Оспариваем кадастровую стоимость земли и недвижимости: досудебный этап

Что должны предпринять фирмы, решившие уменьшить налог на имущество или земельный налог

Как известно, от кадастровой стоимости земельных участков и отдельных объектов недвижимости напрямую зависит величина соответствующих налогов к уплате — земельного и налога на имущество организацийп. 2 ст. 375, п. 1 ст. 378.2, п. 1 ст. 391 НК РФ. И очень многие собственники не согласны с результатами кадастровой оценки, считая их сильно завышенными. И небезосновательно. Ведь при этом, как правило, используются методы массовой оценкипп. 1, 4, 6 приложения № 2 к Приказу Минэкономразвития от 03.11.2006 № 358, не учитывающие индивидуальные особенности конкретного объекта. Однако результаты кадастровой оценки можно оспорить по следующим двум основаниямст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ):

• <или>сведения, использованные оценщиком для определения кадастровой стоимости и повлиявшие на ее величину, на дату оценки не были достоверными;
• <или>на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость объекта недвижимости, независимым оценщиком была определена его рыночная стоимость, и она меньше кадастровой.

Физические лица, включая индивидуальных предпринимателей, для оспаривания могут сразу обращаться в суд. А вот организации должны обязательно вначале соблюсти досудебный порядок урегулирования спораст. 24.18 Закона от 29.07.98 № 135-ФЗ (далее — Закон № 135-ФЗ). Иначе суд оставит их иск без рассмотренияп. 1 ч. 1 ст. 196 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее — КАС РФ).

Вот о досудебной стадии оспаривания мы и поговорим. Кстати, все сказанное справедливо и для физлиц, пожелавших воспользоваться досудебным порядком.

Куда и в какой срок надо обращаться

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости надо подавать в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие комиссии должны функционировать в каждом субъекте РФ при региональных управлениях Росреестрап. 1 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 04.05.2012 № 263 (далее — Порядок). Нередко на сайтах управлений можно найти и рекомендуемые бланки заявленийсм., например, сайт Управления Росреестра по Москве.

Заявление можно подать в течение 5 лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемой кадастровой стоимости, но не позднее того момента, когда в кадастр будут внесеныст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 8 Постановления Пленума ВС от 30.06.2015 № 28 (далее — Постановление Пленума ВС):

• <или>новые результаты определения кадастровой стоимости;
• <или>новые сведения по объекту недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Без каких еще документов не обойтись

К заявлению придется приложить определенный пакет документовст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 13 Порядка. В противном случае его не примут к рассмотрению. Такая же участь постигнет заявление, еслист. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 15 Порядка:

• <или>нарушены сроки его подачи;
• <или>оспариваемая кадастровая стоимость объекта уже была ранее установлена в размере его рыночной стоимости.

В этом случае вам в 7-днев­ный срок с даты поступления заявления должны направить уведомление, где будет указано, почему заявление не принялип. 15 Порядка.

Итак, вам потребуются:

• справка о кадастровой стоимостиприложение к Приказу Минэкономразвития от 01.10.2013 № 566 объекта недвижимости (предоставляется бесплатно по запросам любых лицч. 13 ст. 14 Закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ (далее — Закон № 221-ФЗ)) либо его кадастровый паспортприложения 1—3 к Приказу Минэкономразвития от 25.08.2014 № 504;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего документа на объект недвижимости (как правило, это свидетельство о собственности).

Остальной состав бумаг зависит от того, по какому основанию вы собираетесь оспаривать результаты кадастровой оценки.

ОСНОВАНИЕ 1. Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В этом случае кадастровая стоимость фактически не оспаривается, а устанавливается новая по результатам индивидуальной рыночной оценки объекта. Проводить ее может только независимый оценщик, являющийся членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков (СРО) и застраховавший свою ответственностьстатьи 4, 15, 24.7 Закона № 135-ФЗ. Его отчет (в электронном виде и на бумаге), отвечающий всем установленным требованиямст. 11 Закона № 135-ФЗ, входит в пакет документов, необходимых при оспаривании кадастровой стоимости по этому основанию.

Очень важный момент: рыночная стоимость объекта в отчете оценщика должна быть установлена именно на ту дату, на которую определена его кадастровая стоимостьст. 24.18 Закона № 135-ФЗ. Допустим, кадастровая стоимость земельного участка была определена по состоянию на 01.01.2010, а нормативный акт, утвердивший результаты кадастровой оценки земель, вступил в силу с 01.01.2012. Рыночная стоимость участка в отчете оценщика должна быть определена по состоянию именно на 01.01.2010, а не на более позднюю датусм., например, Определение ВС от 01.07.2015 № 67-АПГ15-29. Иначе комиссия отклонит ваше заявление.

Если стоимость, содержащаяся в отчете об индивидуальной рыночной оценке объекта, будет отличаться от его кадастровой стоимости более чем на 30%, потребуется еще один документ. Это положительное заключение, подготовленное экспертом или экспертами той СРО, членом которой является оценщик, о том, что составленный им отчет соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельностист. 24.18 Закона № 135-ФЗ. Если такое заключение отсутствует, то заявление рассматривать не будутп. 20 Порядка.

