Как снять предпринимательский статус с личной квартиры ИП

ИФНС: у ИП любая сделка с имуществом — бизнес

По общему правилу доходы от продажи имущества, так или иначе использовавшегося в деятельности ИП, рассматриваются как бизнес-доходы. То есть у действующего ИП на УСН они включаются в базу по «упрощенному» налогу. Если же квартира реализуется вне рамок предпринимательской деятельности (то есть имущество использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд), то доход от ее продажи и у действующего ИП облагается НДФЛ, а не налогом при УСН. А если такое жилье находилось в собственности физлица в течение минимального срока (3 или 5 лет) или больше, то НДФЛ платить не нужноп. 17.1 ст. 217, пп. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ; Письма Минфина от 17.12.2021 № 03-04-05/103144, от 16.11.2021 № 03-11-11/92368.

Но на практике велика вероятность, что налоговики посчитают доход от продажи квартиры предпринимательским просто потому, что вы зарегистрированы как ИП. Тем более если жилье вы использовали в бизнесе хотя бы один день. Например, разово сдали квартиру в аренду посуточно и учли доход на УСН. Конечно, если налоговики об этом узнают, ведь чек по такой операции ИП может и не пробиватьп. 2 ст. 2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ; Письмо Минфина от 07.07.2021 № 30-01-15/53701.

Особенно претензии вероятны, если деятельность ИП в целом связана с покупкой-продажей объектов недвижимости, фактически и (или) согласно указанным в ЕГРИП кодам ОКВЭДПисьма Минфина от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 24.07.2019 № 03-11-11/55063. Тогда даже доход от продажи квартиры, никогда не использовавшейся в бизнесе, налоговики могут записать в базу по УСН, доначислить «упрощенный» налог, штраф и пени.

Оспаривать доначисления придется в вышестоящем налоговом органе, а затем, возможно, и в суде. Какие аргументы можно привести в свою пользу?

Законодатель не разделяет имущество физлица на «предпринимательское» и личное. Гражданин, имеющий статус ИП, вправе использовать свое имущество как для собственных нужд, так и для бизнеса. И потому принципиальное значение для определения налогового режима, применяемого к доходу, полученному от продажи имущества, имеют назначение и цели использования этого имущества.

Такой логикой руководствуются и суды в подобных налоговых спорах. Кроме того, они делают вывод о предпринимательском характере сделок с недвижимостью с учетом систематичности таких операций и продолжительности нахождения имущества в собственности физлица (чем меньше этот срок, тем скорее сделку сочтут предпринимательской)Постановление Президиума ВАС от 29.10.2013 № 6778/13.

Чем аргументировать непредпринимательский характер сделки

Квартира, в отличие от нежилой коммерческой недвижимости, может использоваться как в личных целях, так и в бизнесе (перепродажа, сдача в аренду на систематической основе и т. п.). Если ИП систематически покупал и продавал жилую недвижимость, ссылаться на то, что эти сделки не относятся к предпринимательской деятельности, бессмысленноПостановления АС ЗСО от 24.12.2021 № Ф04-7854/2021; АС УО от 02.07.2021 № Ф09-4170/21, от 17.06.2019 № Ф04-2437/2019; АС ВСО от 23.01.2019 № Ф02-6561/2018.

Иное дело, когда речь идет о сделке разовой. Хотя известны споры, где суд признавал не связанной с бизнесом продажу и нескольких квартир. Налоговикам не удавалось доказать, что спорное жилье приобреталось не для личных нужд, а с целью получения дохода от его последующей перепродажи или иного использования в бизнесе. Например, суд признал непредпринимательскими сделками продажу трех квартир, приобретенных в разное время и проданных, по объяснениям ИП, в связи с необходимостью улучшения жилищных условий и строительством загородного домаПостановление АС ВВО от 18.02.2019 № Ф01-7184/2018.

А в другом споре суд признал «личным делом» ИП продажу целых 16 квартир! Небольшой многоквартирный дом ИП постепенно выкупил целиком, планируя поселить там всех родственников. Но что-то не сложилось, и в итоге все квартиры были проданы. Суд решил: инспекция не опровергла довод ИП о том, что квартиры изначально не предназначались для использования в коммерческих целяхПостановление 2 ААС от 10.10.2018 № 02АП-6362/2018.

Аргументы в пользу непредпринимательского использования проданной квартиры для налоговиков и суда могут быть такие:

•эпизод со сдачей квартиры в аренду был единичным, вызванным необходимостью (были нужны деньги, а вы уезжали в отпуск, временно переехали в другой город и т. п.), после этого квартира не сдавалась в аренду длительное время. В основном в квартире вы проживали сами. Это может быть подтверждено как регистрацией по месту жительства или пребывания, так и, к примеру, свидетельствами полицииПостановление АС ПО от 26.11.2018 № Ф06-40130/2018.

