Аренда у самозанятого: что организации и ИП упускают из виду

Неотделимые улучшения в арендованном у самозанятого объекте

Если самозанятый не возмещает вам расходы на неотделимые улучшения, то их рыночная стоимость — его доход в натуральной форме. Он не подпадает под НПД и облагается НДФЛп. 11 ч. 2 ст. 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ (далее — Закон № 422-ФЗ); п. 1 ст. 210, п. 1, подп. 2 п. 2 ст. 211 НК РФ. Поэтому для того, чтобы учитывать амортизацию неотделимых улучшений в налоговых расходах, чек вам не нуженп. 1 ст. 256, п. 1 ст. 258, п. 3 ст. 346.16 НК РФ; Письмо Минфина от 11.09.2019 № 03-03-06/1/69963.

Если у самозанятого нет статуса ИП, вам придется исчислить с рыночной стоимости неотделимых улучшений НДФЛ на дату окончания срока действия договора арендыПисьмо Минфина от 29.12.2016 № 03-04-05/79439 и не позднее 1 марта следующего года отчитаться о неудержанном налогеп. 5 ст. 226 НК РФ. Иначе возможен штраф 500 руб. за недостоверные сведения в расчете 6-НДФЛп. 1 ст. 126.1 НК РФ. Чтобы избежать штрафа за 2021 г., нужно уточнить 6-НДФЛ до того, как неотражение этого дохода и исчисленного с него НДФЛ обнаружит инспекцияп. 2 ст. 126.1 НК РФ. За период до 2021 г. следует еще и сдать справку 2-НДФЛ с признаком «2» (за непредставление справки предусмотрен отдельный штраф 200 руб.)п. 1 ст. 126 НК РФ.

Ремонт арендованного помещения без неотделимых улучшений не приводит к появлению дохода у самозанятого, если такой ремонт возложен договором на арендатора.

Аренда у директора или иного работника — самозанятого

Под НПД не подпадает доход самозанятого от оказания услуг и выполнения работ по гражданско-правовым договорам с организациями и ИП, которые являются его работодателем (или были его работодателем менее 2 лет назад)п. 8 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ.

Первые годы действия НПД вполне обоснованно считалось, что это двухлетнее ограничение на аренду не распространяется. Договор аренды не относится к договорам выполнения работ и оказания услуг, его предмет — это передача имущественных правст. 606 ГК РФ. Организации и ИП арендовали жилье, транспорт или иное движимое имущество у работников, имеющих статус самозанятых, и не удерживали НДФЛ из арендной платы.

Однако в 2021 г. стали выходить Письма Минфина и ФНС о том, что арендная плата работникам не подпадает под НПД, поскольку является доходом «от оказания услуг по сдаче в аренду»Письма ФНС от 03.08.2021 № СД-4-3/10980@; Минфина от 15.06.2021 № 03-11-11/46753, от 20.01.2022 № 03-11-11/3153.

Теперь ИФНС требуют от таких организаций и ИП сдачи уточненной отчетности по НДФЛ, начисляют пени и штрафуют за неудержание этого налога из арендной платы. Кроме того, налоговики вправе взыскать с налогового агента не удержанный им НДФЛп. 9 ст. 226 НК РФ.

У бухгалтеров, которые получили такие требования, возникает вопрос: как отразить в 6-НДФЛ эту арендную плату? Если налоговики считают, что это доход от оказания услуг по ГПД, то, получается, следует включить арендную плату в предназначенную для таких доходов строку 113 расчета 6-НДФЛ? А поскольку отражаемые в этой строке выплаты совпадают с теми, что входят в базу по страховым взносам, то, может быть, нужно еще и начислить взносы? Взносами арендная плата точно не облагаетсяп. 4 ст. 420 НК РФ; Письмо ФНС от 25.06.2018 № БС-4-11/12184@. Да и в строке 113 формы 6-НДФЛ отражаться не должна, поскольку в целях НДФЛ аренда уже не считается услугой по ГПД (см. разъяснения специалиста ФНС в , 2021, № 9).

Можно ли оспорить НДФЛ по аренде у работников-самозанятых

Аргументы есть, но в судах они еще не были проверены и результат спора непредсказуем. Сам Закон № 422-ФЗ в целях НПД:

•разделяет доходы от деятельности (к которой относится оказание услуг)п. 5 ст. 38 НК РФ и доходы от использования имущества (к которым относится сдача в аренду)ч. 7 ст. 2 Закона № 422-ФЗ;

•прямо называет доход от аренды доходом от передачи имущественных прав, а не доходом от оказания услугп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ.

