Предприниматель-арендодатель умер... Кому платит арендатор?

Изучаем договор аренды

Как правило, со смертью арендодателя договор аренды не прекращает своего действияп. 1 ст. 617 ГК РФ. Исключение лишь одно: когда в договоре прямо сказано, что смерть одной из сторон — это основание для прекращения договора. В таком случае вам придется освобождать арендуемое помещение. Но, как правило, такого условия в договорах нет. А это означает следующее:

•с одной стороны, вашей организации не имеют права отказать в использовании арендуемого помещения только на том основании, что арендодатель умер;

•вы и дальше должны оплачивать аренду в установленные договором сроки.

Однако со вторым есть сложности: кому платить за аренду и как это делать? Ведь нового собственника у помещения еще нет. Только после получения свидетельства о праве на наследство наследник сможет перерегистрировать недвижимость на себя.

Если вы не знаете, кто является наследником умершего арендодателя, можно поискать наследников арендатора одним из следующих способов:

•или обратиться в нотариальную палату субъекта РФ (например, в Московскую городскую нотариальную палату), которая сможет направить вас к нужному нотариусу за получением необходимой информациич. 4 ст. 2, статьи 24, 25 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС 11.02.1993 № 4462-1 (далее — Основы о нотариате);

•или самостоятельно проверить, не открыто ли наследственное дело наследниками умершего арендатора, а также посмотреть публикацию сведений о розыске наследников в рамках наследственных дел. В этом вам помогут специальные сервисы на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты → раздел «Справочная»:

—«Поиск наследственных дел»;

—«Розыск наследников».

Пока тот, кто называет себя наследником, не предъявит вам свидетельство о праве на наследство, в лучшем случае он лишь предполагаемый наследник. Даже если для получения наследства у него есть все основания и других наследников вроде бы нет.

Такое свидетельство нотариус, как правило, выдает не ранее чем через 6 месяцев после дня смерти наследодателя. Причем даже если наследники обратились к нотариусу за принятием наследства сразу же после смерти арендодателястатьи 1152, 1154 ГК РФ.

Эти полгода (а может быть и дольше) — период неопределенности, когда вам надо проявить осмотрительность при решении вопроса, кому вы будете платить арендную плату и как.

Вариант 1. Платим в прежнем порядке на счет умершего ИП

Мы не рекомендуем платить за аренду в прежнем порядке, то есть на счет умершего ИП, если вам стало известно, что ваш арендодатель умер. Даже если банк еще не закрыл счет ИП и принимает переводы на него.

Во-первых, поскольку ИП умер, с даты его смерти вы должны платить деньги не ему, а новым собственникам арендуемой недвижимости.

Во-вторых, к вам могут возникнуть претензии по поводу НДФЛ. Ведь непонятно, кто получит эти деньги — кто будет наследником. А значит, неясно, надо ли вам удерживать НДФЛ с арендной платы. Вы его не удержите, так как деньги платите, как и раньше, а не новому конкретному лицу. Но инспекторы могут счесть при проверке, что поскольку вы должны были платить наследникам, то должны были удерживать НДФЛ с их доходов и перечислять его в бюджет. Ну и, само собой, отчитываться об этом.

В-третьих, могут возникнуть сложности с НДС, если умерший ИП применял общий режим налогообложения и ваша компания тоже на общем режиме.

В таком случае по договору вам как арендатору по-прежнему надо платить за аренду вместе с НДС. Но принять налог к вычету у вас не получится, ведь счет-фактуру получатель арендных платежей вам не выдаст.

Можно, конечно, начать платить без НДС. Но такой подход снимает только НДС-проблему. И не гарантирует, что впоследствии наследники не потребуют от вас доплаты.

Вариант 2. Платим предполагаемому наследнику

Мы не рекомендуем платить деньги за аренду предполагаемому наследнику. Это не лучший вариант для арендатора по нескольким причинам.

Во-первых, предполагаемый наследник может так и не стать реальным наследником. Тогда получится, что деньги вы заплатили непонятно кому. И возвращать их наверняка придется через суд. А кроме того, тот человек, который стал реальным наследником, потребует от вас арендную плату за весь период, что вы платили несостоявшемуся наследнику. И такие требования законны. Ведь имущество (в том числе недвижимое) считается собственностью наследника со дня смерти наследодателяп. 1 ст. 1152 ГК РФ.

