500, от 29.07.2024 № 03-07-11/70404. Например, вы приобрели здание для производства продуктов питания и торговли ими, платите НДС. А затем часть здания переоборудуете под кафе и по деятельности общепита применяете НДС-льготуподп. 38 п. 3 ст. 149 НК РФ. Поскольку появились необлагаемые операции, НДС по зданию нужно восстановить;
•если строящаяся (приобретаемая) недвижимость изначально предназначена для использования одновременно и в облагаемых, и в необлагаемых операциях (например, для облагаемой НДС продажи продуктов и освобожденных от НДС услуг общепита). В этом случае НДС, предъявленный при строительстве (покупке), принимается к вычету в полном объеме. А после ввода объектов в эксплуатацию подлежит восстановлениюПисьма Минфина от 10.04.2025 № 03-07-10/35615, от 14.12.2022 № 03-07-10/122726.