Если спорить вы не намерены и инспекция еще не обнаружила аренду у работника-самозанятого:

•исчислите с арендной платы НДФЛ на каждую дату ее выплаты;

•удержите налог при ближайшей выплате доходов этому работнику (общая сумма удерживаемого НДФЛ не должна превышать 20% зарплаты)Письмо ФНС от 29.06.2020 № БС-4-11/10498@ и заплатите в бюджет;

•после этого сдайте уточненные 6-НДФЛ за периоды выплаты арендной платы — отразите ее в качестве дохода и покажите исчисленный с нее налог. Как удержанный, этот налог нужно показать в 6-НДФЛ за тот период, в котором вы его удержите. Тогда штрафов не должно бытьп. 2 ст. 123, пп. 3, 4, 6 ст. 81, п. 2 ст. 126.1 НК РФ; п. 21 Постановления Пленума ВАС от 30.07.2013 № 57; Письмо ФНС от 09.08.2016 № ГД-4-11/14515 (п. 3).

Если же работник уже уволился и удержать налог нельзя, то сдача уточненок поможет избежать только штрафа за недостоверные сведения в расчете 6-НДФЛпп. 1, 2 ст. 126.1 НК РФ, а от штрафа за неудержание налогап. 1 ст. 123 НК РФ и от перспективы взыскания его с вашей организации (ИП) не избавитп. 9 ст. 226 НК РФ.

Требовать ли от самозанятого чек на страховой депозит

Иначе его называют залог, гарантийный, обеспечительный платеж, в общем, это сумма, которая вносится в начале аренды и страхует арендодателя от невыполнения арендатором своих обязательствпп. 1, 2 ст. 381.1 ГК РФ.

Ситуация 1. По условиям договора депозит не подлежит возврату и зачитывается в оплату последнего периода аренды либо иного периода, за который будет допущена просрочка внесения арендной платы.

Тогда для самозанятого арендодателя депозит — это аванс, то есть доход, который облагается НПД на дату получения денегч. 1 ст. 7 Закона № 422-ФЗ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом ВС 04.07.2018. Уже при получении аванса он должен выдать вам чек, и лучше обговорить этот вопрос еще при заключении договора. Без этого чека вам нельзя будет учесть в налоговых расходах арендную плату за последний периодч. 8—10 ст. 15 Закона № 422-ФЗ. Если не получить чек сразу, то потом в конце аренды вы можете его от арендодателя и не добиться.

Что, если в итоге депозит не пригодится и арендодатель его вам вернет? Или будет решено зачесть его в счет погашения такого вашего обязательства, которое не приводит к образованию дохода у самозанятого: в оплату коммунальных услуг по счетчикам, в возмещение ущерба арендованному имуществу?Письма Минфина от 24.03.2020 № 03-04-05/22715, от 07.09.2012 № 03-04-06/8-272 Тогда самозанятый просто аннулирует чекч. 4 ст. 8 Закона № 422-ФЗ, у него возникнет переплата по НПД, которую инспекция зачтет при определении суммы очередного платежа в бюджет.

Ситуация 2. По условиям договора депозит обеспечивает невыполнение арендатором любого из его обязательств и подлежит по окончании аренды возврату при отсутствии претензий.

На момент перечисления это еще не доход арендодателя, поскольку дальнейшая его судьба еще неизвестнаст. 41 НК РФ; п. 10 Обзора, утв. Президиумом ВС 04.07.2018. По крайней мере, так Минфин квалифицировал обеспечительный платеж применительно к НДФЛ, УСН, ПСН, то есть к тем налогам, для которых доходы тоже признаются в момент получения денегПисьма Минфина от 27.01.2022 № 03-04-05/5576, от 27.03.2019 № 03-11-11/20650, от 27.07.2021 № 03-11-11/60066. По аналогии эти разъяснения можно распространить и на НПД.

Если впоследствии будет решено зачесть депозит в оплату аренды, то самозанятый должен будет выдать вам чек на эту арендную плату. Основание — документ, которым вы с самозанятым оформите этот зачет. Такие разъяснения нам дал специалист ФНС для аналогичной ситуации (см. , 2021, № 22). Однако если самозанятый готов выдать вам чек на депозит сразу же, лучше этот чек получить (а потом в случае возврата или зачета депозита в счет необлагаемого дохода действовать так, как описано в ситуации 1).

Аренда жилого помещения под офис или склад

Доходы от сдачи в аренду нежилой недвижимости под НПД не подпадаютп. 3 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ. Если самозанятый сдает в аренду нежилую недвижимость, то этот его доход облагается НДФЛ. Соответственно, организация-арендатор (ИП) должна удерживать из арендной платы НДФЛ, перечислять его в бюджет и отражать все это в 6-НДФЛ.

Некоторые организации арендуют у самозанятых жилые помещения под офис или небольшой склад. И из-за того, что используют объект для нежилых целей, сомневаются:

•не должны ли они удерживать НДФЛ из арендной платы;

•действителен ли чек самозанятого для учета арендной платы в расходах.

