7 вопросов о налоге на имущество организаций

Может ли застройщик не платить налог на имущество с внешних сетей

Компания-застройщик на ОСН строит многоквартирный дом по Закону № 214-ФЗ. В этом году были зарегистрированы в ЕГРН наружные сети канализации и водоснабжения как объекты недвижимости, они используются для выполнения работ. Дом будет сдан в конце года, сети будут переданы водоснабжающей организации. Имеет ли право застройщик не платить налог на имущество, учитывая использование менее 12 месяцев и учет стоимости сетей не на счете 01, а в составе счета 20 вместе с общими затратами на строительство дома?

— Налог на имущество по среднегодовой стоимости следует уплачивать с недвижимости, которая является налогооблагаемым объектом и при этом не относится к «кадастровой». В общем случае объектом налогообложения признается недвижимость, которая учитывается на балансе организации как ОС в порядке, установленном для бухучетаподп. 1 п. 1 ст. 374 НК РФ. Внешние сети канализации и водоснабжения, подведенные к зданиям, не входят в их состав и являются отдельными объектами недвижимости, на которые зарегистрировано право собственности. Такие сети не относятся к объектам, облагаемым налогом на имущество по кадастровой стоимости, и должны облагаться по среднегодовой стоимости, если включены в состав ОС. В вашем случае стоимость внешних сетей учтена не на счете 01, а в составе счета 20 вместе с общими затратами на строительство дома — в таком случае эти объекты налогом на имущество не облагаются.

Вместе с тем полагаем, что вам нужно подготовить для проверяющих аргументы, обосновывающие такой порядок учета.

Закон № 214-ФЗ разрешает застройщику за счет денег дольщиков строить в границах земельного участка, правообладателем которого является застройщик, внешние инженерные сети, необходимые для подключения многоквартирного дома к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено проектной документацией на строительство домап. 4 ч. 1 ст. 18 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Если условия Закона № 214-ФЗ в отношении строительства внешних сетей выполняются, то застройщик может учитывать их стоимость в составе затрат на строительство дома (на счете 20).

В противном случае у организации есть риск судебных споров с налоговиками о том, что недвижимость неправомерно не учтена в составе ОС и на нее не начислен налог на имущество (в случае, если имущество будет находиться в собственности застройщика более года). Впрочем, шанс на победу есть, если внешние сети изначально создавались для передачи в собственность третьего лица и компания не вправе распоряжаться ими по своему усмотрению для извлечения прибылиПостановления АС МО от 12.05.2021 № Ф05-6621/2021, от 09.06.2021 № Ф05-6654/2021.

Кадастровую стоимость приравняли к рыночной в середине года: как теперь считать налог

Компания на УСН уплачивает «кадастровый» налог. 30.04.2024 бюджетным учреждением принято решение об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в сторону уменьшения. Дата определения рыночной стоимости объекта — 10.04.2024. По какой стоимости рассчитывать налог: начислять его по новой рыночной стоимости с 10.04.2024 или сделать перерасчет авансовых платежей с 01.01.2024? Или же эту рыночную кадастровую стоимость надо применять с 1 января следующего года?

— Как мы понимаем, кадастровая стоимость в размере рыночной стоимости установлена бюджетным учреждением по заявлению компании в соответствии со ст. 22.1 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ.

По общему правилу изменение кадастровой стоимости объекта в течение года не учитывается при определении базы по налогу на имущество в этом и предыдущих периодах (новую стоимость используют при расчете налога только с 1 января следующего года). Исключения из этого правила могут быть предусмотрены законодательством, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и НК РФп. 15 ст. 378.2 НК РФ.

Так, по правилам Закона о кадастровой оценке, если кадастровая стоимость изменилась (увеличилась или уменьшилась) после того, как ее приравняли к рыночной, новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором в бюджетное учреждение подано заявление о таком ее установлениип. 6 ч. 2 ст. 18 Закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (далее — Закон № 237-ФЗ).

Однако для целей расчета налога на имущество организаций в НК РФ установлен особый порядок. Так, если изменение кадастровой стоимости объекта связано с установлением его рыночной стоимости, то обновленная кадастровая стоимость, внесенная в ЕГРН, учитывается при расчете налога начиная с даты начала применения изменяемой кадастровой стоимостиабз. 2 п. 15 ст. 378.2 НК РФ; Письмо ФНС от 14.12.2021 № БС-4-21/17449@.

Таким образом, в текущем году налог считайте уже по новой кадастровой стоимости (после того, как ее внесут в ЕГРН). Это значит, вы можете пересчитать авансы с 01.01.2024. Кроме того, по новой кадастровой стоимости можно пересчитать налог на имущество за все прошлые годы, в которых применялась оспоренная стоимость.

В сообщении ИФНС о налоге на имущество сумма больше, чем уплачено за 2023 г.