Причем повторно вы не сможете учесть такую арендную плату в налоговых расходах.

Если же вы применяете кассовый метод в налоговом учете (к примеру, вы — на «доходно-расходной» упрощенке), то претензии у проверяющих могут быть к расходам, подтвержденным документами об оплате предполагаемому наследнику. Они могут посчитать, что деньги уплачены лицу, не упомянутому в договоре. И вычеркнут эти суммы из ваших расходов.

Во-вторых, предполагаемый наследник может стать наследником, но не единственным. Тогда у новых наследников тоже могут возникнуть претензии к вам: они могут потребовать от вас своей доли арендной платы за весь период неопределенности.

В-третьих, если у предполагаемого наследника нет статуса ИП, тогда вам придется в качестве налогового агента по НДФЛ удерживать и перечислять НДФЛ, а также сдавать ежеквартально в налоговую расчет 6-НДФЛ.

Учтите: если вы снимаете нежилое помещение, то даже наличие у предполагаемого наследника статуса самозанятого ничего не меняет. Ведь в рамках этого режима не могут облагаться доходы от сдачи в аренду любой недвижимости, кроме жилой. Так что удерживать НДФЛ у наследников-непредпринимателей — ваша обязанность.

То, что предполагаемые наследники будут получать не всю арендную плату, зафиксированную в договоре, а за вычетом НДФЛ, может им не понравиться. Некоторые наследники думают, что, пока не прошло 6 месяцев со дня смерти наследодателя, все деньги, которые они получают, вообще не должны облагаться НДФЛ. Они считают эти деньги частью наследства. Однако это не так, потому что:

•под освобождение от НДФЛ подпадают лишь старые долги перед наследодателем, то есть те, которые имелись на день его смертип. 18 ст. 217 НК РФ; ст. 1112, п. 1 ст. 1114 ГК РФ;

•принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, то есть со дня смерти наследодателя. Все доходы, относящиеся к использованию наследственного имущества после этой даты, — это уже доходы самих наследников, а не умершего наследодателя. При этом не имеет значения, когда зарегистрировано право собственности наследника на наследственное имуществоп. 4 ст. 1152 ГК РФ.

В-четвертых, могут возникнуть проблемы с НДС — как и в варианте 1.

Плюс у этого варианта только один: не будет конфликта с тем, кто называет себя наследником, но по факту таковым может и не стать. Так что плюс этот весьма сомнительный.

Вариант 3. Перечисляем арендную плату на депозит нотариусу

Вы можете обратиться, например, к нотариусу по месту нахождения арендуемой недвижимости либо по месту нахождения своей организациистатьи 316, 327 ГК РФ. Лучше заранее обсудить с ним, какую плату за услуги он с вас возьмет. Нотариусы берут плату за свою работу как минимум 0,5% от суммы, помещаемой на депозит, но не менее 1 тыс. руб.ст. 22, подп. 8 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате

Получив деньги, нотариус сообщит об этом наследникам. Затем он либо сам выдаст им деньги, либо передаст их нотариусу, который ведет наследственное дело.

Если вы решите следовать такому варианту, вам надо подать нотариусу заявление о принятии денег в депозит. Укажите в нем обстоятельства, в связи с которыми невозможно исполнить денежное обязательство. Передать бумажное заявление можно лично. А если у вашей организации есть подтвержденная регистрация на портале госуслуг и усиленная квалифицированная электронная подпись, вы можете подать это заявление удаленно: в личном кабинете заявителя на портале Федеральной нотариальной палатыЛичный кабинет заявителя на портале Федеральной нотариальной палаты.

Деньги можно вносить наличными в офисе нотариуса или перечислять на его депозит безналичноподп. 3 п. 1 ст. 327 ГК РФ; ст. 87 Основ о нотариате.

У вас не будет просрочки по оплате аренды. Кроме того, перечисляя деньги нотариусу, вам не надо будет беспокоиться об удержании НДФЛ. Даже если наследником впоследствии окажется физическое лицо.

Но есть у этого варианта и минусы. И существенные.

