Статья из журнала «ГЛАВНАЯ КНИГА» актуальна на 28 мая 2018 г.
Содержание журнала № 11 за 2018 г.
Кто ответит за пожарную безопасность: арендатор или собственник?
Ищем ответ в договоре аренды
По закону ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут в числе прочих как собственники помещений (то есть арендодатели), так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться помещениями (в том числе арендаторы)ст. 38 Закона от 21.12.94 № 69-ФЗ.
Верховный суд еще в 2006 г. отметил, что стороны в договоре аренды могут сами урегулировать вопрос об объеме «пожарных» обязанностей. И тогда к ответственности за нарушение правил пожарной безопасности должно привлекаться то лицо, которое не выполнило возложенную на него обязанностьвопрос 14 Обзора судебной практики ВС от 27.09.2006. И это же лицо должно возместить все убытки, причиненные имуществу другой стороны пожаромп. 1 ст. 393, п. 1 ст. 1064 ГК РФ.
Вот характерный пример. Договором аренды было предусмотрено, что арендатор при пользовании помещениями обязан выполнять требования противопожарной безопасности, в частности:
•размещать и использовать сертифицированные электронагревательные приборы;
•согласовывать с арендодателем их количество и размещение, а также письменно извещать об изменении количества электронагревательных приборов;
•соблюдать требования, касающиеся использования таких приборов в помещении.
Однако арендатор (фитнес-клуб) в нарушение договора без согласования с арендодателем разместил в арендуемом помещении инфракрасную сауну. Спустя какое-то время в ней произошло короткое замыкание, приведшее к пожару. Суды всех уровней единогласно признали законным требование арендодателя к арендатору возместить все расходы, которые он понес в ходе ремонтно-восстановительных работПостановление АС УО от 05.12.2017 № Ф09-7293/17.
МЧС тоже настоятельно рекомендует организациям и предпринимателям при заключении договоров аренды обращать особое внимание на положения, касающиеся обязанностей и ответственности сторон по обеспечению пожарной безопасностиподразд. 1.3 Докладов с обобщением правоприменительной практики, типовых и массовых нарушений обязательных требований, утв. МЧС 16.10.2017.
К примеру, собственник отвечает за пожарные требования капитального характера, в частности за исправность противопожарной сигнализации и системы оповещения, за правильную установку дверей эвакуационных выходов (должны открываться по ходу эвакуации) и т. д. А на арендатора возлагается выполнение так называемых повседневных требований, таких как, например, размещение табличек с телефоном вызова пожарной охраны и планов эвакуации людей при пожарепп. 6, 7 Правил, утв. Постановлением Правительства от 25.04.2012 № 390.
Если в договоре аренды ответа нет
Но зачастую стороны либо совсем пренебрегают включением в договор аренды условий о распределении между собой ответственности за пожарную безопасность, либо отделываются какими-то общими фразами, например «арендатор несет ответственность за соблюдение техники безопасности и противопожарных правил».
Верховный суд по этому поводу сказал следующее. Если объем «пожарных» обязанностей в договоре аренды не урегулирован, ответственность может быть возложена как на арендатора, так и на арендодателя, в зависимости от того, чье виновное действие (бездействие) имело местовопрос 14 Обзора судебной практики ВС от 27.09.2006.
Согласитесь, что собственнику и арендатору гораздо проще договориться о разделении «пожарных» обязанностей, что называется, на берегу, чем потом выяснять отношения в суде
В реальной жизни это приводит к тому, что в случае проверки пожарный инспектор на свое усмотрение решает, кого привлечь к ответственности. По Регламенту проверяющие должны при назначении наказания учитывать в числе прочего и положения договоров арендыподп. 1 п. 64 Административного регламента, утв. Приказом МЧС от 30.11.2016 № 644. А тут, получается, учитывать нечего...
И тогда арендаторам или арендодателям ничего не остается, как идти в суд оспаривать штраф от инспекторов или выданное ими предписание. И каков будет вердикт в той или иной ситуации, предсказать очень сложно. Судите сами.
По результатам проверки арендатору было выдано предписание устранить следующие нарушения:
•убрать с путей эвакуации металлические раздвижные двери;
•оборудовать торговый зал системой вытяжной противодымной вентиляции.
Арендатор в суде стал взывать к тому, что по договору аренды он не вправе производить в помещении переоборудование, относящееся к капремонту или реконструкции. Мол, все вопросы к собственнику помещения. Однако суды возразили: пожарная инспекция вправе возложить в предписании обязанность на лицо, использующее помещение на основании договора. Кроме того, из предписания не следует, что работы по монтажу вентиляции должен произвести именно арендатор, он вправе в рамках исполнения предписания потребовать выполнения этих работ от арендодателя. И Верховный суд эти доводы поддержалОпределение ВС от 13.08.2015 № 309-КГ15-10247.
А вот другой пример. Компанию-арендодателя оштрафовали за невыполнение предписания пожарных инспекторов — определить и обозначить на дверях помещений категории по взрывопожарной и пожарной опасностип. 20 Правил, утв. Постановлением Правительства от 25.04.2012 № 390. Компания пыталась оспорить штраф, указывая, что она не является субъектом административной ответственности. Ведь согласно договорам аренды обязанность по соблюдению требований пожарной безопасности и поддержанию помещений в противопожарном состоянии возложена на арендаторов.
Суд возразил: именно собственник должен озаботиться тем, чтобы на дверях производственных и складских помещений были обозначены их категории по взрывопожарной и пожарной опасности с целью дальнейшего обеспечения контроля за соблюдением «пожарных» правил, в том числе при сдаче помещений в арендустатьи 17, 24, 26 Закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ. Кроме того, арендатор, как пользователь имущества, должен быть осведомлен о категориях арендуемых им помещений по взрывопожарной опасности, чтобы руководствоваться этой информацией при ведении деятельностиПостановление Мосгорсуда от 01.12.2017 № 4а-7403/2017.
Другой суд тоже осадил арендодателя, который пытался переложить ответственность на арендатора: собственник помещений обязан их содержать и обеспечить их соответствие требованиям противопожарной безопасности. Передача помещений в аренду не освобождает собственника от обязанности делать все от него зависящее, чтобы арендаторы тоже выполняли необходимые требованияПостановление АС ЦО от 31.10.2016 № Ф10-3870/2016.
* * *
Во избежание возможных проблем при заключении договоров аренды уделяйте повышенное внимание описанию «пожарных» обязанностей сторон (от проведения первоначального инструктажа по мерам безопасности до разделения административной или финансовой ответственности за нарушение требований пожарной безопасности).
А в заключение приведем еще несколько рекомендаций от МЧСподразд. 1.3 Докладов с обобщением правоприменительной практики, типовых и массовых нарушений обязательных требований, утв. МЧС 16.10.2017:
•перед заключением договора аренды, а также проведением перепланировки или реконструкции здания или помещения проконсультируйтесь в органе госпожнадзора о пригодности этого помещения для конкретной предпринимательской деятельности;
•в случае невозможности определить качество работ по проектированию, монтажу или эксплуатации систем пожарной безопасности (автоматическая сигнализация, система автоматического пожаротушения, система оповещения о пожаре, система противопожарного водопровода) обращайтесь за помощью в компетентную организацию;
•страхуйте свое имущество и риски от возможного пожара.