Вообще то, что квартира приобреталась для проживания самого ИП или членов его семьи, а продана в целях улучшения жилищных условий, — важный аргумент в подобном споре.

Если в квартире жил сам ИП или кто-то из его родных, тем более если квартира была единственным жильем в какой-то период, то, скорее всего, суд признает сделку по ее продаже непредпринимательскойПостановления АС УО от 19.06.2019 № Ф09-3313/19, от 08.11.2018 № Ф09-7280/18. Но если это не соответствует действительности, в частности не подтверждено регистрацией человека в спорной квартире, налоговики легко опровергнут этот доводПостановление АС УО от 12.03.2021 № Ф09-683/21;

•квартира была приобретена еще до регистрации в качестве предпринимателяПостановления АС СКО от 05.03.2019 № Ф08-422/2019; АС ВВО от 18.02.2019 № Ф01-7184/2018;

•расходы на квартиру не учитывались в качестве расходов на покупку ОС или расходов на покупку товара, приобретенного для дальнейшей перепродажи (для «доходно-расходной» УСН)Письмо Минфина от 13.08.2019 № 03-11-11/60923;

•вы не подавали заявление об освобождении спорной квартиры от налога на имущество как используемой в деятельности на спецрежиме. Понятно, что обратное будет немедленно использовано налоговиками как аргумент против васПостановление АС ЗСО от 24.12.2021 № Ф04-7854/2021;

•квартира находилась в вашей собственности длительное время. Однако даже небольшой срок владения недвижимостью сам по себе не свидетельствует о том, что вы приобрели ее в коммерческих целяхПостановление АС ВСО от 31.05.2021 № Ф02-2471/2021;

•квартира продана по цене ниже цены покупки или по той же ценеПостановление АС УО от 19.06.2019 № Ф09-3313/19. Например, в одном деле суд учел, что, по пояснениям ИП, он купил квартиру по ДДУ для себя, в связи с рождением в семье второго ребенка. Но застройщик неоднократно срывал сроки сдачи объекта, и переехать в новое жилье вовремя семья так и не смогла. Деньги, вырученные от продажи, ИП потратил на ремонт дома, в котором в это время проживал вместе с семьей. И фактически квартира была продана дешевле цены покупкиПостановление 12 ААС от 08.09.2021 № А12-9658/2021;

•сделка носила разовый характер, что свидетельствует об отсутствии цели систематического получения прибыли от такой деятельностиПостановление АС УО от 25.04.2019 № Ф09-1765/19;

•ИП не вносил в ЕГРИП вид деятельности по операциям с недвижимостьюПостановление АС ЗСО от 24.05.2019 № Ф04-1716/2019.
Но сам по себе этот аргумент достаточно слабый — если у налоговиков будут доказательства того, что спорная квартира использовалась в вашем бизнесе, то отсутствие соответствующего вида деятельности в ЕГРИП не помешает им признать доход от ее продажи предпринимательским. Ведь то, что какой-либо из видов деятельности вы не внесли в ЕГРИП, не означает запрета на фактическое ведение такой деятельностиПостановления АС ЗСО от 17.06.2019 № Ф04-2437/2019; 2 ААС от 22.10.2021 № 02АП-7456/2021. Поэтому такой довод лучше использовать только в совокупности с иными доказательствами в вашу пользу;

•продажа квартиры, полученной по наследству, — в любом случае не бизнесПостановление 20 ААС от 25.06.2020 № 20АП-2539/2020.

* * *

Если проданная квартира сдавалась в аренду все то время, что вы ею владели, то доказать, что вы приобретали ее в личных целях, будет трудноПостановление АС ВСО от 04.05.2021 № Ф02-1225/2021. Но если вы на небольшой срок сдали в аренду личную квартиру, то доход от аренды лучше включить в декларацию 3-НДФЛ, а не в «упрощенную» декларацию. Вполне вероятно, что у налоговиков не будет вопросов, тем более если ваша основная деятельность, скажем, торговля промтоварами. По мнению Минфина, индивидуальный предприниматель может сдавать жилье внаем и вне связи с бизнесомПисьма Минфина от 19.04.2016 № 03-04-05/22399, от 15.10.2013 № 03-11-11/42962. Хотя грань между бизнесом и не бизнесом в подобных случаях довольно тонкая, и налоговые инспекторы ее, как правило, не видят.