Организация за свою недвижимость уплачивает налог на имущество по кадастру. В марте 2022 г. нам повысили кадастровую стоимость (и с этого же месяца начали брать увеличенный налог). Получается, что на 01.01.2023 кадастровая стоимость была больше, чем на 01.01.2022. Поэтому мы воспользовались «льготным» положением п. 2 ст. 375 НК РФ и заплатили налог за 2023 г. исходя из стоимости на 01.01.2022. Однако из налоговой пришел отказ. Нам доначислили налог и пени. Правомерен ли отказ и как действовать?

— Как мы понимаем, кадастровая стоимость на 01.01.2023 в ЕГРН не изменилась, она осталась такой же, как в марте 2022 г. Чтобы разобраться с правомерностью отказа, нужно выяснить, по какой причине была повышена кадастровая стоимость в марте 2022 г.

Измененная кадастровая стоимость применяется с конкретной даты в середине года, если это, в частности, предусмотрено Законом о кадастровой оценкеп. 15 ст. 378.2 НК РФ. Это возможно только в двух ситуациях.

Ситуация 1. В ЕГРН внесли данные об объекте, из-за которых скорректирована кадастровая стоимостьп. 4 ч. 2 ст. 18 Закона № 237-ФЗ. К примеру, стоимость здания (помещения) может быть пересчитана в связи с изменением его характеристик: площади, вида разрешенного использования и даже сведений о дате постройкип. 18 ч. 4 ст. 8 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ; ч. 2 ст. 14 Закона № 237-ФЗ; Письмо Минфина от 28.06.2021 № 03-05-05-01/50619. Если ваша кадастровая стоимость выросла по этой причине, то у вас не было оснований платить налог за 2023 г. исходя из стоимости на 01.01.2022. Поскольку мораторий на повышение кадастровой стоимости в 2023 г. в целях налогообложения не действовал, если стоимость объекта увеличилась из-за изменения его характеристик. То есть в этом случае отказ инспекции правомерен. Налог за 2023 г. нужно было считать по стоимости на 01.01.2023, а значит, вам придется доплатить недоимку и пени.

Ситуация 2. При увеличении кадастровой стоимости из-за исправления ошибки, допущенной при ее определении. В этом случае бюджетное учреждение заново определяет кадастровую стоимость, составляет акт и направляет его в Росреестр для внесения сведений о новой стоимости в ЕГРНп. 5 ч. 2 ст. 18, ч. 19, п. 2 ч. 20 ст. 21 Закона № 237-ФЗ. Эта стоимость применяется в качестве базы по налогу на имущество с даты начала ее применения, указанной в ЕГРН (налог при этом рассчитывается с применением специальных коэффициентов, то есть в том же порядке, что и при изменении характеристик объекта)Письмо ФНС от 14.09.2021 № БС-4-21/13025@; пп. 26, 28, 40 Порядка ведения ЕГРН, утв. Приказом Росреестра от 07.12.2023 № П/0514; пп. 5, 5.1 ст. 382 НК РФ. Такая ситуация в «льготной» норме п. 2 ст. 375 НК РФ в качестве исключения ее применения не указана. Получается, что компания могла бы использовать в 2023 г. в качестве базы стоимость на 01.01.2022. Однако кадастровая стоимость на 01.01.2022 определена с ошибкой. А применять неверную стоимость при расчете налога нет оснований. Полагаем, что воспользоваться «льготой» п. 2 ст. 375 НК РФ вы все-таки не могли, а значит, действовать вам нужно, как в ситуации 1.

Купленное помещение не введено в эксплуатацию: нужно ли фирме на УСН платить за него налог

Предприятие на УСН приобрело нежилое помещение в многоквартирном доме, оно стоит на кадастровом учете и кадастровая стоимость определена. Пока помещение не введено в эксплуатацию, делаем ремонт. Нужно ли платить за него налог на недвижимость, сдавать декларацию, подавать уведомления?

— Компании на УСН не нужно сдавать декларацию по налогу на имущество. Поскольку по правилам НК РФ недвижимость, которая облагается налогом по кадастровой стоимости, в «имущественной» декларации не отражаютп. 6 ст. 386 НК РФ. Об исчисленных авансах/налоге на имущество по «кадастровой» недвижимости нужно подавать ЕНП-уведомлениеп. 9 ст. 58 НК РФ.

Уплачивать налог на имущество следует с того момента, как у компании на УСН появился соответствующий объект налогообложения — «кадастровая» недвижимостьп. 2 ст. 346.11, п. 1 ст. 373, п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 378.2 НК РФ; Письмо ФНС от 23.06.2021 № БС-4-21/8805@. Нежилое помещение в многоквартирном доме облагается налогом по кадастру при выполнении следующих условийп. 2 ст. 375, подп. 2 п. 1, п. 7 ст. 378.2 НК РФ:

•помещение принадлежит компании на праве собственности;

•помещение включено в региональный «кадастровый» перечень, утвержденный в субъекте РФ на 1 января 2024 г. (если говорить о налоговых обязательствах за 2024 г.);

•его кадастровая стоимость определена и внесена в ЕГРН.

Если ваше помещение удовлетворяет перечисленным условиям, то компания должна платить налог на имущество по кадастровой стоимости, даже если это помещение не используется (не готово к эксплуатации из-за проведения ремонта).