ОСНОВАНИЕ 2. Недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

К недостоверным сведениям об объекте оценки, например, относятсяп. 13 Постановления Пленума ВС:

• неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке. Речь идет о следующих сведенияхпп. 8, 9 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития от 01.11.2013 № 648; Письмо Росреестра от 27.06.2014 № 15-исх/07306-МС/14: кадастровый номер участка или помещения, категория земель и их разрешенное использование, целевое назначение здания или помещения, площадь, этажность, материал наружных стен здания и год ввода его в эксплуатацию;
• неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Помимо вышеперечисленного, к таким условиям относятся, в частности, местоположение недвижимости, нахождение объекта в границах санитарно-защитных и других зон с особыми условиями использования и пр.;
• неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости;
• неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта;
• технические ошибки, повлекшие неправильное внесение сведений о кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

Прежде чем решиться на оспаривание по этому основанию, нужно обратиться в региональный филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» или в многофункциональный центр с запросом о том, как была определена кадастровая стоимость объекта недвижимостич. 2, 3 ст. 3 Закона № 221-ФЗ; ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ:

• <или>по решению региональных или местных властей, которые являются заказчиками оценочных работст. 24.12 Закона № 135-ФЗ;
• <или>в ходе кадастрового учета объекта недвижимости (его ведут территориальные органы Росреестрач. 1 ст. 3 Закона № 221-ФЗ; п. 1 Регламента, утв. Приказом Минэкономразвития от 26.12.2014 № 843).

Выяснив необходимую информацию, надо подать в орган исполнительной власти либо в орган Росреестра запрос о предоставлении сведений, которые использовались при определении кадастровой стоимости конкретной недвижимости. Эти сведения вам должны предоставить в течение 7 рабочих дней с даты поступления запросаст. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Получив запрошенные сведения об объекте, надо проверить, есть ли среди них неверные или неучтенные данные. Если да, то надо быть готовыми их опровергнуть.

Как показывает судебная практика, по основанию недостоверности сведений в основном оспаривают кадастровую стоимость земельных участков, которые, согласно своим кадастровым паспортам, отнесены к одному виду разрешенного использования, а их кадастровая стоимость определена исходя из другого, более «дорогого» вида разрешенного использованиясм., например, Постановление АС УО от 16.06.2015 № Ф09-2818/15.

К примеру, участки, на которых расположены площадки для гольфа и большого тенниса, были по документам предназначены для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения. А при определении кадастровой стоимости участков их квалифицировали как земли, предназначенные, в частности, для размещения объектов физической культуры и спорта. Удельный показатель кадастровой стоимости по этому виду использования был более высоким, в связи с чем увеличился и земельный налог для фирмы — собственника участковПостановление ФАС ПО от 02.07.2014 № А55-18575/2013.

Рассмотрение заявления в комиссии

Заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца с даты его поступления. Вас уведомят о том, на какое число назначено рассмотрение, где вы как заявитель можете присутствоватьст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; пп. 16, 17 Порядка.

По результатам рассмотрения заявления будет принято одно из следующих решенийст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; пп. 19, 20 Порядка:

• <если>основанием для пересмотра была недостоверность сведений, использованных при определении кадастровой стоимости объекта:

• <или>решение о пересмотре его кадастровой стоимости;
• <или>решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости;

• <если>основанием стало установление рыночной стоимости объекта на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость, и рыночная отличается от кадастровой стоимости не более чем на 30%, тогда комиссия примет решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Если же отклонение установленной рыночной стоимости от кадастровой будет превышать 30%, тогда члены комиссии будут пристально изучать отчет оценщика и экспертное заключение к нему. Не выявив никаких изъянов в этих документах, комиссия, по идее, должна принять положительное решение. Однако гарантировать этого нельзя. Комиссия может и отклонить ваше заявление, что называется, просто так, не предъявив никаких замечаний к комплекту либо содержанию приложенных документовсм., например, Постановление ФАС ВВО от 11.02.2014 № А11-4815/2013.

В случае принятия комиссией решения о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости копия решения обязательно направляется в территориальный орган Росреестра и в филиал кадастровой палаты для внесения в государственный кадастр новых сведений о стоимости недвижимостист. 24.18 Закона № 135-ФЗ.

Итоги рассмотрения вас не устроили...

Допустим, что комиссия отклонила ваше заявление о пересмотре кадастровой стоимости либо не рассмотрела его в установленный месячный срок. Тогда вы можете подать административный иск, соответственно, в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, автономной области или автономного округа по месту нахождения органа — заказчика работ либо органа, определившего кадастровую стоимостьст. 24.18 Закона № 135-ФЗ; п. 15 ст. 20, ч. 2 ст. 24 КАС РФ.

Заявлять надо следующие требованияп. 2 Постановления Пленума ВС:

• <или>об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;
• <или>об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;
• <или>об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

К иску надо приложить те же документы, что и при досудебном обжаловании (то есть о которых мы говорили выше), плюс решение комиссии об отклонении вашего заявления либо уведомление, что ваше заявление принято к рассмотрениюч. 2 ст. 246 КАС РФ.

В течение 2 месяцев с момента подачи иска в суд ваше дело должно быть рассмотреноч. 1 ст. 141, ч. 1 ст. 247 КАС РФ.

***

Организации и предприниматели сейчас активно оспаривают «официальную» кадастровую стоимость, добиваясь даже на досудебной стадии впечатляющих результатов — ее снижают в разы! Так что резон решиться на это все-таки есть. Ну а в следующем году специалисты прогнозируют вал «кадастровых» исков от обычных граждан. Ведь им придется платить налог на имущество за 2015 г. уже с кадастровой цены.