Как платить НДФЛ при сдаче в аренду общего имущества МКД

Какое имущество сдают в аренду

Исходя из положений гражданского и жилищного законодательства собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственностист. 290 ГК РФ; ст. 36 ЖК РФ; Правила, утв. Постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491 (п. 2):

•помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, например межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы с коммуникациями;

•иные помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей, например для организации досуга, детского творчества, занятий физкультурой;

•крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

•земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные объекты на этом участке, предназначенные для обслуживания МКД. Правда, сдавать придомовую территорию в аренду получится, только если участок сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а земля оформлена в общую собственность владельцев помещений в МКДПостановление Пленума ВС № 10, Пленума ВАС № 22 от 29.04.2010 (п. 67).

Конечно, сдавать в аренду оборудование, обслуживающее МКД, вряд ли получится. И не в каждом доме есть «ничейные» помещения, которые можно использовать для организации досуга или для размещения на законных основаниях точки оказания бытовых услуг. Поэтому обычно предметом договора выступает предоставление места под телекоммуникационное оборудование интернет-компаний (в чердачном помещении, на крыше здания) или для размещения рекламы (на фасаде, крыше, в подъезде и т. д.).

Например, нередко на первых этажах многоэтажек размещают магазины. При этом вывеска, рекламные баннеры, вытяжка, вентиляция, кондиционеры размещаются на стенах, которые не принадлежат только владельцу магазина единолично, а являются общедомовым имуществом. И пользоваться этим имуществом безвозмездно нельзя.

Так, компанию, арендовавшую расположенное на первом этаже МКД нежилое помещение под магазин, не устроил размер арендной платы за общее имущество, предложенный собственниками остальных помещений в доме. И в дальнейшем она игнорировала все их обращения. В итоге собственники через суд взыскали с компании сумму неосновательного обогащениястатьи 1102, 1105 ГК РФ; Решение АС Свердловской области от 11.07.2019 № А60-14084/2019.

А кто конкретно предоставляет имущество в пользование интернет-компаниям и рекламным агентствам?

Кто сдает в аренду общее имущество МКД

Решение о сдаче в аренду общего имущества принимается на общем собрании собственников помещений в МКДч. 4 ст. 36, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Такое решение должно быть поддержано большинством — не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников (то есть владельцами не менее 2/3 площадей помещений в МКД)ч. 3 ст. 48 ЖК РФ. Это правило действует и в том случае, когда управление домом поручено управляющей компании (УК), в том числе ТСЖ или ЖСКПисьмо Минстроя от 23.07.2015 № 22876-АЧ/04.

На этом же общем собрании принимается и решение о том, кто будет заключать договор об использовании общего имущества от имени собственников помещений в МКДп. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.

Передать имущество в аренду может собственник или лицо, им уполномоченноест. 608 ГК РФ. То есть собственники помещений в МКД могут сами заключить договор аренды общего имущества. Тогда стороной такого договора признаются все сособственники общего имуществап. 7 Постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64. Но это, конечно, не слишком удобно в большом МКД. Поэтому обычно имущество передается в аренду через представителя.

Представителем может быть любой человек или организация, уполномоченные решением общего собрания, либо УК. При этом общее собрание может делегировать полномочия по распоряжению общим имуществом МКД даже лицу, которое не является ни собственником помещений в МКД, ни УК, — в законе запрета на это нетПостановление АС УО от 26.12.2019 № Ф09-7635/19.

Полномочия представителя подтверждаются протоколом общего собрания собственников — это официальный документ, имеющий юридическую силуч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 4 ст. 185 ГК РФ.

Представитель при заключении договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД действует от их именип. 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Но общее собрание может принять решение заключить с уполномоченным лицом, например с УК, договор, в котором будут оговорены условия сделки по передаче общего имущества в аренду. Тогда УК может действовать как поверенный или агент. В качестве агента она может выступать не только от имени собственников, но и от своего имени. А если собственники заключат с УК договор аренды общего имущества с правом передачи его в субаренду, то арендодателем для третьих лиц будет именно УК.