Когда платить налог на имущество за построенное здание

Построили здание (не «кадастрового» назначения), дата завершения строительства была в 2023 г., а сейчас (в июне 2024 г.) собрали документы и будем подавать их в Росреестр для регистрации. Соответственно, ввода в эксплуатацию здания еще не было, в состав ОС оно не вошло. Правильно ли мы понимаем, что начислять налог на имущество (исходя из среднегодовой стоимости) нам надо с момента получения документов о госрегистрации и разрешения на ввод в эксплуатацию, на основании которых оно войдет в состав ОС?

— Налогом на имущество по среднегодовой стоимости облагается недвижимость, которая учитывается на балансе в качестве ОС по правилам бухучетаподп. 1 п. 1 ст. 374, п. 1 ст. 375 НК РФ.

Завершение строительства здания подтверждается разрешением на его ввод в эксплуатацию. Этот документ, в свою очередь, является основанием для госрегистрации прав на созданный объект недвижимостип. 10 ст. 1, пп. 1, 10 ст. 55 ГрК РФ; ч. 10 ст. 40 Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ.

При этом по правилам бухучета капвложения по их завершении считаются основным средством, когда объект находится в месте и в состоянии, в которых он пригоден к использованию в запланированных целяхп. 18 ФСБУ 26/2020; п. 4 ФСБУ 6/2020. То есть для принятия объекта в состав ОС в бухучете не важно:

•введен ли он фактически в эксплуатацию;

•используется ли по назначению;

•зарегистрировано ли на него право собственности.

Таким образом, с момента завершения строительства здания, который зафиксирован разрешением на ввод в эксплуатацию, вам следовало включить здание в состав ОС и начинать уплачивать налог на имущество по среднегодовой стоимости, даже если право собственности на него еще не зарегистрировано.

Получили требование о сдаче «имущественной» декларации за 2023 г.: как заполнить отчетность

Компания 15.12.2023 приобрела здание для кафе (организация общественного питания) за 6 000 000 руб., его кадастровая стоимость — 8 091 397,5 руб. Получили требование из налоговой о представлении декларации по налогу на имущество за 2023 г. (мы не сдавали). Как ее заполнить?

— Если купленное здание под общепит относится к недвижимости, облагаемой налогом на имущество по кадастровой стоимости (оно есть в специальном региональном перечне на 01.01.2023), то в «имущественной» декларации за 2023 г. его отражать не надоподп. 1, 2 п. 1, п. 7 ст. 378.2, п. 6 ст. 386 НК РФ.

Если здание не «кадастровое», то налог за него следует платить с бухгалтерской среднегодовой стоимости. Расчет суммы налога показывают в разделе 2 декларации. Среднегодовую стоимость объекта за год нужно отразить в строке 150. Она рассчитывается как среднее арифметическое значений в строках 020—140 графы 3, в которых записывают остаточную (балансовую) стоимость объекта на 1-е число каждого месяца и на 31 декабря текущего годап. 4 ст. 376 НК РФ; подп. 4, 5 п. 21 Порядка заполнения декларации, утв. Приказом ФНС от 24.08.2022 № ЕД-7-21/766@. Если на 1-е число месяца объект не учитывался в качестве ОС, его остаточная (балансовая) стоимость на 1-е число будет равна нулю.

При этом балансовая стоимость ОС представляет собой его первоначальную стоимость, уменьшенную на сумму накопленной на отчетную дату амортизации и на сумму обесцененияп. 25 ФСБУ 6/2020.

Можно ли применять «имущественную» льготу в 2024 г. без уведомления ИФНС

У компании есть недвижимое имущество (офисные центры) в Санкт-Петербурге. Наша деятельность — сдача помещений в аренду. С этого года сильно вырос налог на имущество из-за увеличившейся кадастровой стоимости. В Закон СПб от 22.11.2023 внесли дополнение о налоговой льготе, предусматривающей уменьшение суммы налога. Можем ли мы применять льготу уже c 2024 г. без уведомления ИФНС?

— НК РФ не обязывает организацию, имеющую право на льготу, представлять в ИФНС соответствующее заявление. Льгота предоставляется и без вашего заявления на основании сведений, имеющихся у инспекциип. 8 ст. 382 НК РФ. ФНС разъясняла, что авансовые платежи также можно перечислять с учетом льготы, даже если заявление на льготу не представленоп. 4 приложения к Письму ФНС от 02.09.2021 № БС-4-21/12421@. Учтут ли проверяющие положенную льготу, вы узнаете только из сообщения об исчисленных суммах налогов. А если в льготе будет отказано, то у компании могут наступить последствия неуплаты авансовых платежей по налогу, включая пениПисьмо ФНС от 02.06.2022 № БС-3-21/5779. Таким образом, для исключения риска такого развития событий рекомендуем все же направить в ИФНС заявление о льготе. Поскольку по результатам рассмотрения заявления налоговики уведомят вас о том, может ли компания применять льготу или нет (если нет, то проверяющие должны указать мотивированные основания для отказа).

Отметим, что сроков для подачи заявления о льготе в Налоговом кодексе не установлено, его можно направить в любое время по своему усмотрению.