ИП на УСН продал бизнес-недвижимость: с какой суммы считать налог
Бывает, что налоговая, получив от ИП декларацию по УСН, в которую включен доход от продажи коммерческой недвижимости, при проведении камеральной проверки сравнивает цену продажи с кадастровой стоимостью проданных объектов. И если окажется, что цена по договорам купли-продажи ниже 70% кадастровой стоимости недвижимости, — требует подать уточненку и доплатить «упрощенный» налог. Законны ли такие требования? Конечно, нет.
Положения, предусматривающие сравнение цены объекта недвижимости по договору купли-продажи с его кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН и применяемой с 1 января года, в котором право собственности перешло от продавца к покупателю, есть только в гл. 23 НК РФ. Там прописано, что, когда цена по договору купли-продажи ниже, чем кадастровая стоимость недвижимости, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, для целей налогообложения принимается доход в размере, равном этому расчетному показателюп. 2 ст. 214.10 НК РФ.
Поэтому, если гражданин указал в декларации 3-НДФЛ доход от продажи недвижимости в размере ниже 70% ее кадастровой стоимости, инспекция в самом деле может потребовать подать уточненкуп. 3 ст. 88 НК РФ; Письмо Минфина от 16.11.2022 № 03-04-05/111759. И доначислит НДФЛ, если это требование не будет выполнено. Это справедливо и для случая продажи недвижимости, использовавшейся в деятельности ИП, если, к примеру, бизнес-имущество продается уже после утраты физлицом этого статусаПисьмо Минфина от 13.05.2022 № 03-04-05/43994.
Но при определении размера доходов ИП на УСН положения гл. 23 НК РФ не применяются. От уплаты НДФЛ с доходов от предпринимательской деятельности ИП на упрощенке освобожден. А в гл. 26.2 НК РФ нет норм, которые определяли бы минимальный размер дохода от продажи недвижимости. Договорная цена по сделкам между лицами, не являющимися взаимозависимыми, признается рыночнойп. 1 ст. 105.3 НК РФ. Так что для целей УСН ИП вправе учесть доход от продажи бизнес-недвижимости исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, даже если эта цена ниже 70% кадастровой стоимости объекта.