Во-первых, придется искать нотариуса, тратить время на написание заявлений и походы в нотариальную контору либо подключение к личному кабинету на портале Нотариальной палаты.

Во-вторых, это упомянутые расходы в связи с обращением к нотариусу. Это будут ваши затраты. Нельзя уменьшить на их стоимость сумму перечисляемой арендной платы.

Во-третьих, обращение к нотариусу не решает вопроса с НДС. Здесь все как и в варианте 1. Вычета вам точно не видать, а если перечислите арендную плату за вычетом НДС, потом могут быть претензии со стороны наследников.

Как видим, в целом вариант рабочий. Однако невыгодный для вас. Хорошо хоть, что следовать ему вы не обязаны. Даже если наследники будут настаивать на нем, вы вправе отказаться.

Вариант 4. Перечисляем арендную плату доверительному управляющему

Такой вариант возможен, только если наследники попросили нотариуса учредить доверительное управление наследственным имуществомп. 1 ст. 1173, статьи 1013—1015, 1026 ГК РФ. Сами вы не можете пригласить управляющего.

Договор доверительного управления заключается нотариусомст. 1026 ГК РФ. А доверительным управляющим может быть, к примеру, предполагаемый наследник — с согласия иных наследников, выявленных к моменту назначения доверительного управляющегост. 1015, п. 6 ст. 1173 ГК РФ.

Если же наследование происходит по завещанию, в котором назначен исполнитель завещания, и этот человек согласен быть таким исполнителем, то именно он и будет доверительным управляющим наследственным имуществомп. 2 ст. 1173 ГК РФ.

В момент выдачи свидетельства о праве на наследство хотя бы одному из наследников к такому наследнику переходят права и обязанности учредителя доверительного управления. Наследник вправе прекратить доверительное управление и получить имущество.

Однако на практике нотариусы готовы оформлять договор доверительного управления только в отношении долей или акций в обществах. В отношении бизнеса предпринимателя такие договоры — большая редкость. Причин этому много. В частности, наследники со своей стороны не готовы разбираться в тонкостях налогообложения деятельности доверительного управляющего (а их немало). Кроме того, у такой деятельности есть иные особенности.

Итак, если доверительный управляющий есть — ему и надо платить за аренду. Если же такого управляющего у наследников нет, то с этим вы ничего не поделаете.

Вариант 5. Вообще не платим, пока не появится реальный наследник с соответствующим свидетельством

В этом варианте ваша организация как арендатор минимизирует свои финансовые и налоговые риски.

Во-первых, впоследствии вы отдадите деньги тому, кому действительно должны отдать. Значит, исключен риск повторной оплаты аренды.

Во-вторых, не будет сложностей с признанием внесенной арендной платы в налоговых расходах — это важно, если ваша организация применяет кассовый метод.

В-третьих, не надо платить за услуги нотариуса.

В-четвертых, когда станет ясно, кто законный наследник, будет понятен и получатель дохода. Следовательно, прояснится ситуация с налогообложением. Например:

•если наследник — предприниматель на общем режиме налогообложения, то можно будет перечислить ему арендную плату вместе с НДС и принять затем уплаченный налог к вычету, получив от него счет-фактуру;

•если наследник — не предприниматель, то при выплате ему арендной платы за период неопределенности надо будет удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет. Эти суммы арендной платы не должны включать в себя НДС. Ведь такой наследник автоматически не признается предпринимателемп. 2 Постановления Пленума ВС от 18.11.2004 № 23; Письмо ФНС от 10.03.2021 № СД-19-11/143@.

Минус у такого варианта в том, что наследники могут попытаться взыскать договорную неустойку или пени. Однако поскольку вы не уклонялись от оплаты, а существовали объективные причины для задержки, то такой вариант развития событий не слишком вероятен. Ведь в период неопределенности не было известно лицо, которому вы должны были платить.

* * *

Если предполагаемые наследники жаждут денег «здесь и сейчас» и грозят вам выселением, не спешите соглашаться ни с тем, ни с другим. Дайте им понять, что до тех пор, пока они не получат свидетельство о наследстве и не перерегистрируют на себя недвижимость, они не смогут расторгнуть ваш договор аренды.