От того, как построены взаимоотношения между собственниками и уполномоченным лицом, будут зависеть и условия налогообложения доходов от аренды общего имущества МКД.

Кто и как должен платить НДФЛ

Доход от использования общего имущества МКД распределяется между собственниками пропорционально доле площади принадлежащих им помещений в МКД в общей площади всех помещений этого домаст. 248 ГК РФ; ч. 1 ст. 37 ЖК РФ:

Такой доход у собственников-физлиц облагается НДФЛп. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ. При этом не имеет значения, куда в соответствии с решением общего собрания направляются деньги: на содержание общего имущества МКД, на счет УК или ТСЖ для накопления денег на текущий ремонт, на специальный счет для формирования фонда капремонта, на счет подрядчика, привлеченного для выполнения ремонта, и пр.Письмо Минфина от 14.02.2019 № 03-04-05/9222

Кто должен уплатить налог в бюджет? Рассмотрим варианты взаимодействия собственников помещений в МКД с уполномоченным лицом.

Вариант 1. Представитель, уполномоченный общим собранием собственников, сдает имущество в аренду от их имени. В таком случае обязанности налогового агента по НДФЛ выполняет арендатор, даже если представитель, например председатель совета МКД, участвует в расчетах как посредник, хранит деньги на своем счете и по поручению собственников перечисляет их на счета третьих лиц.

Арендатор должен исчислить, удержать и перечислить налог в бюджетпп. 1, 2 ст. 226 НК РФ; Письма Минфина от 14.05.2021 № 03-04-05/36912, от 28.06.2013 № 03-04-06/24889. Для этого при заключении договора арендатору нужно получить от собственников помещений в многоквартирном доме информацию о распределении суммы дохода по каждому собственнику. На практике это, конечно, трудновыполнимая задача.

Если же арендатором имущества будет лицо, не являющееся налоговым агентом, например договор будет заключен с физлицом — не ИП (в частности, с самозанятым), то уплатить НДФЛ в бюджет собственникам придется самостоятельно, подав декларацию 3-НДФЛ по итогам года, в котором был получен такой доходподп. 1 п. 1, пп. 2, 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ; Письмо Минфина от 01.02.2016 № 03-04-05/4390.

Правда, в одном из разъяснений Минфин когда-то сказал, что в случае, когда УК от имени собственников сдает в аренду общее имущество МКД, собственники-физлица должны самостоятельно уплачивать НДФЛ с доходов от арендыПисьмо Минфина от 25.05.2016 № 03-04-06/30023. Такая трактовка избавила бы арендаторов общего имущества МКД от необходимости разбираться с удержанием НДФЛ. Но в более поздних разъяснениях ведомства эта позиция не озвучивалась. А вот что нам сказали по этому вопросу в ФНС.

Если собственники уполномочили УК сдавать в аренду общее имущество и приняли решение заключить с ней договор поручения, то УК также не будет признаваться налоговым агентом по НДФЛ. Выполнять функции налогового агента должен будет арендатор имущества. Ведь поверенный всегда действует от лица доверителяп. 1 ст. 971 ГК РФ; Письмо ФНС от 25.10.2011 № ЕД-4-3/17651@.

Вариант 2. Уполномоченное собственниками лицо сдает имущество в аренду от своего имени. Это возможно, если между собственниками и уполномоченным лицом заключен агентский договор, по которому агент действует от своего имени и за счет принципала. По такому договору приобретает права и становится обязанным агентп. 1 ст. 1005 ГК РФ. И при заключении и исполнении договора в отношения с арендатором вступает УК, а не собственники. Поэтому существовало мнение, что в такой ситуации НДФЛ с доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения должен удержать именно агент.

Однако сейчас общий подход Минфина для подобных случаев иной: как и в ситуации выше, НДФЛ обязана удержать организация (ИП), арендующая имущество. Она является источником выплаты дохода, даже если перечисляет деньги агенту, а не самому физлицу. Агент же источником выплаты дохода не является и удерживать НДФЛ не долженПисьма Минфина от 11.01.2019 № 03-04-05/533, от 09.06.2018 № 03-04-05/39842, от 25.01.2018 № 03-04-05/4459. Так считают и в ФНС.