В этом случае обязанностей налогового агента по НДФЛ не возникает и чек действителен. Доход от сдачи в аренду (в наем) жилого помещения подпадает под НПД независимо от того, как его использует арендатор.

Несмотря на это, учесть арендную плату в расходах не получится. Минфин считает это невозможным, поскольку юридическим лицам законодательство разрешает использовать жилые помещения только для проживания гражданст. 671, п. 3 ст. 288 ГК РФ; ч. 1 ст. 17 ЖК РФ; Письма Минфина от 28.03.2017 № 03-11-11/17851, от 29.09.2014 № 03-03-06/1/48504.

Аренда автомобиля с экипажем

Такая аренда предполагает, что ваша организация (ИП) не только возьмет в аренду ТС, но и приобретет у арендодателя услуги по управлению им и по его технической эксплуатациист. 632, п. 2 ст. 614 ГК РФ. Если арендодатель — самозанятый, то управляет автомобилем сам, и поэтому возникает риск переквалификации договора в трудовойПисьма Минфина от 22.12.2021 № 03-11-11/104841; ФНС от 15.04.2022 № ЕА-4-15/4674@; Постановление АС ЗСО от 30.05.2019 № Ф04-1699/2019.

Риск особенно высок, когда аренда оформлена на длительный период времени, а управлять ТС самозанятый будет по рабочему графику организации, выполняя при этом указания руководства. Ведь это похоже не на разовое задание, а на трудовую функцию.

Признав отношения трудовыми, инспекция доначислит НДФЛ и страховые взносы, пени и штрафы. Причем если в договоре не разделена стоимость аренды и услуг экипажа, то взносы она может начислить и на всю суммуПостановление АС СКО от 17.06.2019 № Ф08-4325/2019.

Если транспорт с экипажем нужен вам не на постоянной основе, а для разовых работ, лучше заключать на каждую из них договор подряда или оказания услуг. Самозанятый с использованием собственного ТС выполняет определенную задачу, результат которой и является предметом договора. В таких случаях ТС, по сути, остается у собственника, право пользования им не передается организации, поэтому договор аренды тут не подходит. Однако для заключения договора перевозки самозанятому нужен статус ИПч. 13 ст. 2 Закона от 08.11.2007 № 259-ФЗ; Письмо Минфина от 03.11.2021 № 03-11-10/89392.

Если самозанятый арендодатель окажется госслужащим

Госслужащие могут платить НПД только с доходов от сдачи в аренду жилых помещенийп. 4 ч. 2 ст. 6 Закона № 422-ФЗ. Остальные их доходы не подпадают под НПД. Поэтому если вы арендуете у госслужащего транспорт, иное движимое имущество либо нежилую недвижимость, в том числе апартаменты, то должны удерживать НДФЛ и выполнять остальные обязанности налогового агента, даже если он зарегистрирован как самозанятый. К госслужбе относятся в том числе гражданская, военная, муниципальная службап. 1 ст. 2 Закона от 27.05.2003 № 58-ФЗ; ч. 1 ст. 2 Закона от 02.03.2007 № 25-ФЗ. Проблема в том, что если арендодатель сам не сообщит вам, что является госслужащим, то вы это достоверно никак установить не сможете. Поэтому лучше включить в договор положения о том, что самозанятый:

•подтверждает, что на момент заключения договора не является госслужащим;

•если станет госслужащим позже, то обязуется в тот же день письменно сообщить вам об этом.

Если он нарушит эти условия договора, то инспекция не должна будет штрафовать вас за неудержание НДФЛ с арендной платы и за недостоверные сведения в расчете 6-НДФЛ. Ведь штрафы возможны только при наличии вашей виныподп. 2 п. 1 ст. 109 НК РФ.

* * *

Если вы оплачиваете вперед большой срок аренды, например год, то самозанятый должен дать вам чек сразу на всю полученную от вас суммуч. 3 ст. 14 Закона № 422-ФЗ. Доход на НПД признается в момент получения денег, независимо от того, аванс это или постоплатач. 1 ст. 7 Закона № 422-ФЗ.

В случае досрочного расторжения договора аренды самозанятый должен будет вернуть вам неиспользованную сумму предварительной оплаты и скорректировать переданные в ФНС сведения о размере своего доходач. 4 ст. 8 Закона № 422-ФЗ; Письмо ФНС от 20.02.2019 № СД-4-3/2899@ (вопрос 8).

Учтите, что если на момент получения от вас такого аванса физлицо-арендодатель без статуса ИП еще не зарегистрирован как самозанятый, то вы должны удержать из этой суммы НДФЛ и перечислить в бюджет. Тот факт, что он зарегистрируется как плательщик НПД позже и будет самозанятым в течение всего заранее оплаченного срока аренды, тут неважен. Значение имеет его статус на момент получения денег.