Отметим, что арендатор должен удержать налог со всей суммы выплачиваемого собственникам дохода, без уменьшения его на сумму агентского вознаграждения. Основная налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению и учитываемых при определении этой налоговой базып. 3 ст. 210 НК РФ. Она может быть уменьшена на сумму вычетов, предусмотренных статьями 218—221 НК. Но при этом ст. 221 НК не предусматривает возможности для физического лица — не ИП заявить профессиональный налоговый вычет в отношении доходов, полученных по договору аренды, в том числе в сумме вознаграждения, уплаченного по агентскому договору.

Вариант 3. Уполномоченное собственниками лицо арендует у них имущество с правом передачи его в субаренду. Удерживать НДФЛ с выплачиваемых собственникам доходов все также будет лицо, выступающее арендатором по отношению к собственникам, при условии что оно признается налоговым агентом.

Если же договор аренды будет заключен с физическим лицом — не ИП, уплатить НДФЛ собственники должны будут самостоятельно. И собственникам не стоит рассчитывать на то, что ИФНС сама разошлет им уведомления об уплате НДФЛ, не удержанного при выплате доходап. 5 ст. 226, п. 6 ст. 228 НК РФ. Ведь о невозможности удержать НДФЛ налоговикам никто не сообщит, поскольку налогового агента здесь нет. Субарендаторы имущества, даже если ими будут организации и ИП, налоговыми агентами по НДФЛ по отношению к собственникам имущества не признаются.

Можно ли собственникам избежать уплаты НДФЛ

Часто спрашивают: как собственникам помещений в МКД избежать уплаты НДФЛ с доходов от сдачи в аренду общего имущества дома? Никаких законных способов нет. Можно надеяться, конечно, что налоговики не узнают о таком доходе, а если НДФЛ не удержит арендатор общего имущества, признаваемый налоговым агентом, и это выяснится при проведении налоговой проверки арендатора, с него и взыщут налогп. 5 ст. 208, п. 9 ст. 226 НК РФ.

Если же НДФЛ должен был уплатить сам собственник, налог теоретически могут взыскать с него, с уплатой пеней и штрафаст. 75, п. 1 ст. 122 НК РФ. Но будут ли налоговики этим заниматься, учитывая, что сумма дохода в пересчете на каждого собственника, скорее всего, окажется невелика и вряд ли взысканный налог и санкции покроют административные издержки?

Можно также передать общее имущество в безвозмездное пользование УК или иному лицу. Тогда у собственников-граждан никаких обязанностей по уплате НДФЛ не будет: нет дохода — нет и налогаПисьмо Минфина от 28.08.2015 № 03-04-05/49621. Не будет дохода и у организаций, владеющих помещениями в МКДПисьмо Минфина от 24.03.2017 № 03-03-06/1/17043. А вот у управляющего налоговые последствия будут такие же, как и при получении общего имущества в аренду с правом субаренды. Кроме того, ему придется учитывать внереализационный доход в размере рыночной арендной платы за аналогичное имуществоПисьмо Минфина от 19.04.2021 № 03-03-06/1/29310.

* * *

Услуги по передаче общего имущества в МКД в пользование третьим лицам не освобождены от НДС. Однако, если имущество сдают только собственники помещений в МКД — физлица (либо уполномоченное ими лицо), НДС не будетп. 1 ст. 143 НК РФ; Письмо Минфина от 25.05.2016 № 03-04-06/30023. Если же среди собственников есть организации и ИП, то им придется исчислять НДС с части арендной платы, соответствующей их доле в праве общей собственности на общее имущество. УК, если она признается плательщиком НДС, уплачивает налог с суммы своего вознаграждения в случаях, когда она действует на основании договора поручения или агентского договора, заключенного с собственникамиПисьмо ФНС от 25.10.2011 № ЕД-4-3/17651@.